这些年来，上海豪宅最火爆的主战场，一定就是滨江沿岸，每次入市几乎都是爆火热销的情况。
但这些滨江豪宅，大多数都是以期房的形式入市，客户更多买的是对于房企的品牌信任以及对于未来生活的脑补。
而就在近期，上海滨江豪宅居然出现了一个现房项目，名为凯迪·庐湾。
为什么能够做到现房?
因为这个项目是十几年前开工建设的老项目，不过后面迟迟没有入市，最终把自己熬成了现房。
打造这个项目的房企是上海非常低调的“隐贵”房企凯迪集团，如今高管和操盘手们，估计要留下激动的泪水：
如今滨江沿岸豪宅单价大多都是15万+朝上，十几年前低成本拿地的项目熬成现房入市，可以说吃尽了时间的复利。
只是在如今豪宅竞争极度内卷，产品代际升级极度迅猛的当下，一个十几年的项目，能够凭借产品力征服当下挑剔的客户吗？
01
上海十几年难遇的新房现房
艳姐在这里也不得不佩服凯迪·庐湾的“鸽力”。
早在大概2010年左右，项目就已经开工，之后又迅速建设到封顶状态。当很多人以为项目即将入市的时候，反转的一幕发生了：
因动迁扫尾、滨江沿岸风貌管控等各种因素，此后项目就一直处于“大隐隐于市”的状态......
而当项目正式入市，则要等待——
约16年后
这已经赶得上杨过等小龙女的时间跨度了。
最终在今年1月， 正式公布推广案名"凯迪·庐湾"，在今年5月又办了一场媒体发布会为自己造势，对于他们来说，项目的杀手锏就是开头提到过的——
现房入市
都是眼见为实，客户根本不用担心货不对板的情况出现。
但同时，这也是一把双刃剑，因为凯迪用了10多年的时间打造出来了现房，但10多年的产品迭代已经是天翻地覆，尤其是这一两年来，产品的代际升级频率甚至可以用月来算计。
如今凯迪拿出手的产品，到底是会被其他房企项目吊打，还是和其他房企平起平坐呢？
02
时间的“双刃剑”
操盘手如何破局
在寸土寸金的黄浦，凯迪·庐湾也只能走典型的"小而精"路线：
约8.8万㎡总建面、才3栋楼、197套房源，明显有一种在螺狮壳里做道场的既视感。
从目前对外公布的设计来看，项目整体设计给人一种老钱风：
立面全部采用进口天然石材，芬迪白、挪威木纹石，采用手工级工艺打磨，复刻ART DECO几何美学。这些实际上都已经被之前的豪宅项目玩遍了。
图片来源：网络
虽然老钱风可能不太受如今很多年轻购房群体的喜欢，但上海顶豪二十年发展史证明，全石材立面的小区，十年、二十年后的外立面折旧率远低于铝板等材料。
翠湖天地、汤臣一品之所以能穿越周期，外立面的耐久度是十分重要的加分项。
项目虽然整体体量不大，但还是尽量在园林打造层面做出一点文章来：
采用上海市中心罕见的"低密高绿"理念，实现内外双园、绿意环绕的住区，通过下沉庭院、连廊、高绿篱与围墙营造多层次的私密景观空间。
黄浦滨江从来不缺繁华，缺的是关上大门后的那份松弛感，凯迪·庐湾在这一点上，拿捏得也还算比较很准。
但对于项目来说，还是有几个让人忧虑的点：
最大的问题，不是"做得不好"，而是"生得太早"。
规划设计年代较早，让它在当前3.5代住宅以及抬板社区大行其道的市场环境下，出现了明显的代际差。
当前3.5代住宅的核心逻辑是 "高赠送、高得房率、LDKB一体化、可变性强"，主要是通过飘窗、阳台、设备平台的灵活利用，实现超出原本建面的居住体验。
此前凯迪·庐湾相关户型图流出，很多人觉得项目的实际得房率和空间利用率大概率是要打一个问号。简单说，同样是300㎡户型，新一代产品可能做出350㎡的使用体感。
建面约315㎡户型图
来源：网络
当客户看完安澜上海、中海顺昌玖里这种新一代产品，再走进凯迪·庐湾，不知内心是否会产生一定的心理落差。
还有此前流出的样板房照片，也有人说这是典型的10年前老派项目的审美和操作手法。
不是说这种审美不好，而是审美有它的时代周期。如今新一代高净值人群比较喜欢的是极简、艺术、有质感。比如宸嘉发展等房企打造的产品，就明显符合现代客群的审美偏好。
审美这东西很微妙，它不影响居住功能，但影响购买决策，尤其是对于40岁以下的新贵来说，这块就更加重要了。
03
一场经典派与未来派的对决
凯迪集团的掌舵人和高管团队在公司成立至今，一直都是比较低调的态度，很少会出现在公众场合发言或者接受媒体采访。
根据公开资料显示，凯迪集团的法定代表人和实际控制人是钱汉新，他被外界称为上海滩"隐形富豪"。
凯迪集团不同于其他房企通过招拍挂方式拿地，根据克而瑞此前发布的报告，凯迪集团在上海的诸多项目，大多都是通过收购股权形式获得，这种低成本拿地模式也让凯迪集团实现了较为稳健的发展。
或许是老板的精神烙印，凯迪在也是低调作风，在上海发展这么多年来，打造的产品也是屈指可数，因为它走的一直都是小而美的精品战略路线。
比如十几年前凯迪在青浦赵巷打造的凯迪赫菲庄园，以西班牙安达卢西亚建筑风格为主题，主打独栋和双拼别墅，也算是当时上海比较典型的低密别墅区。
图片来源：网络
还有位于徐汇田林板块的虹桥晶舍，也是十几年前的高层项目，目前二手房对外挂牌价也已经超8万/㎡。
虽说凯迪打造高端产品方面，还是比较有一套成熟的打法的。但如今，凯迪面临的是更大的挑战和机遇：
这些年来原卢湾片区的土地供应量几乎为零，每一个新盘都是"卖一个少一个"。这种稀缺性本身就让凯迪·庐湾具备很强的价格支撑。
参考周边二手房，黄浦滨江标杆次新房成交价在15-20万/㎡左右。如果凯迪·庐湾最终备案价在15万/㎡左右，那么地段红利+现房优势，足以覆盖产品短板，形成一定的价格倒挂。
但如果定价冲到16万以上或者更高，客户就会开始横向对比：
同样的预算，我是买一个"经典款现房"，还是买一个"新款期房"？这就不好说了。
这是一场关于经典派和未来派的对决。
毕竟这十多年来，凯迪在上海市场的表现几乎是空白，凯迪的品牌在上海客户心中也是没有形成完全的“种植”，就算有些人了解凯迪，也是停留在十几年前打造的老项目印象。
再加上如今现房的产品呈现，虽然诚意十足，关于未来的想象空间和“画大饼”空间也没有了，客户会变得更加理性。
当然，更关键的是产品的吸引力和创新度：
如果凯迪集团愿意投入成本和相关精力，进行相关产品的优化，更新样板房审美、升级智能化配置、以及营销团队更高端的打法，那么这个项目的竞争力会大幅提升。
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主编：张艳
责编：marl
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