住宅用地出让“两集中”，楼市怎么走？|土拍|房地产|招拍挂|楼市

有多家媒体称，前不久年自然资源部召开2021年住宅用地供应分类调控工作视频会议要求“各地主动采取有效措施引导住宅用地市场理性竞争。住宅用地出让方案应当包括溢价率、竞价轮次和最高限价稳控预案。”“重点城市要合理安排招拍挂出让住宅用地的时序，实行“两集中”同步公开出让。”所谓“两集中”，即集中发布出让公告、集中组织出让活动。按照要求，原则上发布出让公告全年不得了超过3次，时间间隔和地块数量要相对均衡。对22个重点城市住宅用地将执行最新管理规定，未来城市供地节奏将迎来重大变化。这22个城市名单尚无官方宣布，网传版本包括北京、上海、广州、甚至、南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡。

而目前，已经有3座城市官宣相关内容：

青岛

会议传达学习了上级部门关于住宅用地供应工作的最新要求，并对2021年全市住宅用地供应工作进行了部署。一是要严格贯彻落实相关文件要求，科学编制住宅用地供应计划；二是坚持做好住宅用地信息公开工作，住宅用地信息公开做到及时、准确、全面；三是严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动，引导市场理性竞争。会议强调，各区自然资源局要严格落实主体责任，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，及时向区政府相关领导同志汇报，主动对接住房城乡建设部门提出的租赁住房用地需求，进一步梳理提报2021年住宅用地计划及清单，合理安排住宅用地招拍挂出让供应时序，保障房地产市场平稳健康发展。

郑州

郑州自然资源和规划局发布紧急通知，要求郑州市航空港区、郑东新区、经开区、高新区、上街区自然资源主管部门禁止发布住宅用地出让公告，上述区域住宅用地出让公告由市局统一组织发布实施。

天津

2月24日，天津市规划和自然资源局发布的《市规划资源局关于做好2021年住宅用地集中出让有关工作的通知》。

《通知》显示，天津市确定于今年3月、6月、9月中旬分三批次集中统一发布住宅用地的出让公告，除上述三个日期外，不得再发布住宅用地的出让公告。

“两集中”会对房地产市场产生什么影响呢？

按照自然资源部的说法，“两集中”可以提高市场信息透明度，将以往零散出让的“涓涓细流”变成集中出让的“放量供地”，可以在社会上形成更大效应，体现出土地的充足保障。

换言之，短时间内组织大量土地集中挂牌出让，对开发商的资金会产生一定的分流效果，使得竞拍同地块的开发商数量减少，间接降低了土拍的激烈程度，避免出现土拍过热现象，土地的溢价率将会得到有效合理的控制。

特别是北上广深等一线城市，以及成都、杭州、南京等热点准一线城市，土地市场的降温，非常有利于缓解整个城市带价格上涨的压力，降低二三线城市房价上涨预期。

同时，对于开发商来说，既是机遇，也巨大挑战，“两集中”政策将会加速开发商间的分化。

资金储备深厚的开发商，更有能力同时参与多块地的竞争。

而现金流紧张的开发商，面对“九个锅盖十个锅”的情况，拿地扩张会速度会变慢。

在 “三道红线”新规的叠加效应后，开发商更注重销售回款，拿地-回款-拿地的节奏不得不重新作出调整。

至此，我国以及在房地产长效机制方面，形成了系统性举措：

土地供给端，建立“两集中”住宅用地供应分类管理制度；金融端，去年已经建立了三道红线、五类分档的制度；调控端，建立了一城一策，因城施测，手术刀式精准调控。系统性的长效机制就建立后，房地产这头巨兽将平稳健康发展。

资本市场则反映强烈。2月25日A股港股地产板块集体爆发。

分析认为，“两集中”新规利好深耕一二线城市的龙头房企，

一方面，改善市场竞争格局，利好资金实力强、广泛深度布局的企业；加速中小房企出局；

另一方面，土拍“零售改批发”，降低一二线土地成本，土地溢价率有望下降，改善房企毛利率。

而在朋友圈流传的某基金公司高管的会议纪要中，表示出对地产板块的青睐，这也代表了相当一部分人的看法：“银行、地产在我看来是一条路上的资产、最好的地产，保利、万科，在我看来这个估值水平比银行龙头低多了，无论平PE还是PB角度，所以我选择地产。包括分红方面，两个龙头的地产公司的分红比龙头的银行要高多了，所以我没选择银行。”不过他也指出，“也不会押得太重。”