网易房产7月28日讯 总价68万元起，距离地铁11号线南翔站步行不超过15分钟，4.5米挑高后的loft，不限购、不限贷……2013年12月嘉定南翔的旭辉U天地推出了800多套这样的房源，开盘后售楼处一度十分火爆，很多人纷纷慕名前来购买loft。
你以为这是广告吗？再来脑补一个画面：2015年5月14日，同样是在旭辉U天地的售楼处前，几十位业主身穿白色T恤与开发商、物业公司对峙维权，T恤上面写着“欺诈销售”、“退房”等字样。
同样是火爆的现场，气氛却十万八千里扭转。这让业主江先生与徐女士（化名）都始料未及，由于购房时并没有太在意旭辉U天地的商办楼属性，与商住楼混淆了概念，没想到在交房时遇到了公厕对着房门、水电收费高等诸多问题，至今都未能解决。
业主在旭辉U天地售楼处前进行维权
家门对着公厕
“我好不容易买了房子有个家，还是个loft，心里本来很高兴的。但是没想到交房的时候发现我家门口正对着卫生间，你说让我还有什么心情去住？”记者第一次和江先生联系时，他就在电话中激动地向记者抱怨。
2014年1月中旬，在上海某国企上班的江先生无意间看到了“旭辉U天地”的售楼传单，一下子被总价68万元起，loft房型所深深吸引。
“除了便宜之外，还不限购！”他一针见血地指出了外地年轻人的痛点所在，当时南翔周边超过2万元/平方米的均价，让旭辉U天地1.6万元/平方米的loft充满了难以言表的魅力。更让他无法拒绝的是loft“两房两厅两卫生间”的设计简直不能再完美。
广告牌上“南翔崛起时尚青年生活天地”的宣传概念给他强烈的幸福生活既视感，地铁近、配套全、loft房型、两卫，是多少刚来魔都打拼年轻人的梦想。
“这就像谈恋爱，眼花缭乱的幸福感涌来时，眼睛看见的都是对方的优点。”江先生有些自嘲地说。结果便是旭辉宣传手册上小小的“商办类”三字标注，并没有引起他的注意，于是动了心，付了全款买下一套编号为09的房间。
但是今年3月份交房时，他发现自己家门口的设备间变成了公厕。江先生拿着当初购房时销售给他看的楼层设计图，对记者说，“你看，客梯间旁边本来设计的是两个设备间，如今交房时变成了公厕。”
从设计图中可以看到，位于西边的编号09、10的两套房间门口正对着两个“设备间”，门对着门，中间隔出一条走道。
业主江先生购房时拿到的楼层设计图
然而记者在旭辉U天地的现场看到，图纸上两个“设备间”的位置已经变成了两个大门紧锁的房间，白色的木门都紧锁着，记者根本打不开，一个自称是物业经理的人对记者承认说这两扇门后面是卫生间，只是现在最终能不能用还不知道。记者看到门牌上没有任何的标识，不像其他设备间门上会标有“弱电间”等文字。
“当初报备的设计图就是有公厕的，因为商办楼嘛，肯定会有公厕。”这是记者询问永升物业前台后所得到的回答。
“那为什么现在不开放？”记者追问下去。
“其实，他们业主对公厕的态度分为两类。一类买来办公的，当然需要公厕，要保留；另一类买来住的，家里有厕所，当然不要保留。”物业公司的前台小姐故意放低了声音，小心翼翼地对记者说道。
“那到最后要怎么处理呢？”记者接着问。
“等全部交房后，业主们自己决定要不要，我们根据结果实施。”永升物业的经理没好气地跟记者说，似乎想打断记者的盘问。
业主们自己怎么决定呢？这似乎是一个伪命题，物业公司显然将矛盾推回给业主们自己。
记者在现场看到，江先生的家就正对着公厕的大门，他对永升物业的说法并不认同。“因为报备的是有厕所的，假如其中有一户人家买来用作商用，他们肯定是需要有厕所的，那么按照旭辉报备给房管局的图纸，就必须把厕所保留着，他们这样说不就是想让我们先办交房嘛？”姜先生气愤地说道。
记者电话联系了旭辉上海事业部负责人，他的观点基本证实了业主江先生的说法。
“当初我们可能是想为业主提供多种使用功能的选择，所以现在看来当初可能会存在承诺不当的问题。”该负责人对记者解释为什么会出现业主江先生面临的问题。
“这个事情我们也很难办，现在我们的底线肯定是要按当初报备上去的图纸来施工。在此基础上旭辉也会积极的行动，争取在业主大致意见趋同的情况下，做一些使用功能的改造。”这位负责人对记者表态说道。
超出心理预期的水电费
可能买商办楼用来自住时，家门口遇到公厕是一件相对概率比较小的事情，但是商办楼自住将要面临的比较高的水电费却是所有业主们都无法回避的问题。
事实上，嘉定南翔的旭辉U天地是商办楼性质，起初购买者打算买来自住的都只是看到了项目具有的有利因素：面积小总价低，挑高的层高可以改成loft增加一倍的使用面积，商办楼性质不限购、不限贷等。但对自住所带来的诸多问题缺乏慎重考虑，就比如自住商办楼，那么业主将常年按照商业标准来缴纳水电费。
跟随丈夫来沪工作的徐女士在旭辉天地购买了两套紧挨着的房间，她坦言自己和丈夫来沪还不到两年时间，不具备购买普通商品房的条件，于是决定购买旭辉U天地的房子，用她自己的话说“总比租房子住要有家的感觉”。
徐女士虽然没有遇到姜先生那种家门正对着公厕的问题，但她同样也有不满的地方。尽管当初从旭辉售楼处了解到水电费会比普通住宅贵一些，但是交房后她没有想到会贵这么多。
记者调查了解到，旭辉的业主用电并不存在分时的概念，商业办公用电1.28元/度，业主每月交电费要统一交给物业公司，然后由物业公司一并转交给供电公司。
尽管事前有告知，但不少业主坦言房屋的水电费的确已经超出了他们的心理预期，因此他们希望能够实行分时计费，记者所拿到的材料显示，目前旭辉有近100户业主签名要求电费实行分时计价。
为此，记者找到了旭辉U天地的物业公司，永升物业表示9月份将安装分时电表，但商办楼的分时电费价格并不是固定的。
“比如这个月白天可能9毛，晚上5毛，下个月白天可能就1块，晚上6毛。再说你不划算的，如果你采用分时计费，就需要交公摊的电费，现在每月6万块，800多户，一户的公摊要60到70块钱吧，还不如不分时！”物业公司方面给记者算了一笔账。
记者为此电话咨询了国家电网的客服人员，对方介绍说目前商业用电方面国家电网直供用户的最高价格为1.261元/度。当记者询问旭辉U天地1.28元/度的收费标准是否合理时，对方称采用这种收费标准可能是将电力输送过程中损耗的部分均摊在内了，所以收费会高出一点。
除了电费，水费也让业主难以接受。徐女士和记者说旭辉U天地的水费也比周边的商务楼贵0.2元/吨，达到5.2元/吨。一想到商办楼的高价水电费在未来的生活中将始终伴随着徐女士一家，她只能感叹“以前房租贵，租不起，现在是水电贵，住不起！”。
记者粗略估算一下，假如普通家庭月均用电100度，用水5吨，按照普通住宅的用电标准计费，即使电费全部按峰时计费仅为61.7元，水费为8.15元，共计69.85元；而假如居住在旭辉U天地里的话，电费则要128元，水费26元，共计154元。相比之下，二者相差84.15元每月，旭辉U天地的水电费要超过普通住宅的两倍。然而事实上，前面假设的标准在实际生活中可能还要低于家庭日常的水电使用情况。
虽然项目的高价水电费超出了不少业主的心理预期，不过商业办公楼的水电标准是根据国家宏观调控的要求来制定的。因此对于业主来说尽管比较贵，但这也是商办楼用来自住所无法规避的问题。
谨防被商办楼自住“忽悠”
近年来，像旭辉U天地的这种业主维权的事件并不鲜见，源于很多购房者在起初购房时可能只是注意到这种商办楼用来自住可以享受到总价低、不限购等有利因素，致使购买时缺乏足够的理性认识，轻视这种物业本身所隐含的问题与风险。
鼎力律师事务所的赵山律师说：“如果业主当初拿到的楼层设计图中与实际不符，业主有权利要求开发商改回来，或者退房。另外，消费者购买此类商办楼自住的话一定要当心其中暗藏的问题与风险，保存好证据材料以便事后维权。”
房地产研究专家严跃进也提醒业主，很多时候房企为了积极去库存，对于此类商办楼的营销会夸大优势，而对一些交易方面淡化风险揭示。而待交房后，部分新问题会出现。这个时候可能房企会说没有做过此类承诺而推卸责任。使得此类住房的问题增加，甚至引发大规模的维权行为。所以后续要破解此类矛盾点，关键是房企自身要有一个自律行为，不应该盲目地鼓吹项目的优势，同时购房者需要留个心眼，防止被忽悠进去。
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作者：卢常乐
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