全网都在说房价回到了8年前，目前天津各区房价和2016年不相上下。
这是对比城区整体价格走势产生的观感。
如果对比同位置的新老楼盘价格，甚至同一个楼盘对比八年前自己的价格，又会怎样？
下面就是小闲翻箱扫灰，觅得2016年天津当红楼盘的成交情况，和如今2024年一季度现状，做一个脸贴脸的对比。
PART.01
假如你在2016年买了全运村
河西区的2016年正好是全运村的当红年，十月份全运村成交住宅178套，是河西区月度销冠盘， 月度成交均价38000元。
2016年十月份开盘的全运村木樨园6号楼，是六层电梯洋房，开盘价47000元，附带2500元标准的精装修。
到了2024年一季度，你当年买下的这套木榍园145平米洋房，在二手房网站上挂牌价大约在4万2左右，你从23年11月以628万元挂牌，到目前降价到615万元依然挂在那里。
目前全运村的挂牌单价，小高层是4万元出头。高层大约是3万4~3万9左右。
当前全运村二手房挂牌价同比2016年10月的新房销售价格，大约减值10%左右。
PART.02
假如你在2016年买了老梅江
命运多揣的天房樾梅江，在2016年也曾经是当红不让的焦点盘。
2016年十月份樾梅江1号楼开盘，29层的大高层开盘价45000元。12、14号楼的7层洋房开盘价57000元。整个十月份樾梅江一共成交了108套，成交均价51000元。
2024年一季度，同在梅江片区的标杆豪盘中海峰境梅江，143平米~162平米小高层的售价在650万元-750万元。折算单价在4万5~4万6 。
当年买樾梅江高层的钱，现在可以拿来买峰境梅江的小高层，每平米再多加三四千就能买峰境的洋房了。
PART.03
假如你在2016年买了新梅江
2016年的新梅江锦绣里，新房高层成交均价在32000元。如今锦绣里二手房的挂牌价在2万9左右。锦绣里的二手房价格相比当年的新房售价，大致低了一成。
2016年的中海寰宇天下住宅，十月份开盘7、8号楼，是带3000装标的精装10层小高层和22层高层，开盘均价44000元。
如今寰宇天下在二手房市场的挂牌价，大约是高层3万4，小高层在4万2左右。寰宇天下的二手房价格相比当年的新房售价，大致低了一成。
现在同属快速路片区的格调馥颂花园，同为高层参考售价在42000元~43000元，它甚至于略低于2016年寰宇天下的开盘价。
PART.04
假如你在2016年买了天拖
天拖也是当年的热点板块了，在2016年十月南开区成交最多的楼盘是融创中心（住宅），单月成交93套，成交均价39900元。另一个标杆天房天拖，成交均价是43700元。
目前天拖实泽园（融创一期），二手房挂牌参考价是3万7。天房天拖秋泽园，在二手房市场的挂牌参考价是3万6。
基本上天拖二手房挂牌价格相比当年的新房售价，大致低了一成。
现在同属天拖的招商江山玺，143平米高层售价580万~600万，169平米高层售价780万~865万，单价大约在4万2~4万6（精装修）。这个价格至少与2016年持平，甚至稍稍高出。
PART.05
假如你在2016年买了月牙河
河东的月牙河、河北的金钟路这两个板块，都是当年关注度比较高的板块，刚需改善两相宜。
2016年十月河东区融科瀚棠1号楼开盘，26层高层开盘售价36000元。2024年一季度，融科瀚棠的二手房挂牌参考价2万5~2万7 。
2016年十月河北区金钟路中铁国际城，3、4号楼开盘，34层高层的开盘价30000元。
2024年一季度附近的中铁建花语津郡，88平米高层售价175万~190万元，单价售价大约在21000元。
不论是同自己当年新房售价比，还是与现在同片区新盘价格比，价格差距都有点大。
PART.06
假如2016年你在西青买房
要知道在2016年十月，西青全区单月成交893套新房住宅。比2024年一季度三个月总和还多。
2016年李七庄的融侨观澜15、11号楼开盘，7层洋房均价29500元，28层高层均价26500元，当月售出261套成交均价25200元，是西青区销冠。
现在的融侨观澜二手房挂牌参考价，洋房2万6 ，高层2万2。二手房价格相比当年的新房售价，大致低了一成半。
临近的绿城柳岸晓风，洋房85平米参考价210万~230万元，100平米洋房参考价255万~280万元。单价大约是2万6 。这两个盘地缘位置差别比较大，仅供参考吧。
比较典型是在2016年十月成交价27400元的中北镇旭辉御府，可以对比同属中北镇的格调松萝花园，后者参考价仅仅是25000元。两者价差超过一成。
PART.07
假如2016年你在津南买房
当年的津南区是成交大户，十月份单月成交超过2000 套！
2016年十月咸水沽富力新城合力园18号楼开盘，30层高层开盘价13000元。现在富力又一城二手房的高层挂牌参考价10500元。
2016年双港天房意境41、42号楼开盘，11层电梯小高开盘价16000元。现在它旁边1公里，金地山川印洋房售价18500元。
2016年海教园海教园龙湖天宸原著首开，推出1~3号楼8层电梯洋房和11层小高，洋房开盘价21000元。当月售出203套，成交均价19000元。
现在参考保利西棠和煦售价，89平米洋房165万~210万元，均价大约21000元。海教园是属于少见的，八年来价格变化不大，甚至略有提升的片区！
当年的天嘉湖中信公园城月销461套，成交均价8480。现在的中海公园城高层参考价8100元。
PART.08
假如2016年你在东丽买房
东丽湖的三源英华郡，是我目前找到唯一一个，能和8年前的自己对比新房售价的楼盘。
2016年三源英华郡62、63号楼开盘，推出7~11层电梯洋房开盘价10000元，月销售29套，成交均价11400元
现在还是三源英华郡，92平米高层售价60万元，折成单价大约6500元，洋房92平米72万，折成单价大约8000元。和当年自己的售价对比，折损大约两成。
2016年津滨大道的融创城7、8号楼开盘，推出10层电梯洋房带3500精装标，开盘价32000元 。以29600元的成交均价单月销售434套，热爆了也卖爆了。
现在的金茂智慧科学城二期，同样带精装修，89平米的小高层售价186万~210万元，98平米洋房售价235万~245万元。折合单价大约2万2~2万4 。
一路之隔的两者，跨时空对比，价格相差六千元。
PART.09
对比是因为有所期待
当然这样的对比并不十分严谨，因为影响新房的价格因素太多，距离、位置、配套、品牌，都能影响到价格。而且是工抵还是尾盘，是楼王还是首推，很难对齐相互之间的颗粒度。二手房之间的差别也很大，装修与否、业主心气，都能影响价格。
所以这样的对比更多只在感受上，让大家除了看曲线图之外，能有一些更聚焦细节、更落实到楼盘的感受。
之所以选择2016年十月这个节点来对比现在，因为那是最值得怀念的一个“金九银十”。
那个时候想进到单月全市TOP前20名，必须要有至少两百套的成交业绩打底才行。现在能有两百套销量，都能进全年的TOP榜单了。
2024年一季度，天津商品住宅成交均价17413元。2016年十月，天津商品住宅成交均价14733元。
为什么现在大部分楼盘的售价，追平甚至低于当年同片区楼盘，而全市均价却比当年还要高呢？
第一是因为现在高单价货值的成交比例增大，拉高了整体均价数值。第二是因为楼盘开发位置越来越趋向市区，以往那些几千块钱的低价盘消化殆尽。
所以单单看曲线图，是容易对当前楼市产生误解的，这也是我翻箱倒柜扒拉出一篇对比文章的本意。
但最后我要说一点，在自媒体上看到太多人用日本的低迷经历来对照现在，用某挪威、某瑞士机构，那些连中国省会都认不全的老外在七八年前写出来的论文说事。
我想说，国内楼市连续上涨十几年是不正常的，但要是连续下跌十几年那也是不正常的。不要太低估调控能力和宏观政策，对于楼市的驱动性。
我是不相信天津房价会降到2014或2013年的位置，天津房价锚定时刻应该不远了。
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