手里有老破小的，是不是快熬崩溃了？
难卖！难租！难贷款！价格跳水，住着闹心，拆迁遥遥无期…
但我告诉你，别慌！
老破小，可能要迎来一次大翻身的机会了。
就在昨天（7月15日），“1号”在上海专门考察了城市更新。
再结合今年5月，我国首个《城市更新“十五五”规划》落地，据相关测算，城市更新直接投资总规模将达到12万亿至15万亿元。
这其中的信号意义不言而喻！
7月14日，深圳市人大常委会赴罗湖区开展“百个城市更新项目攻坚行动”专题视察。
现场查看湖贝统筹片区、螺岭片区，讨论项目盘活、审批提速、资金保障、签约拆迁和民生保障。
从2025年底到今年，深圳有一个明显动作，就是那些多年的“老大难”旧改开始重启、或提速了。
而且，有不少资金已经开始抄底老旧小区了。
据深圳贝壳研究院监测，2026上半年，深圳二手住宅中楼龄20-30年房源成交占比达33.2%。
比如跌出圈的八卦岭宿舍，截止7月，成交了23套，而2025年全年才成交35套。
2015年那样大拆大建时代又要来了吗？
还想赌拆迁，是机会吗？
深圳多个旧改项目提速！
深圳最近各种城市更新，动作非常快。
比如，福田区。
就在上周末，中国电子第一街——华强北正对面的华强花园签约率达99%，拆迁在即。
图源网络
从立项到正式拆迁，历经16年之久。
项目拟拆除用地面积约4.3万㎡，规划容积299500㎡，容积率达9.3。
规划业态丰富，包括：住宅97140㎡（含保障性住房14570㎡），商业、办公及酒店139060㎡，公寓49500㎡等。
位于沙尾地铁口的福田文创园城市更新单元，原为沙尾地铁口的福田投控旗下项目。
2025年底由中建三局旗下中建壹品以32.72亿元接盘，成为“中建系”在深圳首个旧改项目。
该项目已正式定名为“澐海元境府”。
还有，长跑二十年的车公庙巨无霸旧改，也按下了“提速键”。
泰然工业区二期的两个地块正在紧锣密鼓的施工中。
淘房志实拍
十亩地和皇冠科技园所在的地块，目前也已经全部拆除了。
淘房志实拍；十亩地、皇冠科技园
罗湖区的深圳市第一幼儿园宿舍楼。
深圳首例“自筹自建”项目，也在今年5月份开工。
图源深圳特区报
历经20年的煎熬与等待的金钻豪园。
也在去年11月份，由中信城开华南在其公众号官宣正式接手！
中信城开联动中信金融资产，高效推进“金钻豪园项目”纾困盘活。
仅用三个月时间完成从协议签署到资金投放的全流程。
项目正式名为“信悦映翠府”。
据网友爆料，目前已经出地面多层，预计下半年即将开售。
图源网络
根据规划，金钻豪园项目分两期实施，其中一期拆除范围用地面积21159.5㎡，规划容积207773㎡。
其中住宅185200㎡（含安居商品房44059㎡）、商业16633㎡。
从中信城开公布的效果图来看，品质还是挺值得期待的！
南山区。
7月15日，规自局南山管理局发布关于《南山[蛇口地区]法定图则02-12-01等地块规划调整（蛇口新街城市更新项目）》。
规划容积78150㎡，其中住宅68080㎡，商业、办公及旅馆业建筑5000㎡
还有三大历史项目取得实质突破：
向南村确认安居建业系公司为实施主体，项目分两期开发，一期正式进入落地阶段；
北头村发布征收补偿方案，成为南山首个房票补偿旧改项目，实施主体为大族控股旗下公司；
原恒大大新村（四港片区）启动 “清调供” 整体处置，市场传闻华润置地有望接盘盘活。
可见深圳目前有条件动工的项目，现在都在试图在旧改的存量博弈中打开缺口。
而且城市更新方式更加多元化了，尤其是“自主更新、原拆原建”这一模式。
除了深圳市第一幼儿园宿舍楼。
月亮湾花园曾在年初的时候，传业主要开始自筹自建。
据网传：南山街道办及月亮湾社区居委会组织华润，围绕月亮湾小区旧住宅自筹自建政策展开交流。
但这种模式，更适合“小而危”的老楼，大型小区推行起来简直是地狱级难度。
还能博拆迁吗？
曾几何时，拆迁是和暴富划等号的。
拆字一喷，立提大奔，房子一扒，帕拉梅拉。
回想几年前，城市旧改热火朝天，村村都想搞改造，但随着政策叫停，还有地产黄金时代落幕，旧改的推进越来越困难。
尽管现在政策上，是支持城市更新的，但更主要是集中在盘活存量项目。
也就是那种拆了一半，并且有继续推进可能性的项目。
有实力的央国企是会有意愿充当“白衣骑士”的，比如中信城开接手的“金钻豪园”，中建接盘的“福田文创园”。
如果你要是打算专门买一套"赌旧改"的，还是不要趟这趟浑水了。
当年博弈拆迁的一批投资客，早就亏到腰斩。
前面提到的“拆迁概念房”——月亮湾花园，从7万暴涨到12万多，现在跌到了4字头。
还有八卦岭宿舍，从5万暴涨到15万多，最低跌破4万。
今年出台的首个《城市更新“十五五”规划》，也给未来的城市更新指明了道路。
资金上不靠政府单打独斗，会拉着市场、社会一起参与。
这次城市更新覆盖的范围，涵盖老旧小区改造、地下管网更新、老旧厂区活化、完整社区建设等多个领域。
和2015年那波棚户区改造不一样。
旧改的逻辑彻底变了：不再盲目盖新城、摊大饼，而是把老城区、老房子、老设施 “翻新盘活”。
也就是说，以后指望拆迁暴富的，机会越来越小了，未来旧改最主要的目的是让原业主改善居住环境。
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