01
8·28新政核心内容
2026年8月28日，住建部、自然资源部、国家金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，五大部门一天内出台八份文件，覆盖商品住房销售、信贷、融资等关键制度，被业界视为房地产底层制度的重塑。
需要说明的是，个人住房贷款最长年限由30年延长至40年，按揭贷款延后至项目竣工备案后发放。上述要求切断了房企"拿地—开工—快速预售回款—滚动开发"的资金循环，高周转模式走向终结。节奏较快的房企首批销售资金回笼周期从过去拿地后6—9个月拉长至14—20个月，普通房企进一步延长。另需注明：开发企业须用自有资金购地，可按国家规定分期缴纳土地出让价款，具体缴纳比例和时限由市县人民政府确定（各地细则未出）。
02
杭州执行情况
截至2026年9月18日，杭州具体落地细则尚未出台，市场预期不明朗，房企观望情绪浓厚。有开发商人士直言："新政之后拿地逻辑变了，现在主要还是等杭州怎么落地。"另有开发商人士表示："新政后开发成本会大幅提高，中小房企或迎来新一轮洗牌。"
9月两场土拍的挂牌时点均在新政之前，且未附加现房销售要求：
• 9月1日（新政后首场）：临平区东湖新城单元LP111604-07地块（杭政储出72号），公告时间2026年7月31日。
• 9月17日（新政后第二场）：拱墅区石桥单元GS130203-21地块（原华丰单元XC1005-R21-04地块，杭政储出73号），由杭州市规划和自然资源局于2026年8月18日在第二十二批次挂牌公告中推出，规划要求建筑密度不大于22%、建筑限高50米，为全市住宅品质提升试点项目，配套公建面积不大于地上总建筑面积的10%。
9月29日还将推出萧山区市北（杭政储出75号）与西湖区云谷（杭政储出74号）2宗宅地，总出让面积57611平方米，总起价222613万元。已有意向房企在新政后"打了退堂鼓"，选择先观望。客观来看，浙江丽水青田县（9月2日挂牌2宗）、福建厦门湖里区（9月3日公告）等已在新挂牌地块中明确写入现房销售要求，而杭州尚未跟进。
03
市场数据变化
此外，8月成交的临平区乔司单元LP020303-05-1地块成交总价40261万元，溢价率14.18%，楼板价9705元/㎡；富阳区银湖53-1号地块成交总价14467万元，溢价率0.0%，楼板价5460元/㎡。
附注说明：①2026年2月杭州无涉宅用地成交记录，故各项指标为空值；②9月数据中包含1宗余杭区良渚街道协议出让的安置房用地（成交时间2026年9月9日，成交总价4841.0万元，用地面积30020㎡），因系协议出让，故9月溢价率统计口径与前序招拍挂月份存在差异；③数据时间范围为2026年1月1日至9月18日。
资料来源：克而瑞数据，统计截至2026年9月18日。土地用途口径为纯住宅、商住。
04
对杭州土地市场的影响研判
1. 参拍房企数量明显减少：东湖新城地块从去年同区位9家参拍、35轮竞价降至仅1家报价、1轮成交；石桥地块从去年同板块9家参拍、43轮竞价降至2家参拍、9轮成交。
2. 竞价轮次大幅下降、溢价率回落：8月溢价率10.05%、9月（截至17日）5.19%，与上半年动辄30%—40%以上的高溢价形成鲜明对照。石桥地块成交楼面价较北面同容积率参照地块低约3300元/㎡。土拍后有开发商人士表示："新政影响下，房企出价很克制，今天这宗地位置不错，如果没有8·28新政影响，溢价率很有可能再上一个台阶。"
3. 拿地逻辑从快速周转向稳健经营转变：新政下项目首批销售资金回笼周期由6—9个月拉长至14—20个月，自有资金占用周期与融资成本双双上升，同期可运转项目数量缩减。投研重要性显著提升；主办银行制下审批更看重项目本身而非集团信用，房企拿地更倾向核心城市核心地段；小地块、低容积率地块更受青睐，土地分批开发、分批竣备可能成为常见选择。房企大概率等到临近现房才启动销售，以压降营销成本。
4. 市场分化与主体结构变化：资金雄厚、经营稳健的房企竞争优势放大，高杠杆、资金链脆弱房企生存空间收缩；杭州两场土拍拿地主体分别为央企中交与本土联合开发体（中天美好+海威置业），显示观望期由确定性强的主体率先入场。中指数据显示"8·28"新政落地后第二周（9月7日—9月13日），全国300城住宅用地平均溢价率为7.9%，核心城市仅深圳、武汉、温州有宅地溢价成交，市场整体平淡、分化特征进一步显现；若剔除9月10日深圳福田香蜜湖地块（中海地产25.5亿元、125%溢价率），全国300城宅地成交平均溢价率仅为1.1%。
5. 后市观察点：杭州地方细则出台时点与内容、9月29日萧山市北与西湖云谷2宗地块的成交表现、后续新挂牌地块是否附加现房销售要求，将是验证政策传导力度的关键指标。需说明的是，政策效应传导至土地成交端存在时滞，上述判断以"杭州细则尚未出台、当前成交地块均为新政前挂牌"为前提。
THE END
本文由【克而瑞（浙江）研究中心】分析师屠娉娉撰写，【克而瑞（浙江）研究中心】深耕浙江房地产行业二十余载，依托长期沉淀的海量行业数据库与标准化成熟研究体系，紧跟行业发展趋势、贴合多元客户研究需求，以克而瑞资深地产专家团队为核心动力，搭配行业领先的地产COWORK分析工具，形成 “资深专家+“大数据+AI技术” 的协同研发模型；研究范围覆盖政策、土地、新房等地产赛道；分析维度贯穿宏观层面、行业发展、市场供求等多方面；形成形式包含深度项目测评、周度 / 月度 / 季度 / 年度常规系列报告。
本文内容仅作行业研究交流之用，不构成任何投资建议或决策依据。
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