近期公布了《徐汇滨江功能区 “十五五” 发展规划》，徐汇滨江正式扩容
将华泾镇7.27平方公里纳入，功能区总面积从9.4平方公里扩展到14.19平方公里
这不仅是华泾的身份蜕变、徐汇滨江的蓄力，更多的是徐汇、闵行未来几十年发展方向的调整
又有一批人命运被决定了
徐闵发展轴是上海增长最快的地方之一
十几年前徐汇经济总量不如杨浦，现在不仅反超，还顺利登顶市区扛把子
闵行曾经和宝山一个量级，现在总量差出两倍
尤其是过去五年，两区经济增速都很亮眼
这场胜利，靠的是徐汇凝结核的外扩、闵行果断的承接
发展主轴是沪闵高架、沪闵公路，或者说1号线-5号线
过去徐汇的产业主要是徐家汇、漕河泾，闵行是莘庄商务区、莘庄工业区、航天城、闵行经开区，都在这条轴线上
核心资源也围绕这条轴线，内环外不多的三甲医院，六院、儿科医院都在这，南站、锦江乐园都在这
最先成熟的莲花路商圈也在这
十几年前，莲花路是金山、奉贤、松江人民进城第一站
经常有人吐槽徐家汇向南就是乡下，下面这张图片流传甚广，上世纪八九十年代万体馆还是农田
闵行更是背上闵大荒标签
正是这些成片的空地抓住机会，成为徐汇、闵行，甚至是上海的发展引擎
漕河泾、莘庄工业区、航天城，随便扔一个出来都是国之重器
现在开车走沪闵高架，到莘庄枢纽往南一路到颛桥万达，或往北走七莘路到七宝，全面的城市化
这条轴线终于饱和了
徐汇唯一能找到大片空地的地方，就是徐汇滨江-华泾这条轴线，果断重仓滨江发展轴
哪怕掏空漕河泾，也要顶起西岸
很快就见到效果，徐汇滨江是上海发展绝对标杆
目前还不是单独行政区域，没有独立数据，能查到的是龙华街道去年税收猛增28.01%
当然徐汇滨江也不是画个图纸那么简单，也经历了很多波折，过去5年最大贡献就是理清方向，从0到1
跟其他规划一样，徐汇滨江也曾“烂尾”
2014年中信君庭上市，没人买，4个月只卖了10套
西岸传媒港原定2018年建成，后面不断推迟，直到2023年才成规模
这几年徐汇滨江摘到了果子，明确了方向
十五五乘胜追击，列为绝对的发展重心
目前徐汇只发了两个区域专项规划，一个是徐汇滨江功能区，一个是华泾镇
一江一河那么多区域，目前也只有徐汇滨江明确了《十五五发展规划》
报告最大的亮点是，这不是大饼，是明确的KPI
预期性指标不用刚性问责，但对部门评优、个人政绩都有较大影响
未来徐汇滨江开发面积约180万方，办公面积超过85万方
港汇中心单栋6.7万方，按体量算徐汇滨江新增12栋这样的建筑
重点新增区域是江南新村、西岸中央公园、西岸热力秀场、西岸研创梦工场
江南新村是旧改项目，未来主要作为西岸金融城配套居住区，徐汇滨江依旧是豪宅市场主角之一
西岸中央公园片区可开发空间105万方，未来五年不是主角，可能只是开发部分中产定位楼盘
主角是华泾片区
热力秀场文旅区在徐浦大桥下，现在是滨江最差的断裂带，未来五年是升级最快的开发主角
这里的云峰油库、大桥管理所、垃圾转运站都要改造，“推进2.5万座综艺场馆、淀浦河两岸先导项目及上博南馆等重点项目实施”
之前传说这片区域建大巨蛋，现在看来是张冠李戴，定位不一样
滨江确实不适合太大的场馆，人群疏散是个大问题
这片区域打通，华泾才真正融入到徐汇滨江
北洋人工智能小镇、华之门都到了兑现阶段，是贡献经济数据的主要区域
研创梦工场是全新片区，目前仍是城乡结合部
规划面积约10公顷，是原“生命蓝湾”地块升级，新定位更多的是聚焦AI硬科技
西岸核心区是研发、设计为主，研创梦工场更多的是生产、测试，实现滨江南北联动
徐汇滨江一路向南，势不可挡
闵行也没闲着，大零号湾定位越拔越高
2021-2025年江川路街道工业产值年均增速13%，是闵行经济增长贡献最大的区域之一
闵行鬼精鬼精的，一南一北两个增量区各司其职
大虹桥这里有枢纽优势，向外虹吸，吸引全国的优质企业落户，前湾的重大项目信达生物、正大天晴、云南白药、威高集团、先声药业都是外地迁来
南部大零号湾有交大、华师大，有紫竹产业基础，是主要的科创策源地
现在又顺应徐汇发展主轴，23号线通车后能吃到更多外溢
市级层面，已经把大零号湾拔到大虹桥同等高度，是未来郊区的主角
看完两个报告你会发现并不激进，未来五年大拆大迁的区域并不多
城市开发速度放缓是自然规律，要定KPI都会谨慎对待
重要的是方向清晰了，未来二三十年这都会是徐汇-闵行组团的发展轴线
徐闵发展轴未来依旧是上海发展最快的地方之一
如果是长期置业，可以离轴线近一些，与城市一起成长
如果短期投资房产，要警惕利好带来的房价泡沫
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