中国国土960万平方公里，可开发用地其实并不紧张，可放眼全球，为啥偏偏只有中国在没完没了地盖三十几层的高层住宅？
这事听着拧巴，背后却藏着土地、财政和城市发展的一整套算盘，不妨先借国际视角，从香港的土地困局聊起。
国际新闻里关于基建的话题从来没冷过。
中国有一带一路，美国搞了Build Back Better World，也就是B3W，美日澳联手推蓝点网络，本质上都是借钱式的基建合作版。
再加上世界银行、亚洲开发银行以及中国有份的亚投行。
各方围绕发展与基建的博弈从未停歇，其中最刺耳的，就是针对中国所谓"债务陷阱"的抹黑。
可当大家盯着这些国际话题时，往往忘了用同样的视角去看看本土的新闻。
拿香港来说，当前土地房屋问题压力空前。
上届特区政府2018年抛出"明日大屿"愿景，计划建一个1700公顷的人工岛，相当于三分之一个九龙。
2021年又提出"北部都会区"，涉及地块3万公顷，首期开发约600公顷。
听着唬人，可放到国际坐标里并不算突出。
早在2013年，新加坡就发表土地用途规划报告，预计2030年人口达690万，新增用地5000公顷，相当于整个九龙，比"明日大屿"大出三倍。
单看进取程度，新加坡走得更前，但各地财政状况不一，不能一刀切。
有港方人士在"全民讨论解决土地房屋问题"的记者会上提出质疑。
指出香港受第五波新冠疫情冲击严重，政府已动用超过三千亿港元、约三百八十多亿美元的财政储备抗疫。
此时再启动大型基建，仅"明日大屿"一项预算就六千四百多亿港元，折算美元在八百亿到上千亿之间，势必掏走香港大部分储备，风险不小。
加上年轻人越来越买不起房，社会深层矛盾难缓解，于是出现"明日大屿别搞了"的声音。
根据环球基建项目资料库数据，截至2022年年初，造价超过2500万美元的基建项目全球共有14294个，已动工的6344个。
中国常被称作基建大国，但从项目数量看，最大的三个基建国家分别是印度、美国和中国。
印度1879项居首，美国1760项，中国1158项。
这种比较并不完全公平，因为中国基建项目往往规模庞大，印度可能数量多但单体偏小。
这些项目都有个共通点，就是普遍超支。
拜登推出的"Build Back Better"法案，涉及加州高铁、纽约东部新沿线、年底拟通车的夏威夷檀香山轻铁等。
原预算三万五千亿美元，一年就超支一万二千亿，幅度接近三分之一。
美国规划学会研究过258项基建计划，总额约900亿美元，几乎没一项最终开支与初始预算接近。
英国牛津大学研究显示，九成二的国际基建项目存在超时超支，所谓预算在系统上存在欺骗性。
前三藩市市长Willie Brown曾在2013年报纸上坦言：
首笔预算其实只是"下订"，若一开始就把总开支讲清楚，根本没人会批，归根结底就是先把项目推上马。
既然政府明知必超支，为何还照做？
这就看从什么角度切入。
妈妈视角是精打细算，先做小的、容易的，手头有钱再做大的，避免中途叫停找不到钱应急。
爸爸视角则大刀阔斧。
香港科技大学经济学系前主任雷鼎鸣教授曾表示，"明日大屿"财政效益远大于成本，看的是数十年后的回报，作为储值工具相当划算。
与其靠信心不足的美元资产，不如自建产业保值，财政收益约为成本的2.3倍，净赚五千多亿港元。
全球众多国家纷纷上马基建，背后共同逻辑是：建房与基建能带动商业周期，吸引投资。
日本在1970到1990年代经济乏力期间，大量兴建公营房屋并配套周边基建，变相形成宏观经济稳定机制，创造大量就业。
泰国、新加坡也走过类似路子。
香港在1980到90年代经历过地产业高速发展，地产业一度贡献GDP的24%，加上建筑与地产代理吸纳约7%的劳动力，带动股票市场繁荣。
参与基建带动繁荣，几乎等同一种等价交换。
许多国际大都市越来越依赖基建搞活经济、提升国际形象，进而吸引旅客与投资。
要达到这效果，第一步得让市民起码能"有瓦遮头"，减轻生活压力，待商业周期重启，社会才能向前走。
因此最急的是找地盖公营房屋，因为公营不先行，私营根本不跟进。
参考方舱医院短时间内快速落成的经验，公营房屋能否也特事特办，值得思考。
若未上楼的市民不能尽快安居，本可借国际形象吸引投资的"明日大屿"，便可能沦为烧钱的"大白象工程"。
反观内地，为啥家家户户都往三十几层上堆？
根子还是土地供应节奏和地方对土地出让金的依赖。
2002年土地招拍挂推行以来，地价一路上扬，开发商想在有限地块里榨出更多可售面积，向天空要空间就成了最锋利的算盘。
容积率拉满、公摊算到极致、楼层推向物理天花板，塔楼就长成今天这样。
港式那套预售制加高密度加超高层的模板，从九十年代起被搬进内地，长三角、珠三角乃至内陆二三线城市被批量复刻。
更要命的是云梯够不着的那一截天。
全国主流举高消防车作业能力集中在32米、53米、56米几档，个别一线城市配了接近90米的进口臂架云梯车，保有量极少。
一台云梯车能把人实实在在从窗口接下来的高度，也就十七八层。
再往上，只能靠消防员徒步登楼、启用喷淋、依托避难层展开扑救。
上海胶州路、伦敦格伦费尔塔两场火灾都验证过，外墙保温或电气线路一旦沿立面蔓延，任何云梯都追不上火头。
账也在追上来。
截至2024年底全国在用电梯已近1200万台，服役超15年的占比稳步上升。
曳引机、控制柜、门锁开关这些关键件十五年前后进入故障高发期已是行业共识，超高层电梯因运行强度大衰减更快。
给排水管、消防喷淋、外墙保温、幕墙密封胶、屋面防水，服役二十到二十五年后集中进入渗漏锈蚀窗口期。
2005到2010年前后交付的那批高层，将在2030到2035年同步撞上大修节点。
好在转向已经开始。
2025年3月13日住建部发布《住宅项目规范》GB 55038-2025，5月1日起实施，政策信号更多指向安全、适用和长期维护，而不是单纯追求高度。
县城新建住宅以6层为主，最高不超过18层。
老旧小区改造2019到2024年累计新开工约22万个，惠及居民约3800万户。
接下来十几年里，中国城市要面对的核心命题，已从建多高悄悄转向了住多久。
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