当多数开发商还在讨论混合办公是否杀死了市中心写字楼时，British Land的CEO Simon Carter给出了不同的判断。这家伦敦第二大上市地产公司在最新财报中披露，其校园式园区（Campuses）和零售公园（Retail Parks）已占业务的90%，而推动这一转型的关键力量，来自一群意想不到的租户——人工智能和生命科学公司。

"我们拥有正确的地产，位于正确的行业和地段，需求强劲而供应受限，"Carter在面向投资者的业绩电话会上表示。这番话背后是一组具体数字：去年British Land完成了创纪录的1.43亿英镑园区租赁，尽管仅占伦敦写字楼市场约5%的份额，却贡献了全年15%的 reported leasing，第四季度这一比例更飙升至33%。

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租赁数据的结构性变化正在发生。Carter透露，当前每有1家公司缩减办公面积，就有4家公司选择扩张；净吸纳量（net absorption）处于历史高位，需求较十年均值高出57%，待签约面积（space under offer）同比激增50%。园区整体入住率已攀升至95%，零售公园更是达到99%。

科技租户的崛起是这一趋势的核心变量。British Land明确将"科学、技术和AI租户"列为增长最快的需求来源，并通过收购Life Science REIT将科技类资产占比提升至园区总面积的35%。公司称该交易"立即增厚盈利"（immediately earnings accretive），新交付空间的进一步出租将带来额外上行空间。

财务层面，British Land交出了一份审慎乐观的答卷。2024下半年基础利润增长5%，全年每股总会计回报（total accounting return）达8.1%，为2022年以来首次触及目标区间；股息上调1%，并给出2027财年每股至少0.305英镑的盈利指引。资产负债表显示流动性16亿英镑，2029年前无再融资需求。

Carter将租金增长预期锚定在3%至5%的ERV（估计租金价值）区间，理由直指供需错配："两个市场的职业基本面都很强劲。"在AI实验室和生物科技公司的扩张需求与伦敦核心区供应受限之间，British Land似乎找到了一个罕见的甜蜜点——至少目前如此。