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深圳房产：板块轮动效应将使东部迎来新生
1、问：您好，我们夫妻都是深户，我在车公庙上班，我老婆在竹子林上班。想找一个离地铁近点，小学学位好一点，周边配套齐全点的三房，总价预算700万以内，您有好的楼盘推荐吗？
答：您好。三房一般最低70平，单价低于9w的名校小学学区房，在福田很难实现。比如百花、荔园、明德，均价都已经超过10w。并且小学的优劣排名是很难查询对比的，因为小学没有统一的小考，每年五大的招生人数和小学5A数能一定程度反映成绩。你们在车公庙上班、竹子林，地铁1、11、7、9号线都方便的情况，往西可以考虑南外大冲，往东可以考虑石厦、保税区。
2、问：你好，首次置业，后海上班。首付三成，首付预算120。 新婚两口，两年内会变成三口之家。 想买龙岗大运，但无奈上班时间太长，难以自住。 宝安中心价格偏高，够不上。 主要关注12号沿线宝安老城区和福田罗湖老破电梯房。 望老师指点迷津。哪里更好
答：您好，总预算400万，工作地点在后海，还要满足三口之家居住，怎么解？除了牺牲通勤时间，降低居住品质，无解。 个人建议，重点看宝安翻身、西乡、坪洲，或者沿地铁12号线，淘一淘老破旧小三房，或次新小两房，离你工作地点略近，也算热点外溢片区，买对了，一样有跑赢大盘的可能性。
3、问：你好，我们夫妻名下有套前海港湾丽都的3房120平米，后海一个40多平米的铺面（月租金15000）均无按揭！目前在操作抵押前海房产，再投资个2房。老公年收入十几万，我目前不上班带孩子。
一：后海的铺面是否应该卖掉？
二：前海港湾丽都这套是否适合长期持有，涨幅如何？
三：纯投资的话，500万的样子买宝安涨幅大，还是买龙岗？
四：想深圳周边买套养老和投资房，买在哪里好？朋友推荐中山的火炬和南沙，还有大亚湾，您觉得买在哪里更好些？谢谢！
答：您好！前海港湾丽都，2003年建，近大新地铁站，前海中小学，地段还可以，靠近前海路和桃园路，噪音大。
一、铺面一直不建议，风险挺大的，受网络电商、外卖冲击、地段转移等不可控的因素很多。就如此次疫情，都不知道空关了多少铺面，转手交易税费也高。建议尽早置换成住宅。
二、海港湾丽这套大面积流动性弱了点，而且产品未来面临老化，同时学位一般；但地段在，还能跟涨，再过个几年老了之后就渐渐的跑输。
三、买宝安的话，涨的时候会涨的更多，跌时跌的少；龙岗涨的少，跌时跌的多。
四、养老买南沙是可以的，兼顾中长期投资；大亚湾也可以，适合自住；深圳盐田也可以养老。
4、问：手上有250万左右资金，总预算不超过700万，小孩一岁，主要需求是改善居住，至少三房，但是也希望能解决学位和有升值空间。目前在刚改和学位之间摇摆，担心现在不买将来可能更买不起学位房，但又不愿意牺牲居住。学位、居住和投资之间如何平衡？期待指点迷津。 坂田看了嘉御山和银湖谷，优点是楼龄新，配套好，但差在学位。但是坂田没啥规划，担心变成下一个四季花城，多年横盘，坂银通道和10号线都带不动。 南山看了阳光雅居里和创世纪滨海花园。雅居里楼新，但学位一般，创世纪滨海学位尚可（学府），但楼龄20年，户型物业一般。现在价格都在高位，担心光靠学位拉动还有多少升值空间。 宝安还不太熟，不知有无折中的推荐？
答：深圳房产升值潜力目前与学位有较强相关。 虽然学区房面临很多政策风险，无法推理及预判，有很大的赌博性质； 但是，在深圳，新学校的引入是平稳的行情下完成暴击的最大因素；如，去年的深圳湾暴涨，主要是归功于深圳湾学校的建立； 深圳教育资源不足，优质教育资源更是极端紧缺，因此深圳学区房相比其他城市未来会有更大的想象空间。 坂田，南山和宝安对比，南山想象力更大。 孩子才1岁，你有充足的时间淘笋。
5、问：你好，我一直在看你的信息，非常感谢你的分享！我想请问一下，有朋友推荐布吉大都会的拍卖房，单价在2万左右，觉得很便宜，这个可以投资吗？谢谢
答：您好。两万听起来真便宜，查询你会发现布吉大都会的挂盘价不过两万七八。这个盘有几个硬伤，一是住宅性质公寓式建筑，办公得多，不适合住家。二是不通天然气。三是产权的硬伤，只剩二十年，太硬了。所以千万别认为两万是个天大的漏儿，就算底价拍下来，以后也不好转手，我觉得房票宝贵，这个漏儿咱们还是让别人去捡吧。
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