来源 | 不良资产头条综合中国经营报、央视、深圳检察院等
曾经那些“零首付”买房的操作，崩了！
这种“高评高贷”的操作最终将不良资产风险转嫁给了银行，直接导致银行风险敞口扩大，不良贷款率随之上升。如果房地产贷款集中于特定区域，甚至可能导致风险区域性集中。
而眼下个别银行的房地产相关不良率已接近国际警戒线。
近日，央视密集曝光“高评高贷”背后的利益链条；银行及监管机构正加强对此类操作的围堵和监管。
什么是“高评高贷”
“高评高贷”，说白了就是故意高估房子身价，让银行多放贷款的违规操作。在房价上涨较快的那几年，其不仅能让购房者“零首付”上车，还能额外套出一笔装修款。市面上所谓的“10成经营贷”，本质都是高评高贷。
2025年3月，广西南宁的陈先生通过当地某找房中介卖出一套二手房，成交价60万元，但网签时，中介却要跟陈先生签订一份70万的合同，因为买家要以70万的价格去银行申请贷款。等到银行的贷款到了陈先生的账户上，陈先生还必须将多余的部分再转给买家。
再举个例子，用数字说话：
一套实际成交价115万元的房子，按照首付比例15%计算，首付款约17万元，银行贷款接近98万元。但通过将评估价提升至158万元，并制作一份对应的158万元虚假成交合同，银行可据此批复超过134万元贷款，支付首付款约24万元。
卖方在收到全款后需将多贷出的款项返还买方，则买方可多贷出接近36万元，足以覆盖首付款，实现‘零首付’购房。
“高评高贷”的模式是如何通过银行审核的？中介机构及少数银行业务人员都扮演关键角色。
“高评高贷”频发
据媒体报道，“高评高贷”虽然一直存在，但却在近期频繁发生，主要原因是有些地区二手房卖不动，部分中介机构就非法串通业主用这种方式骗取银行贷款。
加上部分购房者和炒房客通过此种方式维持现金流，赌注未来房价回升获利，中介机构为促成交易也积极配合。
广州市则是高发地。
2024年全年，广州二手房价格下跌了17.81%，价格回到了16年。
在这种情况下，银行对房子的评估进度没有跟上房价下跌的速度，很多银行评估价格没有及时更新，这就给“高评高贷”的操作留出更多操作空间。
在房价上涨期，即便“高评高贷”的断供了，银行机构也可以拍卖房子，利用不断上涨的房价覆盖贷款。但现在，显然覆盖不住了。
银行承担风险
“高评高贷”实际上就是将不良资产风险转嫁给银行，导致银行风险敞口扩大，从而不良贷款率上升，银行将面临较大的损失风险。
业内人士统计，“高评高贷”后的房产法拍后抵押率只有40%，即拍卖款与房贷之间有60%的缺口，如果房地产贷款集中于特定区域，可能导致风险区域性集中。
尤其是房价下跌时，资金紧张的购房者更易面临断供风险。银行则通过司法程序收回房产进行拍卖，从而形成法拍房激增。
据阿里司法拍卖官网公告显示，仅2025年9月至12月已挂牌和拟挂牌的住宅房产1.6万余项，其中仅新增一拍的项目就有近6000项。
从银行个人住房贷款的不良情况来看，Wind数据显示，截至2025年，9月3日，20余家银行披露了2025年上半年个人住房贷款不良贷款率，10家银行不良贷款率超过1%，多为地方城商行和农商行，其中2家银行个人住房贷款不良贷款率超过4%。
个别银行的房地产相关不良率已接近国际警戒线。
央视密集曝光
2026年5月,央视《法治在线》联合公安部经侦局曝光安徽芜湖一起特大房贷诈骗案。22名互不相识的外地贷款人同步断供失联，2000余万元银行贷款瞬间悬空，银行催收无果后紧急报警。
经查，该案是前银行员工勾结黑中介组成专业骗贷团伙实施的，该团伙专盯老旧房屋、安置房实施作案。通过签订阴阳合同虚高房价，将50万元房产虚报至100万元；伪造收入证明，把背债人月薪精准控制在8000至10000元，刻意规避银行风控核查。团伙先代缴半年月供稳住银行，拿到贷款后便集体卷款跑路。
不要以为受害人永远是银行，买房人也容易被骗。
2026年4月，深圳市人民检察院在官网上曝光了一起“高评高贷”买房人被骗130万的案件。
2025年4月，被害人燕某看中深圳市坪山区一套房产，因燕某资金不足，房产中介林某向其推荐“高评高贷”方式——通过做高房屋成交价获取更高贷款，实现低压力购房。
经磋商，三方达成“高评高贷”交易共识：房产实际成交价为300万元，但合同约定成交价为430万元。签订回款协议，卖方收到银行放款后，将多出的130万元返还给买方。
2025年6月10日，房屋过户当晚，林某与买卖双方共同签订回款协议，明确130万元转入买方燕某指定的账户。一小时后，林某单独折返，谎称“客户要求变更收款人”，拿出事先准备好的新协议要求卖方代理人李女士重新签署。李女士基于信任未仔细核对便签字确认。
实际上，新协议上的收款账户已被林某篡改为自己控制的账户。6月12日，卖方将130万元转入该账户后，林某迅速将款项用于偿还个人债务，剩余款项辗转多个账户，企图掩盖其非法占有事实。
燕某迟迟未收到回款，几番联系后才发现账户已被变更。她多次向林某索要无果后向公安机关报案。
案件移送检察机关审查起诉后，办案检察官第一时间与被害人取得联系，详细了解案情，指导侦查机关开展追赃挽损工作，并促成林某家属退赃退赔，帮助被害人挽回130万元全部损失。最终，法院以合同诈骗罪判处林某有期徒刑三年六个月，并处罚金三万元。
监管机构严查
当前银行及监管机构正加强对“高评高贷”操作的围堵和监管。 国家金融监督管理总局 官网公告显示，自年初以来，宁夏、湖北、江西、河南、重庆、安徽、浙江等十余个地方监管局相继发布“零首付”购房的风险提示公告，明确“高评高贷”“他方垫资”等购房套路的违法违规风险。
多地监管局在公告中强调，“零首付”购房活动营造出缓解首付款压力的错觉，实际仍然需要购房者以不同形式负担首付款，同时还需承担首付款相关利息、服务费、手续费等大量额外支出，实际成本可能远超银行贷款利息，加剧购房者财务压力。“零首付”购房不可行，警惕违法违规行为。
与此同时，银行也强化内部风控管理，减少“高评高贷”操作影响。目前银行已对查处案件进行专项分析，建立精准客户风险画像模型，对明显偏离评估结果的情况采取审慎态度。
同时，监管机构也要加强对评估机构的资质审查和行为监管，防止其参与虚高评估
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