说起青岛楼市，很多朋友总会向小编发出灵魂叩问：

青岛楼市未来是涨还是跌？我买的房子能升值吗？

这种问题只能用比较套路的思路回答：大环境，中国的经济会不会越来越好？城市化水平会不会越来越高？青岛在全国城市排位中能不能紧紧咬住不放松？小环境，青岛各区域配套落地、供求关系处于什么阶段？

其实这个问题可以回答，但是需要抽丝剥茧，首先要看清楚关于房价的误区。

因为很多客户的预期就是房子买了就会涨。青岛北部的一个大盘，有不止一个客户问我，他买了一期的房子，每当开发商加推，他就会很紧张的问我，又涨了吗？为啥还没涨？我说这才过去两个月，你既然买了一期的房子，二期在售的涨跌和你的关系不大。客户说二期涨了我心里高兴嘛，你看涨一千快我就赚了10万……

噗~就是涨100万，你现在也拿不到手......

所以客户买房存在一个心理误区，因为新房的价格是基于市场、产品等因素，是开发商操盘手单方面制定的，而将来你房子卖出的成交价取决于7年后，卖出时的市场、供需等因素。因而你要知道一手房买入价，二手挂牌价、二手成交价这几个概念。

其实上，“房价是涨是跌”，就是个很模糊的问题。因为所谓房价，本身就是一个很模糊的概念。所谓的“房价涨了“是一手房价格涨了，还是二手房成交价涨了？你在卖房子的时候挂了一个心安理得的挂牌价，看似是和其他卖出者的报价齐平，事实上你卖的出吗？

2018年买房的人，

买不到房的心惊胆战，生怕错过人生末班车；

买到房的也心惊肉跳，生怕被套下不了车。

第一次去看是 7000 元/平米，第二周再去售楼处看，就是 9000元了，第三周就是 10000。如果你在7000价位入手，一个月后你真的就赚了30万了吗？

其实，当交房后你们出售的时候，所有房子又站在同一水平线上，和买入价无关，而是和房子的楼层、楼座、户型、装修等相关。如果你是10000元入手的19楼01户，17楼01户是7000元入手，你理所应当的挂牌价高3000元吗？肯定不是。

青岛人的楼市经验，远远不如上海、深圳、香港等地丰富。因为在这些一线城市，次新房的交易量大于新房，次新房市场才是房地产市场的主导。

无论房产商如何情真意切，如何理直气壮，只有在次新房市场上能卖掉的，才是真正的房屋价值。有人曾经说过，你天天YY的价格只是无法真正成交的幻想价，“市梦价“只是为了满足自己。

跑去售楼处之前，先去周边二手房考察一遭，对这一带的二手房有一个清晰的认识，那么你对该楼盘价值多少才心中有底，然而大部分年轻购房者都是新房癌，完全对二手市场的房产估价没有概念。跑进售楼处，看到光鲜亮丽的景观示范区，看到了诚恳自信的销售员，看到“未来规划“的商业教育配套，你会心甘情愿为这个楼盘的溢价买单。

真正的房价和房产升值，不是从开发商买到的一手成交价，也不是二手市场的挂牌价，即所谓的“市梦价“，而是实际能成交的真金白银的“卖出价”。

所以这又引申出另一个问题，市面上的挂牌价迎风招展，有多少是能够真正诚信出售的，因为有些并不急于出售的一部分人，总喜欢挂一个高企的价格，“重在参与”。所以二手市场的真正可售房源并不是你看到的数量。这个可以另写一篇。

在一个成熟的房地产市场，次新房市场决定一切，买房优先选择次新房市场。因为这才是真正价格的体现，次新房成交价才是一个板块价格体系的锚。然而，这个锚在限购限价的背景下，被人为扭曲。

2019年的下半年，城阳北楼市，先由金M带节奏，再有融创跟进，万科搅局，整个板块的价格反而被限价新房往下拉。朋友说，“整个晋西北乱成了一锅粥”。

2020年下半年，西海岸则是由融C的楼盘降价促销，从灵山湾到古镇口，传统的“金九银十“成为了绝地求生的“秋收起义”。

再回到文初的问题，青岛楼市未来是涨还是跌？我买的房子能升值吗？我想，告别“市梦价”，才是回答这个问题的开始。