《凤凰WEEKLY地产》获悉，万科已于近日和招商银行等头部金融机构签订协议，获得200亿银团贷款，抵押物为万科旗下万纬物流股，截止目前已到账100亿，成为2020年以来中国房地产单笔金额最大的一笔贷款。
万科方面确认了此消息并表示：“有信心、有能力在妥善处理到期债务的同时，积极主动、全面系统完成融资模式转型。
加上近期从中国银行、农业银行、北京银行、中国邮政储蓄银行抵押而来的总金额为85.39亿元的贷款。今年5月，银行驰援万科的总数已达285.39亿元。
5月17日还有市场消息称万科与某国有大行达成初步协议，预计贷款提取金额不超过500亿元，万科方面未对此事发表评论。有分析称，此次招行200亿银团不在这个传闻中的500亿银团内。
据自媒体“路数”撰文称，万科内部重组小祖在5月11日开了一次视频电话会议，500亿银团可能会分成三批融资，约六成用于定向置换，主要是债券。
285亿银行贷款均有资产抵押
今年3月29日的万科2023年度业绩会上，万科总裁祝九胜透露万科在银行方的信用融资已被暂停，从“总对总”信用贷变成了项目制融资。也就是说，万科每从银行那里拿一分钱，多要做出相应的资产抵押。
在这之后的一个月里，监管层通过组建住建、金融监管等在内的三方联合工作组，督促商业银行尽快给白名单上的项目放款。
5月中旬以来，万科的银行贷款逐步落地。
工商信息显示，最大的这笔招行银团的抵押时间为2024年5月20日，抵押出去的万维物流的股权比例为81.62%，出质股权数额为269.76亿股，质权人为招商银行股份有限公司深圳分行。
“此次200亿银团贷款有助于公司进一步提升流动性，体现了招商银行等金融机构对公司的大力支持。公司一直与金融机构保持了良好的合作和信任关系，各类融资合作均在积极推进中。下一步，公司将继续坚定行动，有信心、有能力在妥善处理到期债务的同时，积极主动、全面系统完成融资模式转型。”万科方面表示。
万纬物流与普洛斯不同，它是万科旗下独立物流品牌，2015 年开启全国仓储网络布局，目前冷链仓储规模全国第一。万科2023年年报显示，2023年，万科的物流业务（含非并表项目）实现经营收入 41.8 亿元，同比增长17.2%。
万科此前已利用万纬物流做过证券化融资。今年3月1日，华夏万纬仓储物流封闭式基础设施REIT进入发行阶段，底层资产是万纬物流的佛山南海物流园、绍兴诸暨物流园和湖州德清物流园，三个项目合计建筑面积26.77万平方米，总估值11.49亿元。
5月14日早间，万科A发布公告，公布了从中国银行深圳分行、农业银行深圳分行、北京银行深圳分行、中国邮政储蓄银行深圳罗湖区支行4家银行获得了总计73.39亿元的贷款。抵押物分别是西安、武汉、深圳、广州、常州、宿迁等地的项目公司股权。
5月20日，其再发公告，又向中国银行股份有限公司深圳分行申请银行贷款人民币12亿元，抵押物为江苏常州项目公司100%股权。
“万科的贷款报的是总行审批，行里针对万科这笔贷款开了会，行领导将万科的情况仔仔细细公布了一遍。针对万科的贷款，行里确实特别沟通过。”一名已对万科发放贷款的股份制银行员工对《凤凰WEEKLY地产》透露。
这些资产在万科体系内都属于较为优质的项目，以中国银行最新拿到的常州项目为例，抵押物为江苏常州项目公司100%股权，对应项目是常州万科·瑧湾汇，均价29500元/平方米，定位豪宅，最近一次开盘是2024年3月9日，2023年至今成交83套大户型，销售额4.6亿元。
5月16日，万科还在深交所成功发行一笔规模14.35亿元的CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）。
或还有500亿银团落地
万科总裁祝九胜在3月的业绩会上还提到了一个数据，过往万科80%的融资通过总部融资团队就能干成。也就是说，万科一下子失去了过去八成的融资额度。以2022年万科的银行贷款额为参照，截至2022年底，万科的银行贷款是1903.7亿元，八成大约就是1500亿，目前看来，285亿还远远不够。
5月17日有市场消息称，万科与银行就银团贷款的抵押品达成初步协议，预计贷款提取金额不超过500亿元。万科方面未对此事发表评论。对于此次招行银团是否被纳入500亿银团内，万科同样没有官方回复。
值得注意的是，市场消息中牵头500亿银团的是国有大行，并非招行这样的股份制银行。有分析称：“招行200亿银团要么是额外新增的，要么只是500亿的先头部队，后续预计仍有银团贷款会陆续落地。”
自媒体“路数”撰文称万科内部重整小组在5月11日开了一次视频会议，会议内容是”500亿银团贷款落地”事宜。万科框定了一批抵押物作资产包用作500亿银团，很可能会分成三批融资，约六成用于定向置换，主要是债券。
据万科的披露，截至4月30日，万科担保余额为285.82亿元，占公司2023年末经审计归属于上市公司股东净资产的比重为11.40%。
此前祝九胜曾向外界释放信心称，“白名单会更多的拿到开发贷，经营性物业贷是我们平衡提款、还款矛盾的双离手，前三个月经营性贷款新增了100个亿。我们的资源是丰富的，资产是足够的，目前经营贷的余额还不高，我相信芝麻开花节节高，会给资源提供新增的来源。”
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