房地产全面放开限购，传递了哪些信号？|二手房|房价|房地产|房市|楼市|西安|限购政策

作者｜关不羽

知名财经专栏作家

5月9日，杭州和西安先后宣布“全面”取消住房限购。至此，全国仅四大一线、天津、珠海及海南省还未全面解除限购。因此，这两座省会级城市的全面“解封”被视为房地产调控政策转向的重要标志。

不过，相比杭州，西安全面解限购的关注度要低了不少。毕竟西安的在中国经济的“咖位”比杭州还是有一定距离，楼市的关注度也不可同日而语。

但其实，观察西安楼市在本轮调控中的表现及轨迹，对我们理解本轮房地产调控很有意义。

西安房价暴涨的模式，是中国房地产的一个缩影

2013年，上海、广州、武汉、厦门、沈阳、长沙、南京等城市相继推出新一轮房市调控政策，主要内容均为收紧限购政策。此后三年，限购、限价、限贷等政策加码，中国房地产市场进入了“史上最严”调控周期。

然而，西安房价正是从2016年开始爆发的。从2016年一路涨到2021年，创下了新房价格连续上涨70个月的神话。最大同比涨幅是2019年5月的24.4%。一年涨了四分之一，搁在“四大一线”都是罕见的纪录。

连续上涨70个月，西安的平均房价从不足7000元，涨到了15000元，赶上了成都。但是，西安和成都的主要经济指标差距很明显。

2021年，成都迈入“两万亿GDP俱乐部”是西安的两倍；成都人均GDP 9.48万元，比西安高了1万多；成都的人均可支配收入4.5万元，比西安高了7000元。

由此可见，西安房价不仅是逆势上涨，还是超前上涨。随着房价启动，西安的调控措施也开始加码。

2017年1月西安就开始实施限购措施。2018年西安更是率先实施摇号买房政策，成了“摇号首城”。一顿操作猛如虎，西安的调控力度与一线城市相比不遑多让。但是，这些仍没有止住房价的快速上涨之势。

与大基建汹涌的“钱潮”相比，种种调控措施显得乏力。陕西省的年度地区固定资产投资从2012年的1.17万亿，飙升至2016年的2.04万亿，翻了近一倍。2016年陕西的GDP为1.91万亿，基建投资已经超过了全省的GDP。同年，全国各省市的GDP“冠军”广东省GDP 7.9万亿，固定资产投资3.3万亿，占比仅41.8%。陕西的基建投资无疑是超前的。

事实上，2014年-2020年陕西的基建投资都超过了本省的GDP，本地实体经济体系无法承载的外来资金溢出后，涌入了省会西安的房市。而且，这种大幅超前区域经济体量的基建拉动模式并非陕西一省，而是整个西北地区的通用模式。

西安作为无可争议的西北第一城，收获了一波房价红利。

调控政策对此无能为力，土地财政大幅扩张的诱惑也很难拒绝。2016年西安土地出让面积为1450万平米，两年之后的2018年攀升至2542万平方米，增加了1000万方有余，达到历史最高点。与之相应的是，西安的土地财政依赖度大幅攀升，从2016年的38%上升到2018年的99.4%。西安的财政前所未有的“宽裕”了，然而，脱离经济基本面的基建投资拉动模式虽强劲，但不可持续。

2020年后基建放缓，基建投资每年“两位数”增长、超本省GDP投入的资金注入均告结束。基建拉动增长模式的后遗症开始逐渐发作——高增长消失，高负债凸显。

西安房市的支撑也随之动摇，其成交量的颓势更为真实。2021年，西安市商品房供应2246.68万平方米，同比缩量16.81%，销售2072.41万平方米，同比缩量13.60%。2022年，供销量继续下滑，去化周期29.9个月——2017年开启限购时，西安的新房存量不足2月。

2023年西安的整体去化周期9个月，比上一年有明显的改善。但是，板块分化明显，少数核心区域的去化率为2-5月，大于20个月的楼盘也不少见。

“西北第一城”的独特地位，为西安的楼市提供了远超其他西北城市的支撑。但是，基建投资大幅下降的经济增长失速依然带来了痛感。

因此，西安的调控政策在此次全面放开限购前已经大幅放松，二手房指导价“消失”、限价松动。限购政策“名存实亡”——去年9月西安市就取消了二环以外区域限购，二环内的新建商品房项目很少，并非楼市重点。

因此，这次放开限购后，杭州是二手房交易量、客户看房意愿大增的热闹景象，西安楼市则是波澜不惊。