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本月观点：
本月数据快报：
购房环境分析
政策与热点
新房来访指数
从购房者行为路径看，先网上搜索，再线下看房直至最终成交，来访与最终成交套数具有转化关系。10月，上海全市新房来访指数大幅回升，环比上涨38.42%，同比下跌22.55%。分区域来看，本月主城区和五大新城来访指数均不同程度上涨。
商品住宅市场特征
商品住宅市场
10月，商品住宅新增供应47.17万平米，环比下跌35.96%，同比降48.15%。商品住宅成交61.30万平米，环比上涨20.09%，同比下跌6.10%。成交均价72648元/平米，环比下跌26.61%，同比也下滑1.69%。随着“沪七条”新政效应的释放，今年“银十”成交量超过“金九”，但从成交量来看仍低于去年同期，豪宅市场持续火热。认购方面，本月共29个项目结束认购，其中有4个项目触发积分，触发积分最高的项目为浦发唐城，认购率266%，其次象屿联发金海汀云台，认购率也有195%。开盘方面，本月共计29个项目开盘，其中4个项目开盘售罄，其中融创外滩壹号院年内3次开盘3次售罄。
商品住宅-成交排名
10月，位于黄浦区老西门板块的绿发浦江园项目为商品住宅成交面积冠军，供应143平米、168平米3房及195平米4房认购率125%。
公寓市场
10月，上海公寓市场供应量43.19万平米，环比下跌36.34%，同比也下跌38.5%。 成交量53.46万平米，环比上涨22.67%，同比下滑5.11个百分点。成交均价72598元/平米，环比下跌21.46%，同比小幅上涨2.58%。从供求上看，1-10月供应542.68万平米，成交483.38万平米。
公寓市场-成交排名
10月，位于黄浦区老西门板块的绿发浦江园项目为公寓成交面积冠军。 TOP10中有3个项目均价过10万元/平米，同样位于黄浦区滨江板块的融创外滩壹号院，年内开盘三次均售罄，展现出该区超强的人气。
别墅市场
10月，上海别墅市场供应面积3.98万平米，环比下降31.56%，同比大幅下跌80.83%。成交面积7.84万平米，环比上涨5个百分点，同比下跌12.39%。均价环比同比分别下跌46.85%和22.02%，为72988元/平米。别墅市场成交持续低迷，主要是上海已多年未有纯别墅区域，社区氛围感不强，与公寓混建的别墅私密度也不能达到高端客户的需求，产品定位尴尬。
别墅市场-成交排名
10月，别墅市场销售冠军为位于长宁西郊板块的青溪名邸。西郊板块是上海老牌富人区，区域内多年没有新盘释出，项目规划平层和别墅产品，45套平层开盘当日售罄，别墅产品为430-700平米不等的联排，期间将产生过亿总价的房源。
商品住宅存量
10月，上海商品住宅存量854.55万平米，去化周期降至15.2个月。由于成交量上升，本月库存及去化周期环比均下滑。
上海各环线商品住宅存量
10月，上海商品住宅内环内存量占比下降0.08个百分点，内中环存量占比上升0.02个百分点，中外环占比下降了0.1个百分点，外郊环占比上升0.05个百分点，郊环外占比上升0.11个百分点。全市商品住宅存量仍集中在外环外，郊环外区域，其中外环外占比达到43.09%。
市场结构性成交分析
成交区域结构
10月，成交区域结构中，闵行区、南汇区、嘉定区成交量位于榜单前三，其中闵行区蝉联榜首，成交主力为大华星樾，成交均价64373元/平米。南汇区主力项目为港城中环汇云启，成交均价65726元/平米。嘉定区主力项目为象屿远香湖岸，成交均价49093元/平米。
成交板块结构
10月，老西门板块为成交榜首，其次为周康板块、南桥新城板块；其中，老西门板块成交主力为绿发浦江园项目，均价为15.54万元/平方米；周康板块成交主力为港城中环汇云启项目，均价为6.57万元/平方米；南桥西城板块的成交主力为龙湖观萃项目，均价4.41万元/平方米。
成交环线结构
10月，外郊环仍为成交主力，较9月上升6.2个百分点，占比达到49.95%。除外交环以外其他环线占比均下滑，其中内环内占比5.1%，下滑3.33个百分点，最为明显。中外环占比小幅下滑0.55个百分点，郊环外成交占比下降1.87个百分点。
成交环线结构-项目排名
10月，主力成交环线外郊环Top3项目均取得过百的销量，来自南桥新城板块的龙湖观萃为外郊环销量冠军。内环内成交首位是不夜城板块的中兴傲舍。绿发浦江园为内中环销量冠军，均价15.5万元/平方米中外环销冠是周康板块的中环置地中心润府。
成交总价结构
10月，上海500-800万总价的项目依旧为主力价格段，37.74%占比上升7.39个百分点；其次是800-1000万总价段，成交占比小幅上升；下滑明显的是1000万以上总价段，成交占比下降5.95个百分点，300-500万总价段项目占比下降1.34个百分点。值得关注的是，高总价项目占比的明显上升，2000万元以上总价项目成交量较去年同期上涨了52%，3000万元以上总价段较去年同期上涨了181%，5000万元以上则上涨了264%，1亿元以上有81套的成交量。
成交总价结构-项目排名
10月，总价500-800万项目占比最高，达1781套。其中南桥新城板块的龙湖观萃项目销量最高；总价300-500万的项目中，销冠是滴水湖板块的中建玖海云天项目；总价800-1000万项目中，唐镇板块的浦发唐城项目销量最高；总价1000万以上价格段登顶的是，老西门板块的绿发浦江园项目。
成交均价结构
10月，均价5-8万元的商品住宅为成交主力，占比40.43%，较9月上升7.52个百分点；均价3-5万元的商品住宅成交占比33.95%，上升2.98个百分点；均价8-10万元的商品住宅成交占比下降2个百分点；均价10万元以上的商品住宅成交占比下降7.35个百分点。整体来看，均价5-8万的产品成交占比及增幅最大，此均价段产品市场相对活跃。另外值得关注的是，今年以来，高端项目成交占比居高不下，15万元以上均价已成交2622套，去年同期为343套。20万元以上均价为285套，去年同期为9套。
成交均价结构-项目排名
10月，均价5-8万项目的成交量最高，其中位于周康板块的港城中环汇云启在该均价段内销量最高；均价3-5万元项目中，位于南桥新城板块的龙湖观萃销量领先；均价8-10万元项目中，位于北蔡板块的国贸中国铁建西派海上项目销量领先；均价10万元以上的项目中，位于老西门板块的绿发浦江园销量最高。
成交户型结构
10月，从成交户型上来看，90-120平米成交套数占总成交量的53.58%，较上月占比上升了约6个百分点，经济三房依旧是市场主力需求，无论从居住环境还是总价这个面积段的房源都有绝对的优势。本月占比上升的还有140-200平米，占总量17.73%，上升了约5个百分点。占比下滑的是两端房源，90平米，200平米以上房源占比均下滑约5个百分点。
成交户型结构-项目排名
10月，90-120平米户型销量最高，达2560套，位于周康板块的港城中环汇云启成为该户型段成交第一；绿发浦江园成为140-200平米面积段的销量最高；200平米以上面积段中，位于西郊板块的青溪名邸项目销量最高。
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