5月18日信息差！透过现象看本质，绝不人云亦云，帮助你从繁杂的噪声中寻找到准确的信号。
1、一系列史诗级房地产救市措施出台，央行取消首套和二套房房贷利率下限。
此前，已经有近90个城市取消首套房房贷利率下限，依据是央行和银保监会在2023年初建立的《首套住房贷款利率政策动态调整机制》。
根据这一机制，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。
也就是说，房价跌得比较狠的城市，才能取消房地利率下限。
这次，央行在全国范围内取消了首套和二套房房贷利率下限。
此前，除少数一、二线城市外，大部分城市的首套房房贷最低利率降至3.25%，还有个别城市降至3.1%，都低于3.45%的1年期LPR。
为什么最低降到3.1%呢？
因为这是5年以上首套房公积金贷款利率，是商业房贷利率的隐性下限。
否则，如果商业房贷利率跌破3.1%，公积金贷款就贷不出去了！
这次，央行在取消房贷利率下限的同时，还将各项公积金贷款利率也下调了0.25%，使得商业房贷利率又有下降空间了。
下调后，5年以上首套房公积金贷款利率为2.85%，这是商业房贷利率新的隐性下限。
不过，公积金贷款利率继续区分首套与二套房，5年以上公积金二套房房贷利率为3.325%。
因此，非首套的商业房贷利率能否享受到2.85%的超低利率，还要打个问号！
2、今年首只特别国债发行结果出炉：中标利率2.57%！
本次发行400亿元30年期国债，而房贷期限最长也是30年。
既然年限相同，可以从资金运用的角度进行对比，判断商业银行到底是更愿意持有30年期的国债，还是发放30年期的房贷？
30年期国债的中标利率为2.57%，而各地房贷利率普遍在3.25%左右，有0.68个百分点的利差。
国债的安全性是最高的，0.68个百分点的利差可以看作对房贷的风险补偿。
不过，房贷也有自己的优势，实际利率远高于名义利率。
国债是半年付息一次，2.57%的票面利率折算成实际年化利率为2.58，相差不大。
而每月等额本息偿还的房贷，实际利率接近名义利率的两倍。
名义利率3.25%，实际率大约在6%左右。
因此，对于商业银行来说，尽管房贷有一定的违约率，但性价比远远好于国债。
此外，国债是固定利率，而房贷是浮动利率。
如果未来利率持续走低，持有固定利率的国债要好于发放浮动利率的房贷；反之，如果利率长期走高，发放浮动利率的房贷要好于持有固定利率的国债。
如果无法判断未来的利率走势，商业银行对国债和房贷都进行一定的配置，可以对冲部分利率风险。
不过，以上只是理论分析！
现实情况是房贷需求不足，银行的钱贷不出去，超长期国债为它们提供了一条新的投资渠道。
3.91的全场招标倍数，说明这批30年期的国债还是很抢手的！
毕竟，2.57%的国债利率，也要远远高于0.72%的超额准备金利率。
3、碧桂园控股清盘呈请聆讯延期至6月11日。
今年2月27日，碧桂园控股被债权人永恒信贷有限公司申请清盘。香港高等法院受理了此案，将清盘呈请聆讯定于5月17日举行。
然而，到了5月17日，法院颁令将呈请聆讯延期至6月11日。
至于具体延期原因，碧桂园并未在公告中交代。
此前，碧桂园控股未能在4月30日这个规定的期限之前公布年报，理由是“由于行业持续波动，公司面临的经营环境日趋复杂，公司需要收集更多信息以作出合适的会计估计及判断。”
将这两件事联系起来，就能看出其中的端倪！
如果公布的年报业绩太差，严重资不抵债，很可能在5月17日举行的聆讯中被法院裁定清盘，这是碧桂园不想看到的局面。
如果公布的年报业绩尚可，还没有达到非要破产清盘的程度，会被人怀疑财务造假。
总之，碧桂园进退两难，只能一拖再拖。
根据联交所上市规则，上市公司必须在18个月内公布财务报告，否则将被退市。
对于碧桂园来说，必须在2025年10月底前公布2023年年报。
但这个期限的意义不大，因为碧桂园未必就能熬到那一天。
今年前4个月，碧桂园的销售数据大幅下滑，权益销售额和权益销售面积的下降幅度都超过了80%。
按照这个趋势发展下去，碧桂园的现金流很快就会枯竭，连日常运作都难以维持。
由于有恒大的前车之鉴，法院和债权人不会那么“宽容”，允许延期七八次。
因此，留给碧桂园的时间不多了！
4、李嘉诚再次打折卖房
去年8月，长江实业旗下的新楼盘“亲海駅II”打折18%出售，比周边二手房便宜三成，创过去7年来九龙新区新盘的最低单价。
2月29日，香港楼市全面撤辣，取消各项印花税，销量随之暴涨。
在这种情况下，老李还是该出手时就出手，哪怕割肉也要出货！
4月6日，由长江实业和港铁合作开发的港岛南区豪宅项目Blue Coast首轮推出422套住宅，均价为2.19万港元/平方呎，低于2.8万港元/平方呎的成本价，比同区域其他楼盘价格低6000港元以上，相当于周边的二手房价相比的7折，被称为“捞底价”。
4月7日，长实集团再次加推88套房源，售价上调3%，仍然低于成本价。
4月22日，长实集团发布“名日·九肚山”销售计划：计划于5月初15套四房单位，其中9套降价27~36%。
近日，长江实业集团有限公司公布了其位于新界西北地区洪水桥的住宅项目发售计划，包括14套分层大楼单位及14套花园复式户，与首次公开发售时相比，最高折扣分别是25%与32%。
为什么李嘉诚要坚持降价甚至割肉卖房呢？
或许他觉得，熊市中每一次利好都是出货的良机！
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