作者 | 醉酒大鲨鱼
文章来源 | 格隆汇楼市
陷入折价螺旋的新房，该如何自救？
新房越卖越难
最近，位于深圳龙岗中心城版块的新房——合正方州瀚府（1栋）加推315套96~201平住宅，备案均价约49200元/㎡，总价区间约373万～1343万。
相较于去年12月项目2栋504套96~230平，备案均价约47200元/㎡，总价区间约382万～1693万的住宅，整体贵了约2000元/㎡。
市场讨论的并不算多，但依旧值得关注。
一方面，项目虽然位于深圳楼市版图非核心区位置，但整体涵盖住宅、商办、产业、商业、教育、休闲等多功能全业态，占地总面积约22万㎡，总建面约180万㎡。
无论在龙岗，还是整个深圳的市场版图，都占据一定的分量。
另一方面，项目正处于边卖边陷入螺旋折价的叙事中。
市场上，合正方州前几期推售的新房，还未清盘，如今要按着骨折来卖——
今年4月，转介渠道上显示，合正方州97㎡左右的三房一口价306万—350万。
（来源：中介朋友圈）
到了7月，96平左右的房源，折后最低已经285万起。
（来源：中介朋友圈）
而项目整体不仅新房供应量大，这边还没卖完，那边二手房就已经在低价成交。
二手房今年的成交单价已经贴着3万/㎡。
与此同时，项目还有不少回迁房源出售。
根据市场挂盘消息，小区回迁房源，约99平的，总价290万都有了，折合单价已经不到3万一平。
（来源：网络平台）
要知小区约98平户型，若2021年购买，总价430万，就算是2023年买的同户型，也还要460万。
（来源：网络平台）
而实际上，项目的处境略微尴尬。
一方面，地段位置已经处于龙城街道边缘。
龙岗中心城板块的资源基本都集中在龙岗大运体育馆以及华润今年接手的世贸深港国际中心这一片，辐射范围包括龙城公园地铁站附近。
（来源：百度地图）
并且作为横跨龙城街道以及龙岗街道的项目，被龙岗河一分为二，合成未来城的部分在龙城街道，而项目的主要住宅部分合正方州泓园、润园、雅居都在龙岗街道。
（来源：项目公开资料）
另一方面，项目近距离通往地铁站口，正常途径通过行桥则需步行约1.2公里，若选择捷径，则需经过龙岗河的石墩，约300米。
（来源：网络平台）
位置地段尴尬的同时，项目得房率也一般，备案显示得房率约79%。
不仅如此，项目整体容积率超过了6，最高47层，部分楼栋还是三梯六户。
（@格隆汇楼市7月拍摄）
以及，还值得注意的是，项目配套以及规划的东西，很多还在兑现中，需要等待一定的时间。
合正背后困局
为什么，项目边卖边放血？
一方面，市场形成了负反馈。
低于市场价的回迁房，成交压低市场的价格线，导致普通的二手房成交也被迫向低价的回迁房源价格靠拢，从而影响项目还未出清的新房价格。
另一方面，项目陷入资金困局，合正控股已经把项目让给了信达和建行。
合正这几年处于债务的漩涡中。
去年深圳市合正房地产集团有限公司曾因拖欠土地增值税、房产税、城镇土地使用税、城市维护建设税等税款而被列入欠税公告名单。
根据天眼查记录，2023年10月31日至2025年7月21日有37条欠税记录，共计金额约17.61亿元，而当前新发生的欠税余额是424.51万元。
（来源：天眼查）
与此同时，深圳市合正房地产集团有限公司被列为被执行人、限制高消费。
根据天眼查数据，被执行总金额75764.74万元，旗下投资的众多公司被列为限制高消费企业，投资的众多公司股权被冻结记录高达96条。
（来源：天眼查）
其中，合正方州瀚府相关的开发公司深圳市中龙信合投资有限公司，同样被列入限制高消费企业，成为失信被执行公司。
（来源：天眼查）
而深圳市中龙信合投资有限公司的股东已经由深圳市合正房地产集团有限公司变更成建信信托有限责任公司以及深圳市建信投资发展有限公司。
前者持股60%，背后是建设银行以及合肥国资，后者持股40%，背后是专门处置不良资产的信达投资有限公司。
说明，如今的合正方州真正的主导权已经不属于正集团，更换成信达和建行主导。
这样的项目，虽然有了兜底，保交楼有一定的保障，但往往存在极大的回款压力。
小区还未交付，也未清盘，为了顺利实现交付，后期成本及预算大概率会被压缩，那么精装、外立面、物业等配套，有低于正常开发的项目的风险。
因为，为了盘活项目，回收资金本利，债权人往往会节减项目运作开支，并选择大力促销以加快回款。
这些年，信达介入的深圳项目不算罕见，如位于坪山的信达泰禾·金尊府，位于龙华区的中洲迎玺花园，位于宝安区的珺悦名都等。
这几个项目无一例外，为了回款，都出现了折价缩水。
最明显的，位于宝安区的珺悦名都今年3月因工抵房优惠，单套房价最高直降超百万元而受到市场关注——
再如位于坪山锦龙的信达泰禾·金尊府，2021年推售，直到2026年7月都仍剩余部分房源未清盘。
2021年5月，353套住宅，备案均价约4.19万/平，8月592套住宅，备案均价约4.17万/㎡，截至2026年7月31日，仍累计剩余29套房源未售罄。
（信达泰禾·金尊府部分未售罄房源，来源：深圳住建局）
而信达在2025年的财报显示，2025年末金尊府仍剩余730平方米面积未结转。
同时去年信达地产房地产开发产品共计提存货跌价损失人民币293284.20万元，其中，深圳金尊府一个项目就计提了39199.59万元，然后才是宁波格兰云山项目、广州珺悦蓝庭，无锡督府，马鞍山公园郡等项目。
（来源：信达地产2025年年度报告）
（来源：信达地产2025年年度报告）
要知道，2021年还是深圳楼市火热的阶段，这一年深圳诞生了34个“日光盘”，这个时间节点推盘，绝大部分新房的开盘销售去化成绩也都表现不错。
并且这些年的顺销过程中，为了回款，项目也不同程度地通过折价促进去化。
今年5月金尊府的清盘价约115平户型已经到2.5万/平起，两年前同户型价格还要约4万/平起。
（来源：中介朋友圈）
但项目交付初期，有业主曾反映小区出现渗水漏水墙体开裂等质量问题——
（来源：领导留言板）
经过整改后开发商把外墙铲了重新做了防水，质量才得以提升。
（来源：网络平台）
可见，面临纾困的项目，信达介入后，交付虽然有了保障，但后期还是有一定的折价以及交付品质风险。
而合正控股，不止一个项目被信达介入，旗下部分地产项目也未开发完成，需要一定的资金。
如位于龙华区的合正观澜汇云庭，由深圳市新景发投资有限公司开发，该公司已被列为被执行人，限制高消费，其中股东也有信达的身影，持股比例30%，关联方债权总金额6572.30万元，历史债权总额为2400.00万元；
（来源：天眼查）
如位于龙岗平湖的新围仔项目，与总章集团联合实施，位于龙岗宝龙的合正龙东上井项目以及合正龙东源盛村项目等，都还处于落实实施中。
这样的项目，往往仍需要大量的资金。
在这样的背景下，作为合正控股相对重要的合正方州项目，很难说不正被架在市场的烤架上，接受考验。
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作者观点，不代表格隆汇立场
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