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用出生率下降解释房价下跌，看似很有道理，其实它只是相关性，而非因果性。

如果人口可以决定房价，那房价最高的应该是印度。人口作为经济要素，并非决定性因素，否则很多现象将无法解释。比如消费，并不是人口越多，消费就越高，二者没有必然联系。美国人口比中国少，但中国 14 亿人的消费总量，仅相当于美国 3 亿人的 60% 左右；印度如今已是世界第一人口大国，消费总量却只有中国的 30% 出头。人口是各类经济现象不可或缺的条件，但市场繁荣或萧条的关键并非人口数量，而是单位资本的市场密度。

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中国房价上涨并非由出生率上升推动，房价下跌也不是出生率下降直接导致的。这更像是一个单向逻辑：人口增长无法决定房价上涨，但出生率下降会降低居民对未来房价的预期，进而间接影响房价。

中国当前的问题，并非人口太少。能买得起房的人大多已经买了，不少家庭甚至不止一套；而买不起房的家庭，即便生育再多，依然买不起。中国楼市发展到今天这一步，归根结底是土地财政扭曲了市场价格。楼市下跌主要源于供过于求 —— 这里的供过于求，并非指房屋总量多到住不过来，而是房价收入比过高，有效需求无法消化庞大的库存。

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中国居民并不算富裕，人均 GDP 全球排名仅 72 位，房价收入比却超过了绝大多数发达国家：是美国的 4.2 倍、德国的 2.7 倍、日本的 2.2 倍。一线城市更为突出，上海、北京房价收入比达 35—40 倍，而纽约为 12 倍、东京 10 倍、柏林 10 倍。是中国人更有钱吗？显然不是，根源在于地方财政对土地出让金的高度依赖，推高了房价。

中国房价高，绝不是因为人口太多；但房价下跌，却多少与出生率下降有关。

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