海口今年的高端住宅市场，风起云涌。
四代宅不断涌入，关于价格的竞争，也在不断刺激买房人的眼球。
除了不断杀入的新盘之外，另外一侧，法拍房方面，也上演着豪宅市场的小众剧本。
万绿园壹号，这个海口更早一代的豪宅代表，海口湾270度海景大平层，小区二手均价2.2万/㎡——现在，阿里拍卖上，少量房源，6折在卖。
图源：阿里拍卖
不是打折促销，也不是中介急售，是税务局在收税。
最后6套，7月28日截止。
5月28日，阿里资产平台上架了万绿园壹号最后一批抵税变卖房源：6套住宅+92个产权车位。变卖截止日期7月28日，距离这个日期，只剩半个月了。
图源：阿里拍卖
变卖价全部是评估价的60%——一口价，1人报名即可成交，无需竞价。
这6套全部来自1号楼，户型从154㎡到370㎡：
370㎡的海景大平层，530万就能拿下。154㎡的入门户型，186万——单价1.21万/㎡，同小区二手挂牌2.2万/㎡，差价接近1万/㎡。
车位同样便宜。地下室车位变卖价约6.1万-12.1万/个（评估价10万-17.8万/个），万绿园这种地段正常车位15万以上。
从地段，和价格上来看，这种货源还是很有诱惑力的。
万绿园壹号实拍图
果然，就在我们发稿之前，这批房源刚刚成交了一套：
一套324平米的海景大平层，以482.2万元的价格被拍出，单价在14882元/平米。
另外，挂牌信息也显示，2套有瑕疵：2-601号和3102号存在占用/租赁情况，买受人需自行解决；3102号（370㎡那套）还有加建和违规装修问题，需自行拆除恢复。
也就是说，捡漏不是绝对的，存在着一定的风险。
万绿园壹号实拍图
除了风险，也有隐性成本：
正常的税务之外，变卖成交后还有3.5%的附加费用——2.5%变卖佣金+1%平台软件服务费。拿530万的大平层来说，佣金和服务费就要18.5万。
万绿园壹号实拍图
这不是万绿园壹号在法拍市场的首次出现。
最近上架的6套，只是同一批20套抵税变卖房源里最后的存货（最新只剩5套了）。
2025年9月起，这批房源经历了多轮处置：
2025年12月京东拍卖，20套住宅+101车位上架，起拍价约评估价7折。结果惨淡——20套里只有1套成交，252万成交，7.6折，车位也只拍出4个。
2026年2月阿里资产再次变卖上架，价格从7折直接打到6折。变卖不同于拍卖——变卖价是固定价，1人报名就成交，不存在竞价环节，20套住房+97车位同步上架。
部分房源海景效果 来源：阿里拍卖
降价变卖的效果立竿见影，卖掉了约14套，仅剩6套。
直到现在，20套房源，也只剩5套在货架之上，海口这次豪宅变卖，在不断降价之后，终于快进入尾声了。
除了新房市场卷，法拍市场的价格敏感度，一点不差。
但相比二手房市场的2.2万元，周边新房3万+/平米来说，一万四左右拿下海景大平层，确实很划算。
万绿园壹号在售价格（来源：安居客）
说到这里，不得不提一下，这批房源的法拍背景：
抵税变卖！
这条路径比法院法拍更干净。法院执行要排队——首封法院处置、轮候法院等着分钱、债务人还有异议权，一套房子从查封到拍卖可能拖两三年。
税务局出手不同，欠税就查封，查封就变卖，变卖周期60天，干净利索。
对买家来说，抵税资产反而比法院法拍更"干净"。法院法拍背后是债权纠纷，抵税拍卖背后是企业欠税。税务局不需要跟你扯皮。
那么，谁的资产在抵税变卖？
官方公示信息显示，这批20套住宅+97个车位，原权利人是海南旅控会展开发有限公司——万绿园壹号的开发商。
来源：天眼查
海口市龙华区税务局此前发出协助执行通知书，直接查封开发商名下资产来抵缴税款，这种行为只有在欠税金额达到一定程度时才会触发。
据天眼查公开数据，海南旅控会展开发有限公司欠缴印花税、土地增值税、企业所得税等累计3.68亿元（仅供参考，以官方实际为准）。
来源：天眼查
20套住宅评估价约1.35亿，变卖价约8096万，加上97个车位——即使全部卖完，总计不到9000万，跟3.68亿的欠税总额相比，还差一大截。
除了万绿园壹号外，海口也还有不少豪宅项目时不时出现在法拍市场，去年下半年，隔壁的尚运上品就曾一次性砸出了35套法拍房源，最低价拍到了1.9万元/平米以下。
当下海口的高端+豪宅市场本就很卷，幸好这些豪宅项目的法拍房源只有几十套，要是大批量的房源，这个价格砸出；
在售的海口豪宅盘们，谁能受得了。
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