最近，东京租赁市场出现了一个很有意思的变化。
越来越多房东开始选择定期借家，越来越少愿意签传统的普通租约。
看似只是合同形式发生了变化，背后反映的却是一个更大的信号：东京租赁市场的话语权，正在逐渐回到房东手里。
根据At Home最新数据，2025年东京23区70㎡以上家庭住宅中，定期借家平均挂牌租金达到46.4万日元/月，同比增长7%；普通租约平均租金为34.6万日元，同比增长4.7%。不仅涨得更快，定期借家的租金已经比普通租约高出34%。
这其实有点反常识。
按照过去，定期借家并不是更受欢迎的合同。因为到期不能自动续约，对租客限制更多，所以租金通常会更便宜，当作弥补租客所承担的“不确定性”。如今却则完全相反，限制更多的合同，租金反而更高。
与此同时，定期借家也在快速增加。
2025年，东京23区70㎡以上家庭住宅中，已有34.9%的房源采用定期借家，相当于每3套大型出租住宅，就有1套是这种模式。
变化最明显的，还集中在东京核心区。
千代田区，大型出租住宅中定期借家占比达到71.3%；港区达到57.3%；涩谷区达到43.5%。
越是地段好、越是品质高、越是不愁出租的房子，房东越倾向采用定期借家。
原因并不复杂。
普通租约下，日本法律对租客保护较强，即使市场租金上涨，房东想给老租客涨租也并不容易。而定期借家到期后，需要重新签约，房东可以按照最新市场重新定价。对于一个租金持续上涨、维修和管理成本不断增加的市场来说，这意味着更大的主动权。
说到底，房东越来越偏爱定期借家，并不是为了让租客搬走，而是希望把未来涨租（或随时转售房子）的权利，握在自己手里。
房东之所以敢这么做，其实也说明了另一件事：市场并不缺租客。
东京房价持续上涨后，不少原本准备买房的人选择先租房观望，租赁需求持续增加。
好房子越来越抢手，租客为了住进核心区域，也开始接受定期借家这样的合同。
但也正因为如此，越来越多人开始重新思考另一件事——如果长期工作、生活都在东京23区，与其不断面对租约到期、租金上涨和搬家的不确定性，不如直接买房，把居住成本和核心地段一起“锁定”。
站在今天回头看，东京租赁市场发生的变化，不只是合同形式改变，更反映了整个市场预期正在变化。
房东希望锁住未来的涨租空间，租客希望锁住未来的居住成本。
当双方都开始争夺同一件事时，背后真正变得稀缺的，其实是东京23区优质住宅本身。
东京自住/投资咨询：zgtrender333。
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