土地高效利用是当前中国城市发展从“增量扩张”转向“存量提质增效”的核心议题。
2026年1月，自然资源部与住房城乡建设部联合发布《关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》（以下简称“通知”），将“推进存量土地和空间的临时利用”列为六大措施之一。几乎在同一时间，全球首个以“城市和城市化”为固定主题的深港城市\建筑双城双年展（UABB）拉开帷幕。于1月15日正式对公众开放的河套平行展场，将处于“空窗期”的毛坯空间纳入展览体系，使其承载“十个切片”、“机器人剧场”等板块，为“空间的临时利用”提供了一种值得关注的新范式。
结合现场调研及专家访谈发现，该案例的重要启示在于：城市更新主体需要转变经营思维，将“时间”纳入资产范畴，主动盘活项目建设周期中的“时间红利”。当每一段“等待的时间”都能被赋予功能、产生价值，“时间财政”便有望成为继“土地财政”之后城市经营的又一新支点。
深港城市\建筑双城双年展河套平行展区，“记忆剧场”板块设置于一层中庭和三层连廊。图片来源：©UABB ；摄影：TAL+白羽
“临时利用”，城市空间的高效利用之径
在城市更新实践中，如何盘活那些“沉睡”的土地与空间，已成为衡量更新质量的关键尺度。上海城市更新专家委员会委员、上海现代城市更新研究院院长俞斯佳，以上海老城厢等地块为例指出，一些土地因成本过高、权属复杂或处于规划敏感期而短期内难以正式开发。他建议，可以通过制定灵活的临时性政策，构建一个多方力量愿意参与（更新）的过渡机制，在不确定的开发周期中注入确定性的使用价值。他告诉研究员，善用“临时过渡期”，是激活城市消极空间、实现资源效益前置的重要手段。
这一思路在国际城市更新实践中有成熟探索。“临时性使用”（temporary use）即针对尚无明确开发计划的闲置土地与建筑，进行短期、灵活、富有创意且往往带有自发性质的空间再利用。作为西欧最早系统推动临时性使用的国家，德国在1990年代便将其纳入《建筑法典》，确立临时性使用在城市更新体系中的法定地位。
最具代表性的案例之一，是自1990年代末启动的汉堡港城更新项目。在长达二十余年的开发进程中，项目方并未让大片待开发土地沦为“城市空白”，而是策划了一系列富有活力的临时用途：在荒地和工地上举办“Musikalische LandArt – Tune”音乐节；引入国际“Artgenda”艺术家驻留计划；邀请塔利亚剧院在Strandkai等地搭建夏季临时剧场，上演专为场地定制的剧目。这些活动将冰冷的施工现场转化为充满人文温度与艺术想象的城市实验场，使等待成为创造的一部分。
临时性利用可划分为两种类型——存量土地与存量空间，恰与“通知”中第（五）、（六）条所指内容相呼应。俞斯佳所关注的老城厢，正属于前者：一些地块因开发门槛高、用途敏感或时序未定，难以进入常规开发流程。他建议，可在过渡期内签订中长期临时使用协议，使运营收益能够覆盖基础性更新投入，从而实现资源价值的提前释放。对此，“通知”也明确提出，在满足特定条件的前提下，应制定空闲建设用地的临时利用规则，为存量土地的“空窗期”赋予制度空间。
而存量空间的临时性利用，则在深港城市建筑双城双年展（UABB）的实践中得到了系统演绎。深圳市双年展公共艺术基金会秘书长、深规院城市设计与公共艺术促进中心主任刘磊向研究员介绍，UABB自创立之初便确立了“城市即展场，展览即实践”的核心模式，拒绝将展览固定于永久性场馆中，而是主动嵌入正在生长的城市更新项目。2005年首届选址深圳华侨城创意园，展览恰逢园区更新完成之际，成为其面向公众的“启幕礼”；第七届落地南头古城，则在项目全面改造前，提前激活了关于城中村未来的公共讨论。刘磊认为，二者都是“临时性利用”的生动注脚——前者点亮更新成果，后者引发更新议题。
在UABB二十周年之际，河套科创中心是如何入选并成为平行主展场的？深圳市河套深圳园区发展署规划建设部副部长姜雪告诉研究员，作为河套合作区深圳园区的标杆项目，地理位置上，河套科创中心与香港只隔着宽度约200米的深圳河，生动诠释“深港”双城的一衣带水；此外，项目在初始设计阶段便致力于为科研人员打造兼具功能性与创造力的空间体验，一层大厅等公共区域预留了充分的展陈空间，UABB在建筑、规划、艺术、科技等层面的思考和河套科创中心的发展理念多有契合，一场空间与内容的合作由此展开。
执行层面，于2024年开园的河套科创中心，其三层（F3）规划为科技孵化平台，原计划于2026年初进行装修。UABB的展期刚好处于空间设计方案调整及确认阶段，也就是这层空间的“空窗期”，原本闲置的毛坯空间，因此与招商中的二层（F2）被纳入展览叙事：八大板块（十个思想、十个切片、 声响一百、记忆剧场、黑箱剧场、机器人剧场、地外剧场、友好剧场）、两个特别单元（__生__：AI艺术单元、导报·深圳·未来）、三个专题馆（河套馆、香港馆、荷兰馆）和两个特别展项（未来城市·共生·演化、城市长桌），被巧妙布局于一层大厅、中庭、三层空中连廊，以及二、三层待装修区域，充分发挥存量空间价值，体现空间的高效利用。上海风语筑是本次联合策展机构，执行策展人、风语筑公共艺术研究院院长吕凝珏告诉研究员，建筑中的待使用空间就如同城市中待激活的空间一样，通过城市策展、艺术加入，让建筑更充分的利用，呈现这些“隐地”未被发现的价值。
“十个切片”板块，以河套科创中心2层、3层毛坯空间作为展陈背景。图片来源：©UABB ；摄影：TAL+白羽
河套科创中心3层规划为孵化平台，处于装修进场前的空置阶段，被临时利用为“机器人剧场”等板块的展示空间。图片来源：©UABB ；摄影：TAL+白羽
漫长的项目周期与灵活的“临时利用”
河套科创中心二层、三层的毛坯空间，恰好处在装修进场前的“尴尬期”或“空窗期”，作为存量空间，其闲置状态具有临时性。它们并非亟待激活的消极空间，而是一个项目蝶变过程中短暂凝固的片段。
当城市发展告别“快周转”的粗放逻辑，城市更新项目往往要经历数年甚至数十年的漫长周期。与此同时，随着存量时代的到来，即便是新建项目，其招商与去化节奏也被迫放缓。如何在这种“空窗期”中激活空间的临时价值，成为值得探讨的命题。
上海外滩的老市府项目提供了一个值得关注的样本。2023年5月，该项目完成工程建设，进入招商阶段，2024年11月，在其大规模开放（2025年11月）的整整一年之前，卡地亚在此发布了全新NATURE SAUVAGE高级珠宝系列，举办“自然艺境，旷野珍奇”珠宝展。在空间尚未正式启用之际，一场品牌事件便率先赋予其新的叙事。
由此来看，“存量空间”的内涵正在被重新定义。它不再仅指那些老旧、待改造的建筑遗存，也包括那些因招商周期拉长而暂时闲置的新建空间——可能是一段时间的空置，也可能是某一层、某一区的留白。这些空间并非“无用”，而是等待被重新发现、被临时激活。
公共文化艺术与“临时利用”似乎天然契合，但一个公共文化项目在临时利用期间，也会给日常运营带来挑战。河套科创中心在这方面做了哪些运营模式的创新？
据姜雪介绍，项目方与物业管理方协调，在每组六部电梯中，专门设置一部作为观展专用梯。这一安排一方面保证了观众的观展动线顺畅，另一方面也通过分流，有效避免了对楼内办公人员的干扰。此外，由于展览空间并非完整独立场馆，而是分散在楼宇各处的碎片化区域，项目方还安排了志愿者提供导览服务，帮助参观者更顺畅地穿行其间，实现“丝滑观展”。
在经济层面，由于UABB的公益性质，多年来一直由项目方免费提供场地。河套科创中心本次提供的展览空间以公共区域(如中庭、大厅、连廊)及闲置空间为主，因此并未产生租金损失。而借助UABB这一平台，项目得以向公众开放展示，让更多人认识、了解甚至希望未来能到这里工作，可以说，在经济效益上实现了正向回报。
那么，是否有人的利益因此受到影响？比如在科创中心工作的科研人员，会否感到被打扰？
“城市更新背景下，河套科创中心的区域面临从仓储物流空间向科创空间转型，不仅是功能转变，更亟需空间品质的全面提升。”姜雪告诉研究员，在这一过程中，项目方逐渐认识到，人文艺术是科创生态中不可或缺的养分。而此次展览的引入，正是实现人文与科创价值共振、达成理想耦合的一次契机。
工作日下午，在位于中庭的“记忆剧场”，遛娃的妈妈们带孩子坐进电话亭改造成的“花轿”。鲁怡 摄
工作日下午5点开始，园区与地铁口之间，下班人流汇成一条行色匆匆的“河”，汇成“深圳速度”的具象演绎。有在园区工作的科研人员告诉研究员，这场公共艺术展就像给满是“班味儿”的工作日常，加入了一道调味剂。“午休时下楼看一眼，放松一下大脑，呼吸一点艺术的空气，感觉挺好。”
深圳大学本原设计研究中心公共艺术研究所主任沈少民是本次双年展总策展人，他告诉研究员，为了让展览与园区日常更好地“共生”，策展团队将互动属性最强的“记忆剧场”板块设置在河套科创中心一层中庭和三层连廊——两个地块之间的露天空间。
“记忆剧场”由100+个废弃电话亭构成，经过建筑师×艺术家×科学家重塑，它们变身手风琴、图书馆、相亲角，组成一座交织了日常生活公共空间与群体记忆的体验矩阵。最受小朋友欢迎的是电话亭改造的“跷跷板”和“大花轿”，为严肃的园区注入童趣；让“科学家”们跃跃欲试的则是一个自助打碟的电话亭，充满好奇心的他们排队体验打碟；研究员在携程上看到了香港人写的UABB逛展攻略，“香港的友友”表示“太值得冲了”。
引导方面，户外及一楼大厅都有志愿者负责引导，电梯按钮、电梯厅等相关动线上都设有相关指引。
电梯厅、电梯内及走廊处的观展路线指引。鲁怡 摄
志愿者导览。图片来源：©UABB ；摄影：TAL+白羽
如何克服“毛坯空间”的不利因素将其转化为展览亮点，也得到了巧妙地解决。研究员现场走访发现，毛坯空间营造的场域，一方面更容易让观展者将注意力聚焦于展览内容，另一方面，有点“荒凉”的质感更易激起观众对城市的反思，而反思性与批判性正是UABB的重要内核。
“具体在展陈细节，策展团队需要考虑到外露的各种管线和复杂的天花板，会有一定的难度和限制。”吕凝珏表示，不同于美术馆精致的白盒子，毛坯空间对艺术内容的表达来说，其实有它的特色，有一种未完成的粗糙感。
中国工程院院士孟建民和同济大学副校长李翔宁参观“十个切片”板块，毛坯水泥地面用碎木块进行临时“铺装”。图片来源：上海风语筑
以“机器人剧场”版块为例，展览构建了机器人城市模拟场景，毛坯空间传递了机器人“入侵”未来生活后，城市可能沦为巨大而冰冷的机器。如：“备用包”展示在未来机器狗将被新技术淘汰，沦为“废品”，在废弃的空间流浪。裸露着钢筋水泥的巨大空间，回荡着“流浪狗”的足音，让人生出一种不安，激起更深层的思考：除了便利，我们也应看到人工智能带来的巨大消耗，决定城市未来的，可能是如何与机器人共生的智慧。
位于3层毛坯空间的“机器人剧场”，利用“毛坯”场景，作品“备用包”展示了如今大热的机器狗在未来沦为过时的废品，流浪在城市废弃的角落。鲁怡 摄
从“土地财政”走向“时间财政”
在过去“增量扩张”主导的时代，城市发展的核心逻辑是“土地财政”——依赖土地的一次性出让换取短期收益，建设追求“高周转”，速度即是一切。当城市进入“存量提质增效”阶段，土地的增量红利见顶，时间的价值便开始浮出水面。那些以往被视为“等待期”的建设空窗、招商间隙，恰恰成为可以被重新盘活的时间资产。
从河套的经验来看，空间临时利用的价值不在于创造即时的租金收益，而在于将“空窗期”转化为品牌积累期、公众触达期、活力培育期——这是一种从“土地财政”到“时间财政”的思维跃迁。与之相应，运营的逻辑也在发生转变：过去的“高周转”指向建设的快进快出，而今天的“高周转”则应指向空间功能的快速迭代、内容策划的敏捷响应。建设可以慢下来，但运营必须快起来——用高频的内容激活低频的开发，用流动的事件填充凝固的空间。这或许正是存量时代城市更新的新命题：不是等待空间被填满，而是在等待中，让空间先活起来。
结合现场调研及专家采访，研究员整理出三条建议：
一、各地尽快出台配套实施细则。《通知》提出了方向性要求，如“各地可结合实际制定空闲建设用地临时利用规则”“探索存量建筑物临时利用的正面清单管理”等，但这些原则性表述要转化为市场主体的可操作预期，亟需地方细则的配套支撑，如：明确临时利用的“正面清单”与“豁免清单”、构建临时利用的激励与保障机制。
二、建立“空间资源台账”与“需求对接平台”。城市更新项目中，哪些空间处于“空窗期”？预计持续多长时间？具备什么样的物理条件？这些信息散落在各个项目主体手中，缺乏系统梳理。建议由相关部门牵头，建立存量空间资源的动态台账，同时搭建与文化艺术机构、策展团队、品牌方的需求对接平台。让“有空间的人”和“找空间的人”能够高效匹配，让临时利用从“碰运气”变为“可预期”。
三、建立“临时利用”的专属团队/项目。“临时利用”听似“临时起意”，实则对专业能力要求极高——需要懂空间、懂内容、懂运营、懂协调。建议从城市层面或专业主体单位设立“城市空间临时利用创新项目”，通过项目制的方式，资助和孵化一批有潜力的临时利用实践，培育一批懂存量空间运营的专业力量，让临时利用从“偶尔为之”走向“专业常态”。
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