内容提要：
5月楼市“小作文”满天飞，宣称多城出现“日光盘”、楼市回暖。然而国家统计局和央行最新数据却显示：2026年前4月新房销售面积同比下降10.2%，销售额下降14.6%；4月居民新增贷款净减少7870亿元，同比多减50%。刚需人口萎缩、商品房严重过剩、居民债务收入比仍高达135.3%，三大核心因素共同作用，房地产下行趋势难改。
多迷人的小作文，都经不起统计数据的推敲和验证。
在人民银行公布金融数据、国家统计局公布房地产数据前，整个五月份的媒体和自媒体都在精心编制或者制作楼市企稳并重新回暖的小作文，很多媒体、自媒体信誓旦旦地宣传，各地政策端在“五一”假期前集中发力，激活了部分持币观望的需求。部分重点城市新房、二手房成交均出现明显回暖，深圳、广州、天津、武汉等城市又诞生了2026年首个“日光盘”，天津也同样有“日光盘”出现。
以至于三郎身边不少熟人询问，挂牌出售的房子，价格是否可以上调一点？房价是不是会重新上涨，应不应该给上高中的孩子提前抄底买房？对外出租的房子合同到期，是不是应该加租金了？
观察房地产市场，还真的不要看小作文告诉你的哪个地方出现日光盘了，哪栋楼看房的人挤爆售楼处了。因为这些消息真真假假你无法核实，即使为真，你也不知道日光盘的比例是多少？开盘10年未售罄的比例又是多少？挤爆售楼处的购房者有多少？花两三百的群演又有多少？
这好比你不能看到刘亦菲就认为全中国的女孩都如此美貌，看到姚明就宣布中国男人的身高全球第一，看到马云就骄傲地告诉大家，中国人人都是亿万富豪，即使在北京掉落一块瓷砖可能会砸倒三个处长，也还是有95%以上的人都是平民百姓。
最新的房地产数据告诉我们，整个月大家看到的楼市火爆的新闻稿，其实就是制作精良的小作文。
5月18日周一，国家统计局公布的数据显示，2026年前四个月销售新建商品房25258万平米，同比下降10.2%，新建商品房销售额23000亿元，同比下降14.6%。
虽然国家统计局没有公布当月的数据，但我们通过前四个月减前三个月这么简单的换算，就可得知4月份销售新建商品房5733万平米，同比下降10.3%，新建商品房销售额5738亿元，同比下降8%。与这一轮房地产下行周期前的2021年4月对比，新建商品房销售面积下降了60%，新建商品房销售额下降了62.3%。2021年4月份销售新建商品房14298万平米，新建商品房销售额为15231亿元。
上周人民银行公布的金融数据，其实已经告诉了我们房地产市场的大体趋势。
4月份，新增住户贷款为净减少7870亿元，比去年同期净减少的5250亿元，扩大了50%，而在这轮房地产下行周期开启前的2019年4月，新增住户贷款为5250亿元。
如果说因为商品房销售额和居民新增贷款额存在季节性脉冲，曲线的高低起伏让我们难以清晰明了地观察到它们的变化趋势，那么骑牛研究所依据国家统计局的商品房数据、人民银行的贷款数据编制的这张《2019年以来历年4月份的新增住户贷款和新建商品房销售额》曲线图表，商品房销售额和新增居民贷款的下行趋势就更为清晰明了了。
俗话说，上坡容易下坡难。从7年前2019年4月的新增5250亿元居民贷款到2026年4月居民贷款净减少7870亿元，从7年前2019年4月的销售新建商品房12102亿元到2026年4月新建商品房收缩到5738亿元，便是这段时间商品房市场正在经历的一段痛苦的下坡之旅。
市场的调整，是市场交易的内在因素变化所带来的市场规律在发生作用。行政调控的措施和手段，可以影响短期的市场走向，可以将市场的变化略微提前或滞后，但在导致市场发生趋势性变化的那些背后的因素发生改变之前，行政调控的措施和手段不大可能改变市场自身的运行规律和大的趋势。不管你是否相信，只要存在市场，就会如此。
导致中国房地产市场这一轮下行调整周期启动和持续的主要因素有三：
一是在需求端，刚性的住房需求急剧下降。
中国的人均住房面积从人均住房面积从2000年的10.3㎡迅速增长到2022年末的41㎡，超过了发达国家的平均水平；有住房刚性需求的人口（新婚人口）从2010年的1241万对，下降到2024年的610万对；城镇化推动的住房需求也急剧萎缩，中国的可城镇化的人口（农村人口）从2000年的8.1亿人下降到2025年的4.5亿人；由城市破旧小建筑拆迁形成的住房刚性需求，2022年城镇可拆迁面积比2000年减少了85%，可以说该拆的，都拆得差不多了。继续拆，就要对30年、20年房龄的房子动手了。
二是在供给端，可供销售的商品房严重过剩。
截至2026年4月，全国房屋施工面积达到545116万平米，建成待售商品房面积达到77801万平米。即使不再新批房建项目，目前可供销售的商品房也有622917万平米。但前四个月的月均销售面积仅6315万平米，即使新婚人口、可城镇化人口、可拆迁面积保持不变，可供销售的商品房去化时间接近100个月——需要99个月。
三是在支付端，居民的可负债能力迅速缩小。
决定商品房市场的，不仅是需求和供给，支付能力也是重要的因素。比如对于月收入小于1万元的低收入人群，2019年总理给出的数据是6亿人口。我们按照这几年的人均收入增速推算，2025年月收入低于1000元的人口缩小到了大约4.5亿人。但很显然，这4.5亿人支付租金都很困难，他们有住房的刚性需求，但没有购买商品房的支付能力。
而衡量整个居民购买商品房支付能力的重要指标，是家庭负债率，也称家庭收入债务率。
2025年底，中国家庭的贷款余额为827812亿元，人均可支配收入为43377元，中国家庭的可支配收入为611615亿元，中国家庭的债务收入比为135.3%，居民债务收入比已经从2000年的17.4%达到了2023年的145%，最近这三年居民部门修复资产负债表，债务收入比有所下降，但135.3%依然超过了所有的发达国家的水平。这意味着一方面家庭资产负债表修复尚未结束，另一方面居民增加负债的能力还会继续缩小，购买商品房的可支付能力还会继续下行。
这一轮房地产市场下行周期什么时候将企稳回升？取决于三个因素：
一是刚性的住房需求什么时候止跌回稳？
二是可供销售的商品房什么时候基本出清？
三是家庭的债务收入比什么时候调整到100%以下。
其他的都没有这三个因素重要。
【作者：徐三郎】
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