文｜邓浩志
香港楼市利好涌现
近期，香港公布新一年的财政预算，其中加速北部都会区发展成为关注点。北部都会区占香港三分之一的土地，将成为香港经济发展的新引擎。为加快北部都会区发展，政府计划将发行债券的总贷款上限从7000亿港元上调至9000亿港元，未来五年平均每年发行1600亿至2200亿港元的债券。此外，《财政预算案》宣布，将调拨1500亿港元外汇基金投资收益，支持北部都会区等基建项目发展。另外，还计划向对应发展公司注资数亿港元等措施。在众多利好之下，香港经济、楼市，尤其北部区域的楼市，越来越受到关注。
2月25日，摩根大通发表报告，将香港今年房价涨幅预测上调至10%至15%，摩根大通指出，自去年7月转向看好香港住宅楼市以来，香港房价涨幅较预期强劲，相较于去年3月底的低位，已反弹超过10%，相信楼市已由初步复苏阶段，进入扩张周期。该行将今年房价涨幅预测由5%至7%上调至10%~15%，预计明年房价将再涨约5%。
2月27日，中原集团创始人施永青先生表示：香港楼价升势加快，调高全年预测至升20%。另外他提到，香港政府上调一亿元以上住宅交易印花税，虽然对楼市有些压抑作用，但也反映目前楼市已相当稳健，不需要再作扶持。
看完利好和众多预测后，大家打开地图看一下，会发现两个特征，一是香港传统的核心，位于香港的南部，繁华的港岛及周边，距离深圳还是很远的。而这一次香港计划重点发展的北部都会区，则与深圳全面对接。随着片区投入的增加，建设的加快，两地资源结合势必更加充分。香港这次这么大的发展计划，会对深圳楼市产生怎样的影响？各位怎么看？
楼市近期好，均不能复制或传导
广州马场出了新的全国总价地王，上海出了沪七条救市，香港新年楼市继续量价齐涨。楼市真的开始全面回暖了吗？当然不是，虽然近期"好消息"不断，但以上三条都是割裂的，毫无联系，而且无法相互传导的利好。
先说说上海的松绑政策。
内容大致包括：
1、一年社保可买外环内住宅；
2、居住证满五年的人，不再要求缴纳社会保险金和纳税记录；
3、提高公积金最高贷款额度；
4、部分新增购房，暂免征收个人住房房产税。
概括就是进一步松绑限购政策，但还是没有全面取消限购。而可以继续松绑限购的城市，目前全国只剩北京上海深圳三座城市了。包括一线城市的广州以及其他城市，早就彻底松绑限购了。所以上海的利好政策，其他城市想效仿都无能为力。所以才出现过去一年多时间，多地在刺激楼市这个问题上无计可施的境地。
其次是广州的马场地王项目，之前我已经详细分析过，起步总价就肯定称王，加上降低竞拍门槛，吸引更多房企参加。降低加价幅度，让竞争看起来更激烈等，都体现出精心策划的一面。所以这个天价地块更像一场宣传上的"秀"而已，不受之前的市场影响，也不会带动之后的市场趋势。
最后是香港楼市的复苏。香港虽是国内的一座城市，但它可是特别行政区。行政独立，货币独立，关税独立，再加上港币与美元实行联系汇率制度。所以香港和澳门两个特别行政区在楼市乃至经济的走势上与国内绝大多数城市都并不一致。因此香港楼市复苏也不见得能直接影响内地绝大部分地区。
所以，总的来说，最近关于楼市的诸多利好报道，都更倾向于个案，而非趋势。至于楼市回暖趋势的确立，仍需更多利好政策的出台。
个人观点，仅供参考
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