根据公开信息，绿城房地产建设管理集团有限公司（简称“绿城建设”或“绿城管理”）与海南誉银汇投资有限公司组成联合体，于2026年3月初成功摘牌海南高速公路股份有限公司（简称“海南高速”）旗下位于海南省儋州市的约503亩闲置地块的开发合作权。这是一次典型的“国企出地、资本出资、品牌代建”三方合作，旨在盘活已停滞近十年的存量资产。
一、 项目核心信息
• 时间与结果：2026年3月3日，海南高速发布公告，确认其全资子公司“海南儋州东坡雅居置业有限公司”名下六宗地块的招商合作由海南誉银汇与绿城建设组成的联合体以约6.09亿元的价格摘牌。
• 地块详情：地块位于儋州市那大城北片区，南临国盛路，北靠宝岛路，地理位置优越。六宗地块合计面积约503亩土地性质主要为城镇住宅用地和商业商务混合用地，容积率在1.1-1.8之间，属于低密度舒适型配置。地块上已有2012年开工但未完工的一期工程，包括部分别墅和商业楼。
• 合作期限：本次合作开发期限为10年，涵盖开发建设及销售周期。
二、 项目历史与盘活背景
该地块的命运颇为曲折：
1. 起源：2009年，儋州市城投成立东坡雅居公司，持有938.7亩土地。同年12月，海南高速以超3亿元竞得该公司100%股权，正式进军儋州房地产市场。
2. 停滞：2011年，“东坡雅居”大型社区项目动工，总投资规划超30亿元。然而，因市场低迷及开发节奏问题，项目于2015年被迫停工，成为闲置资产。
3. 盘活尝试：2025年，海南高速曾两次尝试挂牌转让东坡雅居公司100%股权，但均以流拍告终。为加速资产盘活、回归交通主业，海南高速转变思路，于2026年1月改为以“招商合作”形式公开挂牌，最终在第二次挂牌（底价降至6.09亿元）时成功觅得合作方。
三、 创新的“三方合作”模式
此次合作并非简单的土地转让或股权交易，而是一种创新的轻资产合作模式，三方各司其职：
• 海南高速（招商方/土地方）：
◦ 投入：以六宗地块及地上建筑物的现状出资，不承担项目后续任何开发资金。
◦ 权利：享有成本优先提取权及项目知情权、监督权。合作方确保其投入的土地成本（即6.09亿元成交价）最晚在10年合作期内优先收回。
• 海南誉银汇投资有限公司（投资方/资金方）：
◦ 投入：负责筹措除前期已支付费用外，项目后续开发、建设、销售及税费所需的全部资金。首期投资款不低于5000万元。
◦ 背景：该公司成立于2025年9月，注册资本6000万元，被市场观察人士认为可能是为此项目合作而专门设立的平台。
• 绿城房地产建设管理集团有限公司（委托管理方/代建方）：
◦ 投入：输出品牌，并作为委托管理方提供全过程的开发管理、产品营造和营销服务。
◦ 角色：作为项目的实际“操盘手”，但不承担资金投入风险。
四、 收益分配与风险保障机制
合作协议设计了清晰的收益分配流程和风险兜底条款：
1. 销售回款分配：项目取得预售证后，销售回款在扣除相关税费、绿城管理服务费及销售费用后，优先用于提取海南高速的成本收益。
◦ 第一年：海南高速提取比例为30%。
◦ 第二年起：提取比例提高至40%。
2. 最终清算：项目按地块分别清算，税后收益由海南高速与合作方（海南誉银汇与绿城）按双方投入比例分配。
3. 十年兜底：合作方确保海南高速在10年合作期内收回全部投入成本。如期满仍未销售完毕或成本未收回，合作方需直接补足差额，或经协商以等值房产物业抵冲。
五、 市场背景与战略意义
• 儋州市场现状：儋州并非海口、三亚这样的高热市场。数据显示，2025年儋州住宅销售面积有限，去化周期较长，市场竞争激烈。在此环境下，引入绿城这样的头部品牌，被视为带动项目去化、提升产品价值的关键。
• 海南高速的战略：此次合作是海南高速“回归交通主业、优化存量资产”战略的体现。通过此举，公司在不出让土地权属、不追加投资的情况下，实现了存量资产的盘活和现金回流，同时规避了土地闲置风险。
• 绿城管理的布局：此次合作标志着绿城管理首次进入儋州市场，实现了在海南海口、三亚、陵水、文昌等核心城市后的又一重要布局，基本完成在海南的“核心覆盖”。这展现了其轻资产代建模式在盘活复杂存量项目上的能力。
六、 总结
绿城管理拿下海南儋州503亩项目，是一次多方共赢的资产盘活案例。对海南高速而言，是以最小风险实现资产价值变现；对海南誉银汇而言，是依托专业品牌进行地产投资；对绿城管理而言，是以零资金投入拓展了市场版图并获取管理收益。这种“土地+资本+代建”的模式，为当前房地产市场环境下国企存量土地的盘活提供了可复制的样本。
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