—集体经营性建设用地入市政策解读（一）

近年来，各地出现天价“地王”的新闻屡见不鲜，各个房企向政府缴纳巨额费用拍下土地做商业开发，拉动周边房价上涨。之前这些事情都发生在城市，离农民朋友还很遥远，那么接下来，类似的场景将会发生在农村，尤其是城乡结合部，当地农民可能会因此受益，获得高额分红。

2020年之前，房企拍下的土地性质均为国有建设用地，农村集体经营性建设用地无法进行交易。根据原《土地管理法》的规定，除乡镇企业破产兼并外，禁止农村集体经济组织以外的单位或者个人直接使用集体建设用地。只有将集体土地征收为国有土地后，该幅土地才可以出让给单位或者个人使用。这一规定导致农民不能分享集体建设用地的增值收益，农村土地价值也只是“镜中花、水中月”，农民的土地财产权益没有受到有效保护。

新《土地管理法》修订之后，最大的突破在于删除了原《土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”的规定，废除了“进行建设必须使用国有土地”的限制，解除了农村集体建设用地进入市场的根本法律障碍，也为入市条件、流转方式等进行具体规定扫除了关键障碍。那么不久的将来，农村集体经营性建设用地进入市场交易，新“地王”可能从这里产生，房企拍下土地要向村集体经济组织缴纳费用，土地所属的村集体经济组织的村民也可以获得高额分红。