如果用房租来计算房价，中国房子的市盈率一直都超过50倍，也就是收50年的房租才能把房价收回来，如果把利息算进来，那可能需要更多。
2022年超过50，2018年也是，2008年同样还是，而同期股市的收益率比较低，长时间在20倍附近徘徊。
房子用租金来衡量，收益率很低，但是架不住房价高增长，高增长就意味着高估值，一旦停止高增长，那高估值就扛不住，要崩塌，本着矫枉必须过正的规律，如果4%的年化收益率是正常的，那可能要往5%，甚至6%的年化收益率发展。
5%也就是20倍估值，也就是说一个房子一年房租5万，那房价就是100万，而现在大跌之后的价格可能还有150万吧，一线城市还不止。
未来要么房租上涨，要么房价继续下跌。我比较倾向于前者，也就是房租上涨。
价格和成本是无关的，只和供需有关，所以《西方经济学》说成本上涨推动的价格走高，其实不对。任何形式的价格波动，都只和供需相关，成本只是决定利润，不决定价格。
以前的房价走高，从供需关系的角度来说，还是需求大于供应导致的，很多人说地方政府想要推高房价，所以房价就走高了，这个逻辑也不知道是从什么时候开始盛行的，反正就是不讲逻辑的逻辑。
当全国出现那么多的空置房，房价的收益就开始变小，越来越小，直到量变升级到质变，房价的大跌就开始了。
安史之乱以后，唐朝从繁荣转向衰败，为什么叛乱平定以后没有再次繁荣？
因为神话被拆穿了。
当年史思明只是一个小咯咯，欠了赌债逃亡到北方，被奚人抓住，他谎称是大唐使节，对方可汗听到有点不相信，但是又不敢怎么样，害怕史思明真的是大唐使节。最后被史思明诓骗成功，还成了他的功绩。
安史之乱以前，唐朝内部都以为中央军很厉害，四州的番邦害怕唐朝。安史之乱以后，内部很多节度使不听从中央指挥，番邦看唐朝也从凤凰变成了弱鸡。
信心没了，估值就没了，唐朝是如此，房价也是如此。
神话被拆穿以后，想要稳定房价，就需要很高的智慧，用传统的手段是行不通的。
以前促进房价上涨的一个主要原因是高杠杆，首付3成，也就是3.3倍的杠杆。现在降低首付比例到15%，其实就是推高杠杆，刺激成交量。
这个效果短期来说是可以的，10月和11月这两个月很多城市的成交量明显上升了很多，这说明新政是能在短期起到效果的，特别炸裂的是成都。
可能有人怀疑数据，我自己去问了几个中介，还有平时观察了一下，感觉销量同比大幅提高是可以相信的，但是仅仅只是同比2023年。销售价格短期稳定了，但是仅仅只是稳定略有反弹而已。
把首付比例下降到15%，这个算是大招了，大招用完，后续的销量怎么支撑呢？
不要指望地方收储，这个手段并没有增加需求，仅仅只是让房地产企业盘活了一下资金流而已。
全国房地产市场价值300多万亿，哪怕拿出3万亿出来收储，也很难对市场有转折性的影响，何况3万亿可不是一个小数字，不放水的情况下地方财政很难拿出来的。
这两年的政策很多，让人眼花缭乱，关于生育，关于就业，关于房地产，关于科技，还有并购重组，刺激消费，农业，西部开发，甚至是教培，电商都有，给人的感觉就是刺激是全面性的。
所有领域都刺激，一定有一个是主攻，这就好像攻城，四面齐攻，看似激烈，但是肯定有一面是主攻，其他三面是佯攻。只要主攻突破了，其他三面就不攻自破。
同样，要让整个经济活跃，对所有问题点都进行刺激，这是不现实的，靡费巨大，效果微小。
一定有一个方向是真金白银的刺激，其他领域只是维稳。这个主攻方向就是科技，而不是房地产。
要解决房地产的问题，不能只在房地产上做文章，而是要向外求。
稳定房地产的办法无非是两个：增量，通胀。
如果人口能短期迅速增长，房地产的问题就能很快得到缓解，因为人口和房子是对应关系，人多了房子需求数量就多，这是增量。可是这个增量不好办，人又不是三个月的速成鸡，怎么能说有就有。
还有一个增量就是印钱，不过这个方案现在不怎么考虑。
既然增量没有，那就需要通胀，通胀是解决债务的最好办法，也是解决资产价格过高的最好办法。
这个通胀不能只是国内，而是全球一起通胀。最好的办法就是全球大放水，欧美货币大贬值，热钱涌入中国，推高人民币资产，当接盘侠。
如果仅仅只是国内通胀，那就印钱就好了，我们在90年代和2008年都印过钱，引发了大通胀，解决了国内债务问题。 可是现在印钱的话 会损害人民币的 信用，我们这些年在人民币国际化上下了很大的功夫，怎么 会功亏一篑呢。
于是最好的办法就是逼迫欧美放水。
如果欧美的通胀能到10%以上，就会带动中国的通胀走高，这也是输入型通胀。到时候中国通胀肯定会到3%以上，可能会到4%以上，这个通胀幅度刚刚好，不是高到不可承受，摆脱了现在的通缩风险，既可以让经济活跃，又削减了债务，让各种资产价格得到了支撑。
可是现在欧美不想放水，美元面临前所未有的巨大信任危机，特朗普威胁要对金砖国家加征100%关税，因为金砖国家是去美元化的核心。
不过现在的特朗普也翻不起多大的浪，他上台以后，全世界去美元化浪潮可能更加汹涌，毕竟没多少国家愿意把美元换成比特币。
要逼迫欧美放水，就要打掉他们的支柱产业。
欧美的货币政策制定都是基于数据，主要的数据就是通胀和失业率，通胀过高，加息，失业率走高，降息。
如果中国的企业出海，能打掉欧美的科技企业，就会导致欧美失业率走高，随后就是货币放水。
只要欧美放水，全世界大通胀，大宗商品涨价让国内也通胀，房价就稳定了，之后又可以把购房的首付比例提高到30%，甚至40%，提高房贷利率，以后一直稳定在低杠杆水平，房地产对经济的影响就被控制住了。
房地产还是支柱产业，但是房地产对经济的危害会很小。
说它是支柱产业是因为牵涉到上下游供应链，以及很多的就业人口。说它对经济影响小主要是说系统性风险小，因为杠杆低了，自然不太会引发系统性金融风险。
随着中国企业加速出海，在全世界的新产业都开始攻城掠地，让西方企业开始面临困境，熬了几年，现在大面积的的裁员要开始了，他们可以用关税来阻挡中国企业进入，但是在欧美以外的国家呢？
当他们丢掉了海外市场，用高关税阻挡中国企业进入，最终就是80年代到90年代初的中国。
而中国的房价就可能像1992年美国的房价，6月份写了一篇文章说现在的中国像1992年的美国，里面关于苏联解体的时间写错了，除了这个以外，其他的没什么问题。今天说的房价也没什么问题。
所以现在解决所有问题的唯一办法就是不断地刺激科技。
从这个角度也能解释现在A股的现象：像白酒之类的板块，明明市盈率只有20左右，好些连20都没有，可是资金就是不往这些板块涌，而是往市盈率50以上的科技板块扎堆。
没办法，都是有政策支持，你要是能出海，估值30倍以上，如果是解决卡脖子技术，50倍以上，如果还是前沿技术，那100倍估值也可以，比如说AI之类的。
举个例子，楚汉相争，刘邦说谁能取得项羽首级，封万户侯，最后5个小兵拿到项羽尸体，全部封万户侯。现在也是一样的，谁能打掉美国的科技神话，就是封万户侯，谁不服谁去打。
等美国的科技山头被我们攻陷了，那科技板块的股价就要崩掉了。到时候又是白酒，医药和房子的市场了。
结束
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