家人们，昨天北京楼市炸了个大新闻！估计不少在京漂着的老铁都刷到了——非京籍买房的社保年限直接砍半了！今天咱不玩虚的，用最实在的话把这事聊透，不管你是正在攒社保的刚需，还是单纯看热闹的，听完都能明白这事儿到底跟咱有没有关系，背后藏着啥门道。
先给咱看不懂政策的家人把事实摆明白，别被那些官方文件绕晕了。12月24号，北京四部门联合发了通知，核心就一条：非京籍家庭买房的社保或个税缴纳年限，降了！具体说就是，以前想在五环内买房，得连续缴3年社保；现在不用了，缴满2年就行。要是买五环外的房子，更简单，以前要2年，现在1年就够资格了。除此之外，还有两个配套政策：二孩及以上的家庭，不管是京籍还是非京籍，在五环内还能多买一套；商贷利率也不区分首套二套了，公积金二套首付从30%降到25%。
可能有人会说，不就少缴一年社保吗？至于这么大动静？你可别小看这一年，对咱北漂来说，这可能就是“有资格买房”和“继续租房漂泊”的区别。多少人就是卡在这一年社保上，眼睁睁看着房价起起伏伏，却连入场的门票都没有。但咱先别着急高兴，先琢磨琢磨，北京为啥偏偏在这个时候降门槛？真的是为了让咱刚需能轻松上车吗？
背后的原因，说透了其实很现实，就俩字：救市。但不是救整个楼市，是“精准托底”。咱先看一组数据，你就明白了。从今年7月到11月，北京二手房价格已经连续五个月下跌了，而且跌幅好几次都是全国70城前列的，月均跌幅能到1.12%。再看库存，现在北京楼市的去库存周期已经到21.3个月了，早就超过合理水平了。简单说就是，房子卖不出去了，开发商和房东都慌了。
更关键的是，北京80%的新房成交都集中在五环外，五环外也是二手房成交的核心区域。以前五环外非京籍要缴2年社保才能买，现在降到1年，就是想把这部分潜在的刚需给激活，让他们去消化五环外的库存。另外，中央经济工作会议也明确说了，要稳定房地产市场，清理住房消费的不合理限制。北京作为一线城市，这次政策调整也是在响应中央的要求，同时也是对本地市场低迷的一种回应。
那这个政策出台后，会带来啥影响呢？咱从咱普通人的角度说说，别听那些专家的空话。首先，最直接的就是有一批非京籍会立马获得购房资格。尤其是那些在五环外工作的年轻人，以前要等2年，现在缴1年社保就能买房，这部分人的买房需求会被释放出来。预计五环外的新房项目会先热闹起来，售楼处的访客量肯定会增加，可能还会出现之前政策放松后，有些楼盘一天来访量涨50%的情况。
其次，市场分化会更明显。啥意思呢？就是好房子更吃香，差房子更难卖。五环内核心地段的房子，本来就稀缺，再加上多子女家庭能多买一套的政策，那些高收入的多子女家庭可能会趁机入手，这部分房子的价格可能会稍微稳住。但五环外的老破小，还有那些位置不好的房子，就算政策放松了，也未必有人买。毕竟刚需买房也挑性价比，不是有资格了就会随便买。
还有一个影响，就是租房市场可能会有变化。一部分本来打算长期租房的人，要是符合了购房资格，可能会转而去买房，这样一来，五环外的租房需求会减少，房租说不定会稍微降一点。这对还没攒够钱买房的人来说，可能是个好消息。
说到这，可能很多家人已经有点激动了，觉得北京楼市要回暖了，非京籍的春天来了。但我今天要泼一盆冷水，我的观点可能有点犀利，但绝对是贴近现实的大实话：这次政策不是给咱底层刚需送福利，而是一次精准的“结构性托底”，真正能受益的，只是少数人。
为啥这么说？咱先说说多子女家庭能多买一套房这个政策。专家说这是支持改善需求，但咱想想，真正能买得起第二套房的多子女家庭，能有多少？我身边就有个朋友，两口子以前年入五十多万，生了二胎想换个大四居，2021年花四百多万买了房，贷款两百万，每年房贷二十万。结果后来男方被裁员，女方收入也砍半，现在全家年收入才二十多万，光房贷就占了一多半，两个孩子的奶粉钱、学费压得他们喘不过气，想卖房又亏了一百万，直接从中产跌回底层。
这就是现实，多子女家庭大多是普通工薪阶层，养孩子的开销已经把储蓄挤压得差不多了，就算有了多买一套房的资格，五环内一套房动辄几百万，首付和月供他们根本扛不住。有数据显示，北京高收入的多子女家庭占比还不到15%，这点需求扔进北京楼市大盘，就像一块小石头扔进湖里，顶多泛起一点涟漪，根本掀不起大浪。
再说说非京籍社保年限降低这事儿。咱别光看“少缴一年社保”，关键是就算有了资格，你能买得起吗？北京现在的房价，就算是五环外，新房均价也得五万多一平米，一套八十平米的房子，总价就得四百多万，首付至少一百万。咱底层打工人，一年能攒多少钱？就算缴满了1年社保，首付凑不齐，还不是白搭。
还有个扎心的现实，北京非京籍常住人口差不多有800万，但真正有稳定收入、能凑得起首付的，估计也就60万左右。大部分底层北漂，就算社保年限够了，也还是买不起房。而且政策放松后，会不会有一批投资客趁机入场，把五环外的房价炒起来？要是房价涨了，反而会让那些真正的刚需更难上车。
我再补充一点，这次政策还有个细节，就是商贷利率不区分首套二套了。专家说这是降低购房成本，但实际上，银行有自主定价权，最后利率到底是升是降，还不一定。就算利率降了，对咱底层刚需来说，也只是少还一点月供，根本解决不了首付不够的核心问题。
所以总结一下我的观点：北京这次降非京籍购房门槛，本质上是为了消化库存、稳定市场，而不是为了让所有非京籍都能买得起房。对少数有实力、刚好差一年社保的人来说，确实是个机会，但对咱大多数底层北漂来说，这只是“看得见、摸不着”的政策红利。
咱别被政策冲昏了头脑，也别觉得楼市要一夜回暖。现在的北京楼市，已经不是以前那个随便买都能涨的时代了。供求关系已经变了，房子越来越多，想买的人越来越少，而且大多是刚需，没多少钱。就算政策放松，市场修复也得是个慢慢的过程，房价大幅上涨的可能性很小。
最后我想说，房子是用来住的，不是用来炒的。对咱底层普通人来说，与其纠结政策变没变，不如先好好搞钱，提升自己的收入。政策只是给了一个机会，但能不能抓住，还得看自己的实力。而且楼市的变化是动态的，今天的政策不代表明天的市场，咱得理性看待，别盲目跟风。
不知道今天我说的这些，有没有说到咱家人的心坎里。你们身边有没有符合购房资格的朋友？他们是打算买房，还是继续观望？可以在评论区聊聊，咱一起交流交流。关注我，以后我会持续跟大家分享楼市的真实情况，不吹不黑，只说大实话。
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