昨天，一个微博百万粉大V曝出了一个关于广西玉林的房地产相关数据，很快的就在小范围内引起了热议。
2025年玉林全市新房网签备案13632套，比上一年跌了36%，成交面积才145万平方米，下滑了2成。均价5826元，对比2024年的6013元又下降了3%。
具体到核心城区玉州区，均价还在6982元一平，下面的北流、容县则更加的低一些。
数据一出评论区中不少网友留言倒是很直白：“南宁都还在跌，停不下来”；也有网友说“一年上万套成交，不少了吧？”有网友直接回复“2000多万人口的成都一年能卖出30多万套，500多万人口的玉林一年才1万多套，这个成交量确实不高”。
根据玉林市房地产交易与不动产登记信息网的统计，2025年玉林市本级（含玉州区、玉东新区、福绵区）网签备案套数是3890套，同比跌了55.31%，成交面积才40万平方米，下降了37.9%。
全年走势也一波三折，上半年每月网签基本在248到362套之间小幅波动，下半年稍微回暖，8月到9月恢复到380套左右，10月冲到了全年峰值514套，但11月又掉回了296套，12月继续跌到248套，年末的“两连跌”，让市场期待的翘尾行情彻底落空。
和成交端的冷清相比，供应端却在持续的放量。2025年12月单月，玉林就有6个项目拿到了预售证，2085套房源进入市场，预售面积近15万平方米，库存压力持续增加。
玉林可是广西的人口大市，但人口流出的压力不小，全市常住人口581万，比峰值少了6.7万，且仍在持续流出。常年在外务工经商的玉林人超过了160万，占常住人口的近三分之一。数据显示，玉林农村劳动力约360多万人，常年外出务工达到了190多万人。
这些年会在玉林买房吗？显然是不会的，评论区有网友直言“6000是新房的价格，开发商维护着，二手房很便宜的，3000-5000一平随便买。”这个网友还提到，玉林近20年该买房的人都买了，现在买房的人群确实是非常的少。
这个判断数据和官方数据能对得上。2025年，玉林全市新房网签13632套，同比下降约36%。成交量在下滑，接盘的人确实在变少。
不过有一个变量值得注意，2025年以来，玉林实施了一个专项行动，重点破解返乡就业难、家庭空巢难、农村空心化等问题。到2025年底，累计带动就近就业、返乡就业超10万人，返乡就业人员人均年收入比外出务工时提升了12%。
北流市百香果加工厂的女工陈梅就是其中之一，返乡后月薪拿到了4000多元。
但这10万人能够撑起楼市的底吗？恐怕非常的艰难，月薪4000多在玉林算是不错的收入，但面对市区新房接近7000元的均价，想要上车那还是困难的。
2026年上半年，玉林城镇居民人均可支配收入24637元，增长了4.1%，增速在放缓。收入增长慢了，购房支付能力自然也会降下来。
在玉林这种非核心的城市，楼市的购买主力军并不是什么投资客，而是本地刚需和改善型需求，当人口持续的流出、收入增长放缓，需求端的支撑就会越来越弱。
更关键的是，这些年该买房的人早已经买了，过去20年，玉林的城市化进程吸纳了大量购房需求，城区不断的扩张，新房供应源源不断。如今常住人口减少、新增购房需求不足，市场自然进入了存量博弈阶段。
还有一个现象值得注意：玉林楼市的成交正越来越往头部项目集中。2025年，中国铁建.江语城、江语屿境城、东投·时代壹号三个项目的备案套路超过了千套。在12月的网签中，这三个项目合计占据了当月市本级网签248套的三成以上，这似乎在表示玉林的购房需求还是有的，只是很多人都把目光对准了更加抢收的高端楼盘。
另外二手房的价格才是更加的反映真实的市场问题。
挂牌数据显示，2025年12月，玉林市辖区二手住宅挂牌均价约4753元每平方米，单价区间在2941到8780元。
对比，玉林新房价格均价在5826元，核心城区接近7000元。
从玉林市房地产的数据情况来看，目前三四线楼市确实是存在非常大的困难：人口流出、收入增长放缓、库存高企、新房与二手房价格倒挂。
至于房价还会不会继续下跌，什么时候到底，没人能给出一个准确的答案。但有一点可以确定，当160万人口还继续去外面打拼，当新增的新房、二手的还在源源不断的进入市场，那么玉林楼市的调整恐怕还未结束。
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