01
比去年更惨，半年预亏最高150亿
7月10日晚，万科发布的2026年上半年业绩预告，再次让市场心里一沉。
公告显示，上半年万科归母净利润预计亏损120亿到150亿元，扣非净利润亏损110亿到140亿元。
这个数字太刺眼了。
2025年同期万科已经亏了119.47亿元，本以为去年已是行业出清的谷底，没想到今年还能更惨，上限更是冲到150亿，不仅没有任何好转，反而还在进一步恶化。
现在万科的股价已经好多个交易日跌破3元，摸到2字头，较高点跌去了90%...市场已经在按破产价去定价了。
我想很多人都在想同一个问题：
亏成这样，万科到底还有没有救？
对于这份亏损，万科自己给出了四点原因：
一是新房市场持续低迷，项目结算规模大幅下滑，就算能完成结算，毛利率也处在历史低位，房子卖不动、卖不上价，靠开发吃饭的主业自然赚不到钱。
二是早年高价拿下的土地、积压的滞销房源持续贬值，不得不新增大额资产减值计提。
这两个问题是所有房企的麻烦，本质上绑定行业周期，短期根本看不到快速反转的可能，拐点何时到来完全取决于整个楼市的复苏节奏。
第三点则是万科的多元化带来的，其商业、长租、物流这些持有型物业，看着营收还在增长，但实际是增收不增利，每年固定资产折旧是刚性支出，租金收入跑不赢固定成本，反而成了利润拖累。
最后是万科早年布局的各类非主业财务投资、合营项目，不仅产生信用亏损，现在剥离甩卖还要额外承担处置损失。
说到底，当年房地产景气的时候，多元化是“锦上添花”的故事，物流、养猪、滑雪、教育样样都碰，讲的都是第二增长曲线的概念。但等行业退潮才发现，这些和地产主业没多少协同的副业全是吸金包袱。
好在这两年万科也在主动砍仓自救，去年就把冰雪业务完整剥离出售，今年4月又挂牌转让生猪养殖主体环山集团全部股权，回笼资金32.7亿元。
砍副业、保主业、回现金，是万科自救最明确的动作。
02
同日换届藏深意，国资全盘托底
耐人寻味的是，这份巨亏预告发布的同一天，万科还同步公布了新一届董事会候选人名单。
明知道亏损扩大会打击市场信心，偏要和董事会换届放在一起发，对冲悲观情绪的意图已经非常明显了：一边老老实实承认经营压力，不藏不掖，一边直接拿出解决方案，告诉市场“换班子了，事情会有变化”。
这次换届的信号分量极重。
上一届董事会里，6名非独立董事还有3位是万科自身的职业经理人，新一届的6名候选人，清一色来自深圳市属国资体系，传统万科职业经理人彻底退出了顶层决策（以下是人物名单及简介）：
1. 黄力平：深铁集团党委书记、董事长，现任万科董事长（原有深铁派驻董事）
2. 雷江松：深铁集团副总经理（原有深铁派驻董事）
3. 黄宇：新任万科总裁，原深圳金融监管局副局长，金融风险处置背景（7月初刚空降）
4. 徐恩利：深业集团高管，深耕深圳国资地产、城市更新运营
5. 姚飞：深圳市投资控股副总经理，资本、股权投资、国企资产盘活经验
6. 朱志强：深圳市资本运营集团总经理，负责市属国企债务重组、资产处置
这样也能理解，因为市场对万科职业经理团队的诟病由来已久——正是过去几年他们激进的多元化扩张、宽松的投资管控，还有各种暗箱操作，甚至出了祝九胜那样的大蛀虫，一步步把万科拖进了深渊。
现在换成全国资背景的决策层，本质是从治理根源上纠错，新班子里有金融风险处置专家，有国资资产盘活老手，有城市更新和地产运营行家，每个人的背景都精准对应万科当下的痛点：化债务、卖资产、缩业务、保交付。
03
万科的幸运，背后有大佬
回到最开始的问题：万科还有救吗？
至少“活下来”已经是大概率事件。
一方面，这份大额亏损某种程度上是“利空出清”，把高价土储、滞销房源、低效副业的减值一次性提足，把历史暗雷全部爆完，相当于和过去的错误彻底交割，往后财报的包袱会越来越轻。
另一方面，也是最关键的托底，万科身后站着深圳地铁和国资，截至2026年一季报，万科总负债7693亿元，一年内到期的有息负债就有1676亿元，账面可动用货币资金仅600亿，单靠自己根本盖不住短期债务。
但目前10只境内公开债券已经在深铁协调下完成全部展期，直接排除了公开市场违约的风险，除此之外，深铁还累计给万科提供了数百亿低成本借款，真金白银持续输血。
这种级别的支持，已经把态度摆得很明白：
万科不能倒！
某种程度上说，万科应该庆幸自己身在深圳，第一大股东是实力雄厚的——深圳地铁，换成没有强国资托底的其他民营房企，恐怕早就走到了破产重整的地步。
当然，活下来不等于走出困境。
债务只是延期不是消失，主业盈利还要等行业回暖，资产盘活也需要时间。
但至少现在的万科，已经踩住了刹车，找到了托底，从生死疑问，进入了“多久才能回血”的修复周期。
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