来源 ｜ 深蓝财经
撰文 ｜ 杨波
杭州湾6000平的房子，仅2000万卖掉！一家上市公司准备卖房给董事长，相当于价格仅3267元/平方米！这下投资者都不淡定了，质疑声音此起彼伏。
主要是这个价格，投资者质疑是否公允？董事长是否涉嫌侵占上市公司利益，损害中小投资者利益？
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12月27日晚间，上交所主板上市的巍华新材（603310.SH）公告称，其拟将位于绍兴市上虞区杭州湾经济技术开发区东一区舜东花园的两处房产转让给吴江伟，转让价格为2000万元。
吴江伟是巍华新材的实际控制人并担任董事长，实际持有巍华新材的股权比例为34.71%。因此，这构成了关联交易。
巍华新材公告称，拟以浙江天惠房地产资产评估有限公司出具的《房地产估价报告》为依据，在评估价2007.78万元的基础上，协商确定转让价格为2000万元。
也就是说，相比于评估价格，吴江伟实际上获得了7.78万元的“优惠”。
资料显示，上述房产的房屋用途包括商服、住宅/成套住宅，房屋建筑面积为6120.21平方米。据此计算，转让价格折合3267元/平方米。
深蓝财经注意到，该项目房地产权证号只有一个，因此是一个未经分割的大产权项目。
根据公告，上述资产账面原值为1265万元，账面净值为851万元。据此计算，相比于转让价格，上市公司或将产生1149万元的非经常性损益。
巍华新材表示，本次出售房产有利于优化盘活现有资产，提高资产运营效率。交易完成后，将有利于优化资产结构，为公司未来发展储备资金，符合公司整体发展战略的需要，有利于实现股东利益最大化。
巍华新材还特别强调，本次关联交易价格在评估价的基础上，遵循公平合理的定价原则，经过协商确定，符合有关法律法规的规定，定价公允，不存在损害公司和公司股东利益的情况。
独立董事专门会议也认为上述交易价格公允、合理，不存在损害公司及全体股东，特别是中小股东利益的情形。因此，全体独立董事同意本次关联交易。
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价格备受争议，是否公允？
3267元/平方米的价格，究竟合不合理？
在股吧，投资者“山上有老虎”尖锐地提出质疑：
“为什么不把两处房产公开招标？”
“杭州湾的房子这么便宜，我出3500元一平方米，我买了，可以吗？”
“现在以2000万卖掉6120.24平方米的房屋，转过头来出租给公司，1000万一年的租金，董事长躺赚一千万。”
“你们这么操作不是利益输送？”
但也有投资者认为，上述房产位置不佳，“旁边都是化工园区的保障房，就是个职工宿舍”，意思是这个价格已经可以了。
还有来自浙江的投资者表示，那个地方上虞郊区都算不上，这个经济形势下，能卖3000元一平方米有人收已经很好了。
其实市场争议的焦点还是在于房子的价格，是不是定价太便宜了？是不是董事长涉嫌侵占了上市公司利益？
通过卫星地图，笔者找到了“舜东花园”的具体位置。从卫星图看，小区周边确实是清一色的厂房，而且大多是化工厂。小区西边很大一片，都是清一色的农业用地。
通过安居客二手房来看，舜东花园周边方圆5公里范围内，都没有二手房在售。
据红星资本局报道，当地房产中介称，舜东花园是作为园区宿舍楼使用的，目前没有房屋对外出售，只有出租信息。
（舜东花园资料图 图源：百度）
舜东花园作为园区宿舍，且只有一个产权，当然也不具备对外散售的条件。
距离舜东花园约4公里的白云家园小区，房产中介平台显示，二手房均价约为5800元/平方米。白云家园所处的位置，临近上虞工业区职工生活区，拥有购物中心、宾馆、公交客运站等配套。价格比舜东花园贵一些，是合理的。
舜东花园地理位置，在绍兴市上虞区。通过百度地图搜索发现，从舜东花园到上虞区政府驻地，还有20公里的距离。从安居客二手房数据来看，上虞区目前二手房均价为1.5万元/平方米。
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向董事长输送利益？
那么，舜东花园租赁市场情况如何？
7月26日，浙江产权交易所披露了舜东花园多起租赁成交案例，绝大多数都是“高溢价”成交。
比如，舜东花园A112房屋3年租赁权成交，挂牌价4.848万元/年，成交价8万元/年。
舜东花园A110房屋3年租赁权成交，挂牌价2.9412万元/年，成交价5.00万元/年。
舜东花园A106房屋3年租赁权成交，挂牌价4.0992万元/年，成交价9.80万元/年。
等等。
（图源：浙江产权交易所）
这说明舜东花园的租赁需求，还是挺旺盛的！成交溢价也不错！可能是身处工业园区，周边的工厂众多，租赁需求是一个刚需。
但是要注意，舜东花园只有一个产权，属于大宗交易，交易价格自然不能和普通住房进行对比。且作为园区宿舍，流通性很差，也不能和普通住房对比。作为投资产品，收益只能通过再次交易或者长期收租的方式获得。
到此为止，大家更倾向于认为舜东花园的真实价格是多少？上市公司究竟有没有涉嫌向董事长输送利益？
资料显示，巍华新材是专注于含氯含氟精细化学品领域的国家级专精特新“小巨人”企业。今年前三季度，巍华新材实现营业收入7.78亿元，同比下降34.71%；归母净利润1.84亿元，同比下降57.14%。
主要原因是公司三氟甲基苯系列产品、氯甲苯系列产品平均单价均同比下降20%以上。
有投资者表示，今年上半年巍华新材主要产品三氟甲基苯跌价深，利润降幅大，因此年报不会好看。本次转让房产，或许可以美化一下财报。
你怎么看？
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