文｜邓浩志
住建部：加快推动城市更新立法
近日，住建部提出，将着力推动建立健全 4 项机制：
一是城市体检与城市更新一体化推进机制，把体检出来的问题作为城市更新的重点。
二是城市更新规划实施机制，建立从专项规划到片区策划，再到项目实施方案的实施体系。
三是可持续的城市更新投融资机制，既加大政府投入力度，又更好地发挥市场力量作用。
四是城市更新和历史文化保护有机融合机制，让历史文化与现代生活相得益彰。同时，将加快推动城市更新立法，完善标准体系，为高质量推进城市更新工作夯实制度支撑。
住建事业主要有城乡建设、住房和房地产、建筑业三大板块。三大板块都处在转型发展的关键期，概括起来是“两个转向、两个转变、三化转型”。
“两个转向”讲的是城乡建设板块，是指城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段，转向存量提质增效为主的阶段；
“两个转变”讲的是住房和房地产板块，一个是房地产市场供求关系发生重大变化，一个是房地产进入存量时代；
“三化转型”讲的是建筑业板块，也就是建筑业向智能化、绿色化、融合化方向转型。
评：从这几年房地产政策转向可以得出一个全新的结论，中国城市建设已经由 2022 年前的不断往外扩张、建设一座又一座新城，转变为特大超大城市重点实施旧城改造，一边盘活存量，一边升级改造为主的新型城市化路径。
切换到房地产，尤其是房屋价值的视角考量。过去优选地方政府重点打造新区的投资逻辑，逐步转换为聚焦核心老城、近郊副中心为主的自住 + 家庭资产配置逻辑。
住建十五五规划对楼市的影响
住建部介绍了十五五规划相关内容，有几点值得大家留意。
1、提出现房销售是大势所趋。
住建部强调：在商品房销售上，推进现房销售制，解决项目销售 “一手交钱，一手交房” 的问题，实现 “所见即所得”，从根本上防范交付风险。现房销售是大势所趋。新项目优先选择现房销售，统筹用好针对项目的土地、金融、税收等支持政策；实行预售的，完善预售资金监管，切实维护购房人合法权益。
评：从 828 新政由多部门联合发布，可以看得出管理层这次新政推出的决心。那是不管地方有多大困难，也必须克服。当然，最终情况如何，有哪些意想不到的情况仍需进一步观察。
2、拓宽住房公积金提取使用范围，提取情形从 6 种增加到了 9 种，其中老百姓日常生活中经常发生的装修住房、支付物业费都可以提取使用。下一步，将进一步发挥住房公积金的作用，支持租房、购房、修房和养房，让住房公积金服务于全生命周期的住房消费。
评：公积金政策已成为最近两年房地产政策最密集的领域。单纯从刺激需求角度看，公积金政策的效果太过轻微，聊胜于无。但从缴纳者的角度看，拓宽使用渠道绝对是一件好事。如果再切换到刺激消费领域进行思考，公积金使用渠道增加，无疑有着更大的想象空间。
3、四楼及以上住宅都要加装电梯。为解决老年群体上下楼的问题。另外，还有将层高标准从原来的 2.8 米提高到 3 米；针对儿童安全防护的问题，把阳台、外廊等所有凌空处护栏高度，统一提高到不低于 1.2 米等一系列新标准。
评：自从房地产开发投资下滑，老旧社区改造一直都是拓展增量的重要抓手。四楼及以上住宅加装电梯，无疑拓宽了这个领域的市场。
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