沈阳冬天该怎么过？

从沈阳楼市现状到如何保护自己的利益！

文/邹洪成

一）真实的沈阳

一说到沈阳的冬天，估计现在南方的小伙伴第一时间会想到，太冷了，会冻死人的，根本不敢来！

现在是10月末了，沈阳现在很多小区已经提前供暖，在小编的记忆力，今年的冬天来的稍晚一些，以往没等供暖开始，就已经不敢出门了，没等到秋天，直接从夏天到冬天了，风云多变，猝不及防啊！

其实，并不是大家所想象的那样，东北的冷也是分城市的，东北特北大，越往北越冷，但是沈阳并没有那么冷，冬天绝不像长春以及哈尔滨那么冷，最冷的时候会在零下30度左右，也就那么几天，平常不部分时间温度都是在零下15-20度这样子，三九最冷的时候大约在零下25度左右。但是，东北的冬天虽然外面有点冷，在房间内还是很暖和的，不是用空调吹的，在城市里有市政供暖，在乡下有火炕，非常暖和！

沈阳的夏天更没有南方那么热，今年夏天接待了很多南方来的客户，提及沈阳的夏天，大家都感觉非常舒服，晚上睡觉的时候可能还需要盖个被子，睡眠质量是特别的高！

整个沈阳虽然比不上大连或者其他一些旅游城市，但综合来说无论是房价或者是气候等，绝对是宜居的，是一个充满爱以及幸福的城市！

二）真实的市场？

现在全国楼市大环境表面都在下降，自媒体一提楼市凉凉很多人都爱看，其中有一大部分人是在寻找机会，有一部分是在看笑话，楼市上升的时候比遇冷的时候要多，一旦遇冷就有更多人关注，无论是刚需还是投资客！

自媒体都知道大家都爱看楼市遇冷的消息，一旦发出楼市遇冷的信号，大家都爱看，而且会获得很多转发，就像上段时间有一篇“终于，房子开始吃人了，”的文章，获得大量阅读，达到3500w+阅读，这是一种什么概念？

整个朝鲜都没有3500W的总人口，例如像沈阳这样的城市，总人口也才800w+，所以，大家可以感受下！

那么，真的像文章说的这样吗？楼市爆仓，国家转型以及市场的大环境情况，开发商都要活不下去了吗？

其实，对于阅读量这样大的一篇文章，如果观点是对的，那毫无疑问，会有3500w+的人会受益，但是如果这篇文章有毒，写的不对，就会坑害3500w+人甚至更多人！

对此，我们应该怎么做呢？

三）聪明人听道理，糊涂人挑毛病！

遇到这样的事情一定要自己先判断，分析，来看看是不是真正的有道理，而一定不要以讹传讹。

无论是什么样的文章都是一样的，只能是自己的一个参考，有自己的主见，写文章的人目的是不一样的，观点也是不一样的！

只关注大家在关注什么，而并不是真正的了解市场情况，这样的是不可信的，并不是事实！

下面我们说正题

四）沈阳楼市真的也凉了吗？

小编搜集了一些沈阳楼市的情况和大家说一下，供大家参考！

  1. 1. 限价后的市场

去年的8月初沈阳开始执行限价政策，沈阳楼市上涨的势头受到了一定程度的遏制，但是，限价的政策对市场对购房者是有利的，又给市场添了一把火。导致后期市场行情特别好，都是开盘即售罄的状态，想买一套好一些的房源，没有关系基本都买不到。

KFS信心十足，地王频现。无论是本地还是外地的购房者也进入疯狂状态，热情高涨，只要是能买得起的，都下手去买房子了！售楼员更是一大把一大把的客户，根本不愁房子卖不出去，你不买有很多人买。更有甚者贷款都不好买，全款优先，一时间市场火热！

2.精装&毛坯/转换

虽然政府限价，一定程度对KFS的房价有了一定的控制，但是，这么好的行情，KFS也不会损失自己的利益，能多卖高价一定卖高价的，就都各自想办法，其中一部分KFS选择由精装修改成毛坯，之前精装修的价格现在买个毛坯房，由于备案限价，单价上不去，但是装修变毛坯，也就是变相的涨价了，

今年8月初出台有史以来沈阳最严的限购令，直接限制了很多购房者，在市场上流动的，有资格购买的房票越来越少，导致市场成交开始下滑。由于KFS高周转，导致对资金的需求和依赖程度越来越大，而KFS融资难，所以，市场有了一些变化，由之前的卖方市场，而变成现在的买方市场。

在市场行情发生变化的同时，KFS政策也是在随时在做出改变，行情好的时候由于限价精装改成毛坯，但是现在个别的KFS都让利购房者，毛坯房都变成精装修，且单价一样，这种情况，大家可以理解变相“降价”。

3.首付分期

KFS为了回笼资金，对于购房者买房也降低了门槛，首付30%变成分期1年/5年/或者最长的10年，虽然首付需要很长时间可以回款，但是贷款那70%会很快拿到的，其实，对于KFS和购房者来说是双赢的，KFS为了卖房子卖出去，资金回笼，购房者为了买房子也买到了，都是皆大欢喜！

但是，对于首付分期这个事情我想说一下。沈阳这样的项目是一直存在的。可以分期付首付的大多都不是大KFS，但其中也有上市公司这样做，都是由于资金成本带来的压力！对于这种政策无论是刚需还是投资客户都是一种利好，但是对于政策以及选筹来说，我想告诉大家，最重要的是选筹，选筹错误对于刚需来说自己一直住着还可以，但是对于投资客户来说，选筹错误未来的涨幅差异会很大，也有可能站岗N年。而往往这种首付分期的项目，坑多，更要慎重，无论是入住时间，下证时间都要详细咨询好，以免给自己带来没必要的损失。

4.特价房

对于沈阳的特价房好久没在朋友圈看到了，直到上个周五的时候翻了一下朋友圈，由于小编微信很多做房产销售的朋友，一翻朋友圈，看到了满朋友圈的特价房，不由得惊了一下！

市场在发生变化，由卖房市场转换成买方市场，除了上面说到的首付分期，毛坯改精装，特价房显得也很直接。不用别的，就算您不跑市场也可以和网站市场动态的价格对比一下，非常吸引人！

对于特价房大家一定要区分是真的特价还是假特价，仔细看具体的房源，有很多特价房其实就是售楼处里面正常的售价，之所以价格低，是因为房源不好，楼层不好！这些不好的房源在正常买的时候都是相应折价的，而KFS放出来是想听一种声音，得到更多的免费推广。就像上几天荣盛城项目放出来5000元一平的房子，刷爆了朋友圈，很多自媒体也在写，这是KFS想要的效果。

其次是想看看市场上购房者的态度，是否由于特价房而周末的时候会到访大量客户，购房者会不会买单！如果，效果很好，会一直沿用下去！

对于特价房一定要冷静分析，天上不会掉馅饼的，尤其要求一次性付款，不给贷款，有硬伤的房子。要精打细算，各种费用都算进去，看是否真的划算，因为有一些项目附加费用特别的高。方方面面都要考虑周到！

对于房子状态，什么时候备案？什么时候交房？什么时候拿产证？如果，让你一次性付款，而房子还是在抵押状态，有的时候没必要去承担风险，尤其是在沈阳市场还是限售的大政策下，是不适合买的，可以在看看别的，等以后几年不给你备案，拿不到产证，着急上火也是没用的！因为，购房者一方永远是弱势群体！

对于有硬伤的房子更不能买，那种没有采光，临桥近，临近变电站近或者垃圾处理站近等等的尽量避而远之，因为，如果你自己住后期住着会很不舒服，如果您是投资后期会很难很那出手！

5.平销期

现在的市场并没有那么低迷，只是由热销的市场进入平销市场，一下子由那么火热的市场转变成现在有点不习惯，但是，这些都是大家之前经历过的，往前看一看，08年金融危机之后，2009年到2012年房价一直在上升，从2013年-2015年上半年又是一个平销期，是很正常的。

例如：限购之前，不需要储备客户的情况下加推即售罄，真正的“日光”，随处可见！由于加绑车位或者增加购买条件而导致平销一个星期，但是依然卖没了。

现在由于限购，可能加推一次需要半个月左右售罄，由之前的一个星期变成现在的两个星期或者三个星期，但是依然可以卖空，其实问题不大，并没有像“房子开始吃人了”那样！

仔细想一想，目前就是平销期，是夯实市场价格的一个阶段。拿现在的新市府区域举例，之前价格都是在5000元左右，而现在清水价格都是在9000-13000元左右，放在13年-15年的时候，想都不敢想!

据“房天下”网站统计，沈阳在售的楼盘有522个，95%的项目价格都没变，而真正变化最大的是购房者的信心！

现在购房者信心不足，观望客户增多。但观望并不是大家放弃了买房，而只是在等待有利信号。就像2015年下半年的观望气氛最终促成了2016年的大牛市行情。

调控越严厉导致观望气氛越浓厚，行情就越猛烈，投资机会就越好！

五）我们怎么过冬？

11月份已经进入KFS年底收尾阶段，签约任务或者回款任务没有完成的现在已经开始规划了，都很着急回笼资金，而且完成任务对于销售负责人来说到年底分红也会拿的更多一些，一定都会争取完成公司年度任务，回家过个好年！

到年底KFS冲任务的时候，是购买的好时机，今年最起码是马上可以看到的，市场已经这样了，想办法完成任务才是关键，会出各种利好的政策。这个时候可能真能买到很好而且价格还合适的房子，选到很好的筹码，这个时候是适合出手的！

最近也有很多朋友在问，有一个XX小区XX面积的房子，该不该卖掉，在这里我想和大家说，如果是老破小，或者老破大，太小面积还租不上价格，房源不好，后期可能被淘汰的产品现在都是可以先卖掉，换成现金在手里，估计卖出这段时间到拿到钱最少3个月-6个月以上，一旦大的政策有变化，市场行情转暖，然后可以提前买入一些好的筹码！

因为，现在看来，未来的政策环境不会更恶劣了，沈阳房子本身价格也不高，城市地位以及净流入人口，市场根基都在，绝对是没问题的，就算是横久有跌也没有关系，而且那更是最好的买入机会！

沈阳的这个冬天和往常一样，结合自身条件，该买的买，该卖的卖，没事泡泡温泉，涮涮火锅，个人看好沈阳，绝对没问题的！

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