这可能是闵行下滑比较（最）严重的板块！
01
以前凭借着上海第一个工业卫星城定位，老闵行的地位很高很高，发展很高光。
这里孕育了上海著名的“四大金刚”，创造了新中国工业史上一个又一个的辉煌第一。
老闵行工业基地堪称“国之骄子”，为共和国的繁荣与进步谱写了浓墨重彩的篇章：
新中国成立初期，闵行工业区工人如潮，催生了闵行一号路商业街（今江川路），声名远扬。
随着卫星城的蓬勃发展，闵行镇纳入吴泾地区在1959年晋升为闵行区，成为上海市区的一片飞地。
当时有很多上海市区的人把户口迁过来，就是为了方便就近工作和生活。
在大虹桥、莘庄还是农村郊野时，老闵行已然是一个配套成熟、发达的“市区”，率先开启了城市化。
老闵行在当时是全国学习苏联的榜样，上海首个工业卫星城的荣耀光环照射祖国大地。
邓公南巡时，还曾下榻于紫藤宾馆，为老闵行增添了无尽的荣光。
然而，随着中国工业进程的演变，人们逐渐发现卫星城的模式不再适合我国城市的发展主流。
卫星城不行，还是得摊大饼。
一方面当时上海的中心城区发展也不饱和，卫星城模式一般是在主体城市成熟的情况下进行的。
另一方面卫星城需要距离主体城市足够远才不会被虹吸，类似于环沪的昆山、嘉善和太仓。
而这两方面老闵行都不满足，不太符合卫星城的设立规律，后期的发展只能是和市区“双向奔赴”。
上海市区摊大饼后，四大副城之一的徐家汇崛起了，城乡结合部莘庄也发展起来了。
这些都抢走了原本靠ZC堆积出来的卫星城的资源，决定了老闵行逐渐走下坡路。
当然也有可能上海当时的想法是先通过卫星城在郊区打个点，然后向城区的连接带输送资源。
可惜老闵行的积累体量远不如中心城，输血不久就输光了。
老闵行光荣地完成了使命，退出了历史舞台。
自1992年起老闵行与上海县合并、区府迁至莘庄，标志着老闵行开始由盛转衰，地位日渐式微。
老闵行作为一个传统工业基地发展而来的卫星城，未来何去何从？
02
老闵行作为一个失落的卫星城，那么如今的房子到底是谁在买呢？以后市场该怎么走？
老闵行工业起步的时候还没有商品房概念，大多是单位自建房，1953-1957年建造了大量工人住宅。
如上海电机厂承建的电机一二三四五村，上海汽轮机厂承建的汽轮一二三村、兰坪一邨/二三村等。
后来老闵行又建了不少动迁房，专门用来承接和安置市区动迁人员，导致这里老旧小区扎堆。
红旗一二三四五村、凤庆小区、昆阳小区、新华小区、高华小区、东江小区、鹤明小区等。
这在当时都是时髦的居所，甚至与徐汇区的老式住宅相比也不遑多让。
但放在今天它们一一成了人们眼中的“老破小”，房龄越走越高、品相不好看，产品设计也早已与时代脱节。
而且挂牌价格也多在3万元/m²左右，成交折扣更低，小户型总价普遍不到200万。
像这些老破小多为本地需求，有闵行开发区、颛桥工业区、紫竹高新区和交大师生部分刚需人群购买。
大家就近买在这图个方便，配套成熟有烟火气息，又有性价比，未来还有23号线的预期。
而且因为老破小太多，加上新房供应稀缺，压抑了改善需求，反而给了老闵行次新房涨价的机会。
比如6.7万元/m²的凤凰景苑这波涨了45%，而且还没有跌回2020年。
但是老闵行次新房很少，形成不了中产居住氛围。
从产业方向上来看老闵行的传统工业很早就走了下坡路，包括吴泾化工区在内都在经历转型的阵痛。
这里厂房多，有许多外地务工人员，以体力劳动居多，带来的多是低端产业人群，购买力不强。
这也解释了为什么老闵行的主力成交二手房都是一两百万。
紫竹高新区产业虽强大，但预算高的客户都去买吴泾的新房去了，或者是去市区，分流了老闵行。
老闵行整体市场偏向内生，像是一个小县城的内循环，吸引不了市区客。
拿老破小市场来说，市区上班族肯定是偏向购买地段和配套好一点的产品。
但是老闵行已是外环外的“远郊”，距离市区太远了，5号线运行速度又慢，很鸡肋。
老闵行的地理位置远不如嘉定丰庄、桃浦新村和彭浦新村，有很多板块可替代。
虽说老闵行很早就是“市区”，处处学市区，但处处和市区有差距，城市界面还停留在老县城的模样。
拿次新市场来说，本地确实有一部分刚改会买这里，有地缘情结的人不想离开老闵行。
但是对于市区客来说，同样预算可能会去往莘庄、春申近市区的板块，三林、浦锦的通勤优势都远胜老闵行。
老闵行的另一个劣势是XQ属性不强，导致老破小卖不上价，永远都便宜，不保值。
闵行最优质的教育资源主要集中在七宝、莘庄和古美等板块。
而老闵行则相对逊色，是二梯队，鲜有家长来这里挂户口。
这里可能适宜慢生活的养老人群，但不一定适合快生活节奏下的都市年轻人。
所以老闵行的老破小市场逐渐被抛弃，板块地位江河日下。
03
展望未来，老闵行会不会持续失落和下滑？
回顾1992年以后闵行的发展逻辑，老闵行已经被甩开了。
区府挪走后，首先发展的就是莘庄。
那时候正赶上上海人口和地铁大爆发，沐浴在改革开放的春风下，莘庄工业区迅速崛起。
而老闵行传统工业一直在调整，同是工业，与莘庄有本质上的区别。
赶上2010年上海虹桥国际商务区的规划，闵行又马不停蹄地搞了大虹桥。
同时在徐汇漕河泾的带动下，闵行中北部板块都比较幸运。
如今莘庄、虹桥双双上升为上海城市副中心，而老闵行一落千丈。
闵行2035圈定了7个重点发展区域，都和老闵行没啥关系：
两个市级规划和5个地区规划，老闵行没有挨到一个，被边缘化了。
其中距离最近的一个规划是元江地区中心，可惜重点发展区域在15号线两侧。
另外大零号湾的核心规划区也不在老闵行，当前正处在起步阶段，对老闵行的带动也相当有限：
但话又说回来。
老闵行地位的下滑，不是自己倒退了，而是没有其它区域进步快，被超越了，显得优势没那么大了。
其实老闵行也在发展，现在肯定比过去强，比如前几年新开了一个龙湖天街。
北部马桥还建了个万达，拉升了整个区域的商业档次。
老闵行毕竟是属于上海的主城区，定位比五大新城高，而且以后是五轨交，能级不一样。
上海的城市划分有三个层级，CAZ、主城区、郊区综合性节点城市、普通郊区和乡下。
当前老闵行处在第二层级，所以未来仍会一部分资源往这里倾斜。
比如轨交的升级，5号线+在建23号线+15号线+东西联络线+嘉闵线南延伸，能级比五大新城高多了。
当然这些利好都是以后的事。
至少目前来看，无论是发展战略地位，还是房产置业水准，老闵行下滑都比较严重。
未来的老闵行还能否焕发第二春？
▼以上为正文
编辑∣环线咨询
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