很多人问，商铺 40 年到期，是不是自动续？答案很干脆：不是。
《民法典》第三百五十九条把两件事分开写。住宅用地，写的是"自动续期"，目前上海、成都等地口径是不申请、不缴费、正常交易。工商业用地，写的是同一句的后半段——非住宅建设用地使用权期限届满，"依照法律规定办理"。没有"自动"两个字。商铺、写字楼、商住公寓，到期想继续用，得自己走续期流程、自己补缴地价。
老黄做资产处置十六年，今天把政策和账单一并摊开。
上海把"底价"写进了规则
上海的文件，是《上海市工商业项目土地使用权续期工作指导意见（试行）》（沪规划资源用〔2026〕234号），2026 年 7 月 31 日印发，地方层面率先把续期地价下限写进文件。核心原则一句："以续期为常态、不续期为例外、应续尽续"。
地价底线——续期土地价格不得低于续期地块所在级别基准地价的 70%。注意，七折是"下限"，不是"封顶"。绩效差、区域一级市场价更高的，最终价格会往上走。
两类情形——到期续期（剩余年期不足三年可申请，但公共利益需收回、或产业绩效评为 C、D 类的从严）；提前续期（经营状况好、绩效突出、剩余年期不足原出让年限一半，经相关部门认定优质项目）。年限上限——商业、旅游、娱乐用地，原剩余年限加续期年限合计不超过 40 年；一般单次续期不少于 5 年；出让价款原则上 1 年内缴清，特殊项目可放宽至 2 年分期，合同签订 1 个月内先缴 50%。
还有一条值得业主盯：拟发行不动产投资信托基金（REITs）等特殊情形，申请年限可根据项目实际情况确定。大量剩余土地年限不足 20 年的存量商办，卡 REITs 发行的年限缺口，被打开了一个适配通道（崔霁，上海易居房地产研究院）。
三笔账：同一个面积，差出二十倍
中环附近一套 60 平方米商住公寓，五级地段，基准价 12000 元/平方米，打七折后 8500 元，续期费大约 50 万元出头（草原云、内蒙古新闻网 2026 年 10 月 4 日综合报道）。
陆家嘴核心 1 级一套 100 平方米商铺，上海 2026 版基准地价商业楼面价 1 级为 36670 元/平方米，按 70% 下限折算 25669 元/平方米，简化乘下来约 256.7 万元（腾讯新闻 2026 年 10 月 6 日）。要说明，实际续期不是拿房产证面积直接乘楼面价，还得看地块级别、用途、剩余年期、续期年期、容积率和经营绩效。
广州国际轻纺城，今年 8 月走完全流程，成为全国首个落地的大型商地续期案例。广州 2026 年 4 月落地规则，公式是（续期年限÷40）×同地段当期标定地价×总建筑面积×70%（今日头条 2026 年 9 月综合报道）。
别的地方怎么交：四个城市对照
广州——给公式，达标项目打 7 折，不达标全额；一次最长续 20 年。乌海——给阶梯系数，续 1 至 10 年系数 0.50，逐步递增到 36 至 40 年的 1.00。深圳——目前沿用 2004 年的老规定，补缴地价按公告基准地价的 35%；但深圳规自局 2024 年公开回复，尚未有法定年限上限到期延期的相关规定。海宁——按土地市场评估结果结合亩产效益评价修正系数，缴纳 50% 的土地出让金。
对业主：持有成本在涨，账得提前算
中国第一批 40 年产权的商业用地，大约 2037 年前后才会大规模到期。过去没人认真算，是大家不打算持有 40 年，赚的是前 5 年、前 10 年的差价。现在商铺和公寓的转让市场基本冻结，持有收租成了主流选择。
上海从 2011 年就开始试点房产税，商业物业每年要交，空着的也要交。一边交持有税，一边等 40 年后再补一笔续期地价，这笔账算起来并不轻松。
老黄想说：续期是一笔迟早要算的账。在资产还能由自己定价的时候，把"续期继续持有"和"在还能谈的时候处置"两条路都看清楚，比等节点到了被动交一大笔地价、或者地收回去要划算得多。
（本文数据均来自公开报道与官方文件，不构成任何投资建议）
数据来源：草原云/内蒙古新闻网、澎湃新闻、紫牛新闻 2026 年 10 月 4 日；腾讯新闻 2026 年 10 月 6 日；上海市规划和自然资源局《上海市工商业项目土地使用权续期工作指导意见（试行）》（沪规划资源用〔2026〕234号）；今日头条 2026 年 9 月综合报道；中华网 2026 年 10 月 4 日。
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