01
说来很有意思，体感上，海淀新房市场越来越困难了。
跟前几年相比，是不是反差有点大！
这又是为什么呢？
从数据上看，过去五年北京新房新增供应肉眼可见的收紧，直接从2021年的5.6w套降到2025年的3.4w套，降幅接近40%。
换句话说，差不多是直接降没了二三十个中小社区的供应量。
再来看海淀市场，却迎来了供应暴发期。
最夸张的是去年，直接新增了5000多套新房，打破了过去十年，甚至是十五年的年度供应纪录。
而且主力就是改善和高端。开发商明显感觉到：
北京的富人不够用了。
但是，有一个新盘却是例外，形成了虹吸效应。例外到什么程度：
1.它在过去4个月，连续4次拿下海淀区的网签套数销冠；
2.网签第二周拿下北京网签套数销冠；
3.拿下2026年一季度海淀区网签套数、面积双冠王......
可以说，从开盘伊始，冠军拿到手软，脚也软。
这个名字值得记住，它就是：
中建壹品·海宸元境
很多人好奇的是，海宸元境怎么在高产品力扎堆的海淀市场，一路夺冠的？
而且还是在市场冰封的节点，如何做到一骑绝尘？
这背后，海宸元境操盘团队做对了什么，中建壹品管理层做对了什么，又有哪些鲜为人知的秘密？
接下来，我们开始一段探秘寻宝之旅。
02
让我们把时针倒拨，回到去年的11月28日。
那一天，海宸元境的开盘成绩，放在彼时冰封的北京楼市，都是一个奇迹。
也因为是奇迹，坊间有很多流言。
但流言很快被揭穿。
海宸元境11月28日开盘，隔了两天就是12月，抢11月网签明显来不及了。
就在12月第二周，海宸元境网签就出结果了，当周即为北京套数销冠。
而后海宸元境开启它的销冠之路。
表妹大致做了统计：
1.2025年12月即为海淀网签套数、面积、金额三冠王；
2.2025年12月至2026 年3 月，连续4个月拿下海淀区套数销冠；
3.2026年1-2月累计，海淀区套数销冠；
4.2026年一季度海淀区网签套数、金额双冠王；
5.2026年3月小阳春期间直接网签56套，与开盘转签当月热度相当，不仅没有开盘后泯然众人，反而越卖越火；
6.2026年截止于4月20日，网签181套，网签去化率已接近50%，实际销售率早已过半；
网签业绩是不是很炸裂！
要知道，这是海宸元境开盘不到5个月的极短时间内网签的业绩。
错觉接着又出现了。很多外人又觉得，海宸元境的热销似乎是
毫不费力
在跟海宸元境操盘团队交流时，有小伙伴说了这样一句话：
努力到无能为力，才会看起来毫不费力。
操盘是一件系统工程。
很多人容易忽略公司的顶层操盘能力，以及团队的执行能力。
这个系统到底是如何丝滑高效运转，还要继续溯源。
03
中建壹品有一句话，公司每一个人都会脱口而出：
「敢为天下先，永远争第一」
争先文化是中建壹品基因自带，不是头一回当销冠，而是6年来进京赶考的答卷。
从刚需到改善，再到10w+豪宅，都是销冠。
在逆周期里，销冠基因就变成了压舱石。比如海宸元境，即便是在冰封市场也能夺冠。
短短6年时间，
他们在北京已经有了近7000组家庭真金白银的选择。
所以，海宸元境的夺冠背后，是组织管理和体系支撑的成功。
在操盘之初他们就有不一样的顶层设计：
差异化的定位+超预期的产品
差异化都在说，怎么做，而且有大结果，却是极其考验一家公司的操盘能力。
再回到彼时的市场。
通过前期客研和入户调研，中建壹品敏锐发现：海淀100m²以下的新增住宅存量不足500套。
这个关键信息，就像摩斯密码一闪而过，却被中建壹品的市场雷达精准捕捉，并且迅速转化成市场化方案：
99m²+123m²以下产品是主力户型
要知道，这是一个超常规的大胆决策，也让很多业内同行意外和震惊。
管理层下这个决心，需要极大的魄力和决策力。而且，意外和震惊往往是一连串发生。
海宸元境在产品力上持续创造多个「海淀唯一」。
比如，创造了海淀唯一长约68m的超级门庭，且拥有约420平左右前场空间的纯洋房社区。
海宸元境实拍，以开发商交付为准
海宸元境效果图，以开发商交付为准
再比如，打造了海淀唯一约200m长的「超级城市界面」。
又比如，打出了海淀唯一99m²三居，808w上车的超级质价比。
管理层最早的决策真相渐渐被市场知晓：海宸元境要做「海淀标杆作品」。
海宸元境实拍，以开发商交付为准
这种颗粒度极细的差异化的定位，也迅速收获了市场高度关注。
营销中心开放当天，海宸地境就破天荒迎来800+到访 ，100000+的全网曝光。
《教父》有一句话：
花半秒钟看透本质的人，和花一辈子都看不清的人，注定拥有截然不同的命运。
海宸元境的决策者属于前者。
04
好的开始，是成功的一半。
在这一半里，中建壹品的操盘方还表现了什么超能力？
海宸元境蓄客期间，不幸撞上了北京楼市少有的冰点时刻。
新的难题出现了，怎么办？
操盘团队的解决方案是：超级客储
超级客储需要超级音量，需要超级信息通道，需要超级触达。
所以有了下面这张海报。
10月12日，海宸元境全面开渠，链接了北京市场10+媒体通路；
在10月、11月开盘前的两个月份均实现了3000组以上的到访。
这背后是一个创新营销理论：
超级音量+超级信息通路+超级触达=超级客储。
说到底，超级客储需要「被看见的能力」，才能形成超级到访。
但你以为，海宸元境只是做了这些吗？
远远不止这些。
开盘前期的一个月，自渠团队跑了线下上百家门店，最新的注册全民统计人数已达1500+。
还有一个很容易被忽略的操盘细节，海宸元境线上线下拓客，实现到访率高达
30%
市场上普遍不足10%。到访率远超同行，海宸元境还有一个秘密武器：
超级主播
为什么说主播是超级？海宸元境线上拓客，是时长14小时的轮播。而且，他们还有全流程接待能力。
就是说，主播不止能线上邀约客户，更能线下接待客户，做到线上流量价值最大化。
超级客储让彼时北京楼市几乎没有人不关注到海宸元境，只要他想买房。
这，还远远不够。
05
被看见是为了实现超级客储。
然后呢？
意想不到的事情，又发生了
每个营销环节，全都精心迭代一遍。
有两件小事让表妹记忆深刻。
一是对外交流的24小时反馈机制。
大家都知道渠道很重要，但用好渠道却很难。
原因只有一个：公平、公平、还是公平。
海宸元境有一个24小时反馈机制，实时接受经纪人反馈，保证制度透明，判客合理，保证合作伙伴利益。
还有一个，是及时反馈机制。
案场提出需求，管理层基本能实现当天决策，当天落地。
懂行的朋友会知道，对于央企来说，「及时反馈」是多么稀缺的宝贵品质。
开盘前后，表妹也经常看到中建壹品的领导层常驻案场。
海宸元境的小伙伴私底下说，领导层下沉到售楼处至少有一个多月，解决问题不在线上，不在办公室，而是在案场。
表妹第一次去海宸元境的时候，发现他们的销讲特别有体验感，特别是场景化和细节颗粒度超出同行很多。
表妹很好奇，置业顾问骄傲地说，公司领导亲自给她们培训，不是一场，而是很多轮，至少不少于10场。
一线有神明，这句话在海宸元境具象化了。
如果再继续追问，海宸元境为什么能成功？
不只是清晰透明的奖惩机制，结佣速度快，还有所有流程里的细节，又重新迭代梳理了一遍。
所以说，海宸元境的成功，有一条就是
在每个环节、每个流程、每件小事上，都做对。
06
为什么中建壹品重视盯小事和细节，而且放到了流程和体系高度。
背后的答案就是：
给客户一个可触摸的确定性。
其实，做到这一点，非常非常难，需要顶层设计。
表妹了解到，在产品定位之初，海宸元境就实现了总图、建筑、景观、室内的深度协同作业，以及全链条的拉通。
这就是给买家一个可触摸的确定性。而且是在高强度的大运营周期里，节点和时间大幅压缩的前提下实现。
比如说，用一个月的时间呈现了售楼处，随后不到一周样板间开放。
这是大运营效率。
再比如说，二三十种石材、松下六恒系统、四玻三中空玻璃......全都在售楼处展示出来。
这是高品质展示。
抢时间不难，抢品质也不难，难的是既要时间节点，又要高品质，还要给客户看得见的触摸感。
真的是很难很难很难。
海宸元境123m²样板间，以开发商交付为准
而这背后，是施工期间领导层的躬身入局，是敢拍板、敢投入、敢决定。
是操盘团队，夜以继日的全力以赴，不折不扣的执行。
也只有这样，一点点创新才会落地，一些细节才会如此完善。
这也是为什么海宸元境能在冰封的市场期，还能做的又快又好。
海宸元境181m²样板间，以开发商交付为准
表妹感觉很难学中建壹品。因为即便你拿走了中建壹品所有图纸，但领导层的敬业精神和专业能力是图纸里找不到的。
而且，这是一个持续迭代的过程。
在样板间亮相、开盘和顺销期间，海宸元境的产品还持续在升级。
比如181m²的岛台，做了石材台面，柜子收纳，已经超过竞品和市场平均水平了。
但是操盘团队发现，岛台不方便容膝，就把整个岛台造型做了调整，还升级了石材厚度。
海宸元境181m²样板间，以开发商交付为准
最难学的，其实是思考问题的视角，从企业视角到客户视角。
所以，海宸元境在开盘一个月后，奇迹般地开放了实景展示区，让可触摸的确定性升级成眼见为实。
海宸元境实拍，以开发商交付为准
实景展示区最先亮相的，也是难度最高的大门和入口景观，表妹也替小伙伴们看了。
通常来说，仪式感容易做，展示出温馨感却很难。
表妹在现场看到后感觉，实景兑现比沙盘好太多太多。
海宸元境实拍，以开发商交付为准
接下来，海宸元境的实景示范区二展也要陆续开放。在实景现场，表妹看到这些感觉到，中建壹品的品牌力一下子就立体饱满起来。
从超级客储、超级产品力，再到超级业绩，中建壹品的超级品牌也越来越丰满真实。
如果你不了解「敢为天下先，永远争第一」这句话，可能只能看到表面。
但如果你了解这句话的本质，
就会知道海宸元境为什么能开盘热销，小阳春热销，持续热销......
也会知道这只是一个开始。销冠100
注：本文相关文字、图片仅为项目信息参考，可能与实际规划设计存在差异，所以不代表对项目信息做出承诺；所有内容最终以政府规划和购房合同约定为准。
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