作者：余飞
01
房地产基础数据仍在调整
12月16日，国家统计局公布了11月的房地产数据，整体调整的行情趋势并没改变，区别只在于跌幅大小而已。
国家统计局披露：
1-11月份，全国房地产开发投资93634亿元，同比下降10.4%；其中，住宅投资71190亿元，下降10.5%。
来源：国家统计局
房地产开发投资增速反映的是一级市场的拿地与开工情况，这一数值自2022年4月份转负以来，就一直没有回过正。
从走势可以看到，今年房地产开放投资增速跌幅一直在扩大，且5月份开始，再次回到了两位数下跌。
此数据，与财政部公布的卖地数据，也能对得上。
全国卖地收入，自2021年见顶之后，已经两连跌，2023年只有57996亿元，相较于高点时期，下跌了33.38%，相较于2022年下跌了13.2%。
制图：城市财经；数据：财政部
而财政部12月16日公布的数据显示，今年前11个月国有土地使用权出让收入32626亿元，同比下降22.4%。 去年预估在3.6万亿左右。
跌幅比去年扩大了。
国家统计局披露：
1-11月份，新建商品房销售面积86118万平方米，同比下降14.3%，其中住宅销售面积下降16.0%。新建商品房销售额85125亿元，下降19.2%，其中住宅销售额下降20.0%。
来源：国家统计局
结合之前公布的前10个月的数据，可以计算出11月份单月的商品房销售面积是8188万平方米，销售额8270亿元。
这两个数值相较于去年同期，均略微增长。去年11月份全国商品房单月销售面积7930.17万平方米，销售额8156.94亿元。
与今年10月份相比，也略有增长。
但相比于其他月份，则显得很普通，仍是在调整状态的数据。
制图：城市财经；数据：国家统计局
2024年还剩最后一个月，全年商品房销售面积与销售额将从去年的“双11”跌至“双9”。
分大区域来看，东部、中部、西部、东北的房地产开发投资、商品房销售面积、商品房销售额，也仍在下跌中。
来源：国家统计局
02
这8个城市，房价跌不动了？
从房价角度来看，11月份70个大中城市中，中心城市有了不错表现。
制图：城市财经；数据：国家统计局
媒体对上述数据的统一报道表述是：
商品住宅销售价格环比上涨城市个数增加，一线城市商品住宅销售价格环比总体上涨，二三线城市环比降幅均收窄；各线城市同比降幅今年以来首次均收窄。
非常积极向上的表述。
从数据来看，新房环比上涨的城市达到了17个，4个持平，49个下跌。上涨数量的确创下了一年来新高。
二手房环比上涨城市数量也一样，达到了10个，2个持平，58个下跌。
从上面还可以看到，新房与二手房环比同时上涨的城市有8个，分别是：
杭州、深圳、上海、厦门、重庆、天津、宁波、成都。
这8个城市新房与二手房价格齐涨背后，是成交量的上攻。
杭州：
新房和二手房价格环比均领涨全国的杭州，二手房成交量创20个月新高。
杭州贝壳研究院数据显示，11月，杭州市区（含富阳、临安）共成交二手房10429套，环比10月的9120套增长14.4%，同比去年11月的8801套上涨18.5%。
数据来源：杭州贝壳研究院
深圳：
乐有家数据显示， 深圳一手住宅认购量9986套，虽然环比下跌2成，但仍属于在10000套的高位水平波动。
来源：每日楼市早读
二手房方面，10月份深圳二手住宅网签套数6118套，是9月份3191套的1.9倍。
11月份，深圳二手住宅网签7125套，环比上涨16.5%，成为近4年的最高点，甚至超过参考价政策出台前。
据上海中原地产数据显示，2024年11月上海二手住宅成交2.43万套，环比增加10.28%，同比增加72.89%。这一数值创下2021年7月以来的交易月度新高。
11月，成都新房成交11401套，环比上涨56.8%，创下年内新高；二手房成交量达26219套，为2023年4月以来最高值，11月累计成交37620套。
厦门：
厦门11月的二手房成交量达到了2389套，环比上涨21%，创下了今年的最高值。
宁波：
市六区商品住宅：成交2031套，连续第二个月站上2000套关口，但较10月份减少638套、环比降幅约24%，同比去年11月则上升约66%。
市六区二手住房：成交4074套，也是连续第二个月超4000套，较10月份减少96套、环比微降2.3%，同比增幅约33%。
来源：宁波楼市报道
天津11月份二手房网签量14166套，年内第二高，相比于之前的月份，有了明显起势。
重庆中心城区11月份二手房成交量9713套， 并不是特别突出，但相比于9月和10月份，明显抬头。
那么，关键问题来了，多个中心城市新房与二手房价格筑底反弹，是否意味着房价已经跌不动了？
尚未可知。毕竟，不能以一两个月的数据来做判断依据，还是得继续观察，因为房价转向的底层逻辑是经济和就业。
目前仍属于阶段性震荡，并没有构成真正上涨的基座和动力。
03
房价预判
恰如我之前所说，北上广深房地产行情早晚会转变，但节点不好预测。
公众号地产总裁内参最近提出了一个观点，说房地产回温，需要闯过四关：
第一关：即926救市后，看11月能否挺住，这是回稳第一关！
第二关：回稳第二关是“明年小阳春”能否实现？
第三关：回稳第三关是2025年100万套城中村改造和危楼改造以及国家下场收储收购落地，是否能按时按量落实完成？
第四关：回稳第四关，中国老百姓的就业、收入和经济预期是否在2025年能有边际性改善。
目前才闯过第一关，后面还有三关要闯。
其实，最关键的就是第四关。
这也是我不断强调的， 收入是就业的函数，就业是经济的函数。只有这些改变，预期才能改变，只有预期改变，大家才有能力有意愿入场。
所以，现在仍可以继续观望，让子弹继续飞。
前两天召开的年末重要会议上，官方在针对楼市的表述上，有了新提法：
持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，推动构建房地产发展新模式。大力实施城市更新。
“持续用力”四个字，首次出现，这是一个全新表述。
这四个字，释放了中央稳定楼市的强烈决心，同时也表明当前的楼市压力依旧非常大，要不然何以仍要持续发力。
一线城市目前有企稳趋势，但弱二线和三四线调整仍在继续。国家统计局披露的11月份数据，商品房成交面积和成交额全国整体依旧在调整。
所以，还是得以观后效，毕竟当下一线城市的起势，并不是经济和就业数据带动的，更多的是情绪调动。
所以，本号对于后市一二三四线城市的判断是：
第一，后续我们的经济、就业形势在如今的各种货币、财政增量政策加持下，如果筑底回稳，市场信心可能起来，否则还是躲不过药效顶多维持三个月的惯例。
第二，等这一轮调整结束之后，一线城市核心地段的优质住宅，依旧具备保值增值作用，但凭借炒房赚快钱的时代，不存在了。
第三，全国分化、区域分化、城市分化。
未来的房地产市场，会是一个极度碎片化的市场。不仅全国范围内分化严重，区域分化、城市内部分化同样严重。
毕竟，中国人口红利已经终结，而大多数城市海量的库存现状也摆在这里。
这便意味着，这一波调整之后，我们的房价会类似于日本。
几个核心城市群中的核心城市（一线与部分强二线城市），价格在通胀和需求作用下，继续上涨。其他大多数城市，会在人口流失之下，横盘若干年。少部分人口流失严重，产业羸弱的城市，房价白菜化。
核心城市，核心区与郊区，会有同样的分化。
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