很多人都没注意到，2026年7月2日，上海市规划和自然资源局挂出一份重磅内容。
《上海市浦东新区小陆家嘴商务单元更新提升规划暨LJZ-01单元控制性详细规划（公众参与草案）》。
陆家嘴也要改造了。
常年在上海，平时要是路过陆家嘴，抬头看一眼那些摩天大楼，可能觉得没什么新鲜的。
但这份规划其实透露了一个挺重要的信号。
陆家嘴可能不打算再继续拼高度了，它要开始向内生长。
这是陆家嘴自1990年大开发以来，又一次系统性的大规划。
到今年为止，陆家嘴也已经经历了36个年头。
对人来说，这是个可能中年危机的年纪。
事实上，陆家嘴也正在面临这样的问题。
根据高力国际2026年第二季度的报告：
上海全市甲级写字楼空置率22%，平均租金降到5.7元每平方米每天。
商办市场其实也是在以价换量。
陆家嘴作为核心区，数据稍微好看一点，空置率大概13.5%，平均的租金6.76元每平方米每天。
有效租金已经连续几年往下走了。
今年陆家嘴的平均有效租金比2022年的时候降了20%多，而且这种下降尚未完全结束。
这肯定有市场环境的问题，现在楼市、金融行业不景气，租金下跌是意料之中的事情。
但也有内在的问题，设施陈旧不能回避了。
举个例子，官方数据，陆家嘴处于潍坊新村街道范围内的36栋楼宇。
根据前期排查，其中玻璃幕墙设计超过25年的建筑8栋，临近设计寿命（20-25年）的建筑5栋，也就是说65%的楼外立面需要立即改造了。
从结构胶和密封胶使用年限角度，则有17栋建筑接近或超过使用年限，这还涉及使用安全的问题。
其中1995年的裕安大厦，楼里的老电梯用了差不多近30年，最近几年开始频频发生“电梯关人”事件。
陆家嘴的每一栋楼宇其实都代表着本地的营商环境。
上海全市这么多的商务区，如果你做不好，企业能选择的替代方案可太多了。
说到底，不是陆家嘴的写字楼租不出去了，是老楼竞争力不足，租不出好价钱了。
中山公园的商办租金都快和陆家嘴差不多了。
所以陆家嘴的更新势在必行。
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这次规划的范围其实不大，西、北到黄浦江，东到东方路、浦东南路，南到东昌路、浦东大道，总共2.4平方公里。
但就是这个2.4平方公里，聚集了59栋商务楼宇，是上海金融产业的发动机。
规划的核心思路是四个行动：
第一个，楼宇焕新。
59栋楼里头，19栋要提质更新，2栋要新建，瑞明大厦、保利广场未来是重新改造。
让陆家嘴整体的楼宇跟上时代、科技的发展步伐。
第二个，功能复合。
说白了就是楼里不能光有办公室了。要增加配套居住、配套服务，要在楼里嵌入文化、休闲、餐饮这些功能。
陆家嘴以前的问题是——白天有人，晚上空城。现在想让它24小时都有人气。
被大家诟病了这么久的正大广场也要动了。
20年之后，正大这边的情况真是惨不忍睹，年轻化的改造肯定是有必要的。
第三个，运营提升。
搞节事活动、引入新业态、推广绿色建筑、建智慧楼宇。
这里还是强化陆家嘴的地标地位。
第四个，街区升级。
建陆家嘴云廊——就是那种空中连廊，把楼和楼连起来。还要搞立体慢行系统，方便游客打卡拍照，不用老在车流里穿来穿去。
空间结构上，规划提出“一心、三片、多射、多点”。
“一心”就是东方明珠周边，要打造成一个“城市舞台”。
“三片”是明珠片区（庆典活动为主）、商业片区（商业艺术为主）、商务片区（商务办公为主）。
说白了，陆家嘴想从“中央商务区”变成“中央活动区”。
变成更为立体、更丰富的城市节点。
尽管陆家嘴人到中年，但他依然是上海最重要的商务门户。
这次小陆家嘴商务单元更新，是产业叙事。
可能和很多普通人的关系不大。
如果扩大到整个陆家嘴的城市更新，相信很多人就来了兴趣。
比如之前一直说的陆家嘴东扩。
从2001年首次提出概念，到现在20多年了一直没有真正推进。
整个东扩区涉及14个老旧小区、1.4万套房屋。
如果按照传统的拆迁模式，光补偿成本就可能超过1300亿。
而2025年浦东全区的拆迁预算才283亿，根本拆不起。
再加上今年出现的崂山新村不成套职工住宅更新改造项目，让整体动迁变得更遥远了。
但是别着急，这次的规划中，也看到了2点不一样的地方。
1、东昌新村
控规中东昌新村所在的地方，已经全部变成了红色。
也就是规划上从住宅变成了商办用地。
东昌新村是不是有希望了呢？
2、荣成小区
荣成小区南区所在的这一小块，颜色变为了紫色，公交场站用地。
不知道是不是也意味着未来会有动作。
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写字楼的困境和老小区的改造，表面上看是两件事，其实是一件事。
陆家嘴正在从增量扩张走向存量优化。
过去36年，陆家嘴的逻辑是建楼、吸引企业、扩大地盘。
从农田滩涂起步，成长为全球金融机构最密集的区域之一。
今天陆家嘴再想大规模扩张已经很难了，所以思路要换了。
2026年是“十五五”开局之年，也是陆家嘴破解发展瓶颈、重塑发展动力的关键一年。
这份规划公示到7月31日。如果你住在陆家嘴附近，或者在那上班，或者单纯关心这座城市怎么变，可以去看看，提提意见。
36岁的陆家嘴，不再追求长高，而是学会长好。
上海最核心的2.4平方公里，正在酝酿一个新故事。
不是所有的更新都要推倒重来。
有时候，最好的焕新是挖掘出新的潜力。
注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。
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