来源：大伟看楼市
时光迈入 2026 丙午马年，中国房地产市场历经四年深度调整，终于迎来标志性的反转拐点。从中央政策的全面托底到地方利好的密集落地，从核心城市成交量的回暖复苏到二手房价格的止跌回升，从房企风险的逐步出清到市场信心的全面重塑，多重信号交织共振，清晰宣告：楼市单边下行周期已然终结，理性回暖新征程正式开启。更关键的是，这场反转带来的购房红利窗口期并非无限期延续，随着市场热度持续升温、政策优惠逐步收缩、优质房源加速稀缺，最佳上车机会正进入最后的倒计时，对于刚需、改善及资产配置群体而言，认清当下市场逻辑、果断把握机遇，成为马年置业的核心命题。
政策底筑牢：顶层定调 + 组合拳，购房成本触底
2026 年开年，房地产政策领域迎来 "重磅连击"，政策力度与执行效率均创下近年新高，为市场回暖筑牢根基。1 月 14 日，三部门明确延长换房退个税政策至 2027 年末，延续存量住房交易的财政支持；1 月 15 日，央行下调政策利率，商业用房首付比例统一降至 30%，进一步降低商业地产置业门槛；1 月 20 日，六部门发文支持城市更新，推动存量住房盘活与城市功能优化，为市场注入长效动力。
政策信号的核心转变，在于从 "短期托底" 转向 "稳定预期、缩短调整周期"。《求是》杂志 1 月刊文明确政策导向，标志着房地产政策进入新阶段，"政策要一次性给足" 的定位，让市场吃下 "定心丸"。2 月 28 日中央政治局会议进一步明确，继续实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策，强化改革举措与宏观政策协同，为楼市回暖提供持续资金支撑。
利率端的优惠力度达到历史极值，成为撬动市场需求的关键杠杆。数据显示，2026 年 1 月新发放个人住房贷款加权平均利率低至 3.1%，公积金首套利率更是降至 2.6%，双双创下近二十年新低。全国主流首套房贷利率已跌破 3%，普遍降至 2.95%-3.0% 区间，部分城市通过贴息政策实现 "2 字头" 利率，购房成本大幅压缩。存量房贷利率优化同步落地，2026 年全面重定价生效，多数浮动利率房贷自动按最新 LPR 调整，月供显著下降，让刚需和改善群体真正享受到政策红利。
限购限贷政策的全面松绑，进一步打通市场流通堵点。一线城市 "保核心、放外围"，以上海 "沪七条" 为例，非沪籍外环内购房社保年限由 3 年降至 1 年，居住证满 5 年可全市购房，大幅降低外地人才置业门槛；北京放宽多孩家庭、人才、老年家庭购房限制，核心区适度放开套数，外围区域基本放开，激活多元需求；杭州、成都、武汉等强二线城市直接取消全域限购，不再核查社保、户籍、套数，外地客群可自由购房，需求释放空间巨大。百城政策松绑的广度与力度，彻底打破了多年以来的市场壁垒，为成交量回暖奠定基础。
市场底显现：数据回暖 + 预期修复，置业窗口期凸显
经过四年深度调整，全国房价泡沫得到充分挤压，70 城新房和二手房价格较峰值分别回撤 10.1% 和 17.4%，部分三四线城市跌幅超 20%，房价已回归至合理区间。2026 年 1 月，70 个大中城市二手房价格环比降幅显著收窄至 0.5%，结束了连续 4 个月全线下跌的局面，市场止跌信号明确。其中，一线城市二手房环比降幅收窄 0.4 个百分点，北京、上海等核心城市房源流动性持续提升，北京 2 月二手房单月网签量接近 1.6 万套，同比上涨超 24%，成为市场回暖的重要风向标。
春节假期的市场表现，进一步验证了楼市反转趋势。中指研究院数据显示，重点 21 城春节假期（2.15-2.23）新建商品住宅网签成交 10 万平方米，相比去年春节假期日均成交量基本持平，返乡置业与 "反向团圆" 需求有效释放。分城市看，上海、广州等核心城市新房市场表现平稳，二手房成交同比增长，市场信心稳步修复。克而瑞监测数据显示，1 月全国重点 13 城二手房成交面积同比增长 17.52%，部分三线城市同比增长 5.59%，需求从新房向二手房转移的趋势明显，成为支撑市场企稳的重要力量。
区域分化格局下，核心城市群成为回暖主力。长三角、粤港澳、京津冀、成渝等核心城市群，以及核心都市圈的重点城市，凭借产业优势、人口集聚能力和配套资源，率先实现企稳回升。深圳 32 个片区二手房挂牌价企稳或小幅回升，赤尾片区涨幅达 2.5%，宝安桃源居涨 1.5%，核心地段、优质教育资源加持的片区成为抗跌回升主力军。武汉、杭州等二线城市新房价格环比上涨，市场修复速度快于三四线城市，凸显 "核心城市优先回暖" 的行业规律。
房企端的风险出清与交付保障，进一步增强了市场信心。随着 "保交楼" 政策持续发力，优质房企合理融资渠道得到保障，房企聚焦保交付与 "好房子" 建设，项目交付率稳步提升。存量房收购转保障房、人才房、安置房的政策加速落地，上海、广东、河南等多地明确收购存量商品房用于保障性用途，既化解了房企库存压力，又完善了住房保障体系，推动市场形成良性循环。
窗口期倒计时：三大核心逻辑，错过再等周期
马年楼市反转已成定局，但购房红利窗口期正在快速关闭，2026 年成为真正的 "上车关键年"，三大核心逻辑支撑这一判断，犹豫观望只会错失历史性机遇。
政策优惠见顶，后续收紧是必然
当前宽松政策是为稳定市场的应急举措，随着市场稳步回暖，政策边际收紧不可避免。历史经验证明，每轮楼市复苏后，限购限贷将逐步恢复，利率优惠、购房补贴会有序取消，首付比例可能上调。2016 年、2020 年的市场周期均印证了这一规律，政策见顶后，后续只会收紧不会更松。政治局会议明确 "持续扩大内需、优化供给，做优增量、盘活存量"，后续政策重心将从 "强刺激" 转向 "稳增长"，购房成本上升是大概率事件，现在的低利率、低首付窗口难以长期维持。
价格洼地快速填平，低价房源加速消失
当前房价处于 2019-2020 年水平，是近四年低位，议价空间充足、低价房源充裕。但随着成交量持续放大，业主涨价、楼盘提价成为常态，核心城市低价房源已快速减少。中指研究院数据显示，百城新建住宅均价环比微涨 0.18%，二手住宅价格跌幅收窄至 0.85%，市场止跌信号明确。进入 2026 年二季度，随着 "小阳春" 行情升温，房价将稳步上行，议价空间进一步压缩，现在不入手，未来只能以更高成本买房。
优质房源稀缺凸显，选择空间大幅收窄
核心地段、好户型、好楼层的优质房源永远稀缺，回暖初期选择最多、性价比最高；随着市场升温，优质房源被快速抢购，后期只能 "捡别人剩下的"。核心城市核心板块本身供需紧张，回暖后优质房源一房难求，置业选择权大幅缩小。从市场需求结构看，90-144㎡的改善型品质住宅成为市场主力，占比已达 55%，2026 年有望突破 60%，"好房子" 的供需矛盾将更加突出，早出手才能锁定心仪房源。
马年置业指南：分群体精准施策，把握黄金时机
面对楼市大变局，不同群体需结合自身需求，精准把握窗口期，避免盲目跟风或过度观望。
刚需群体：锚定需求，现房优先
刚需群体无需纠结短期涨跌，若有结婚、上学、落户等明确需求，且月供不超家庭收入 50%，可借助低利率、低首付政策果断入市。优先选择现房或准现房，规避期房交付风险；聚焦地铁、学区、商业配套成熟的板块，保障居住品质与资产保值增值。重点关注核心城市外围区域、强二线城市及三四线城市的核心板块，这些区域既有价格优势，又有配套支撑，性价比更高。
改善群体：抓住 "卖旧买新"，优化资产
改善群体可抓住 "卖旧买新" 政策红利，同步处理存量房源与购置改善型住房，降低置换成本。优先选择户型更优、品质更高、配套更全的改善型房源，重点关注核心城市核心区、优质学区周边、生态宜居板块的项目。结合自身资金状况，合理组合商贷、公积金贷款，充分利用利率优惠，减轻还款压力。
投资群体：聚焦核心，稳健配置
投资群体需摒弃 "普涨思维"，聚焦核心城市优质资产，规避三四线城市及非核心板块的投资风险。重点关注一线城市核心地段、强二线城市人口集聚区域的二手房与现房，这类资产流通性强、保值增值能力突出。结合市场周期，采取 "稳健配置" 策略，避免过度杠杆，优先选择租金收益稳定、空置率低的房源，实现资产保值与收益双提升。
结语：把握反转机遇，锚定马年置业坐标
马年楼市的反转，是政策托底、市场修复、需求释放三重力量共振的必然结果，也是行业从高速增长转向高质量发展的重要标志。2026 年作为房地产发展新模式落地见效的关键一年，政策将持续深化 "稳市场、提品质、防风险" 导向，推动行业加速进入止跌回稳的新周期。
对于广大购房者而言，当下正处于 "政策最松、价格最低、风险最小" 的三重叠加期，这样的黄金窗口期不可复制，且正在快速关闭。无论是刚需安家、改善升级，还是资产配置，都应认清市场大势，摒弃观望心态，结合自身需求精准施策，在红利窗口期内果断出手。
楼市大变局已至，反转机遇就在眼前。马年策马扬鞭，唯有把握此刻窗口期，才能锁定理想居所，实现资产保值增值，为家庭长远发展筑牢根基。错过当下，或许真的要再等一个完整的楼市周期，这不是危言耸听，而是市场周期反复验证的铁律。
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