提问：

咏鑫你好！我现住南湖那边，（南湖一小，南湖中学学区）165平的六层无电梯房（满五唯一）。

己为儿子在联投中心购买了一套婚房（无好学区），使用了儿子首房首货的资格，贷款压力月供4万，贷款刚下。

另在绿地海珀滨江云镜看中一套一线江景房作为投资（目前己交30%）后期可出租，办公，投资使用。

方案1，我想如果自己用二套资格买绿地海珀滨江云镜月供为1万多，合计月供5万，压力还可以承担。

方案2，如果把我名下的房子过户给儿子，儿子名下也就有了学区房，弥补了学区空白，过户后再用我的首房首贷资格购买绿地云境。

但月供将是3万，合计月供7万，压力就有点大。

目前国家调控如此严，有点担心武汉房价下行，但此二套房都已交了首付的钱，不知怎么办为上选，哪种方案更合适我。

请给拿个主意！有点急，望回复。

咏鑫：

你好，肯定选择方案二！

只要通胀存在，人口存在，货币将持续贬值，对标的商品持续上涨，年均12%。

理解了这一点，我们才敢在房产上投入全部的身家。

既然可以稳赚不赔，那为什么不用杠杆呢？

所以，每一套房产，我们才会尽力贷足。

12%并不足以作为理想收益，（12%+20%选筹操作）/（30%-40%首付），才是我们的理想收益。

也远远超过市场上99%的投资产品，品类本身处于极低风险率。

选筹正确，贷足贷款，是房产投资的正确路径。

所有的房产操作技术，都在围绕着这两点开展。

你的选筹没有问题，所以杠杆越足越好，剩余子弹只要能留足2年月供就问题不大。

贷了这么多的款，怎么还上月供，如何形成稳定循环的现金流，让这个项目自行运转产生资金，而不是依靠出卖体力劳动来填补月供？

业余买房者与职业房产投资人，以此作为界限。

留足1-2年的月供防守资金，基本上就稳了！

提问：

咏鑫你好！急急急。。。我的情况，夫妻双方武汉户口，有小孩1岁。

男，东湖高新农泉社区还建房三套，拿到一套，自住。

夫妻光谷东朗诗里程一套出租，公积金还款，贷款余额60w，桃花源一套出租，男方父母名下，接力贷，贷款余额65w。

最近想入手一套，二手或新房均可，投资或做未来学区也行。

问题：

1、现钱不多，想直接卖掉两套还建房票（未拿房）变现做首付。

总共可凑80w首付。但听说武汉最近在给还建房办证，担心卖掉后还建房很快办证价格上涨，血亏！是否该卖？

是否等现有自住一套还建房拿证后抵押更好？似乎遥遥无期。

2、问下已经给男方父母做了接力贷，是否还可以给女方父母做接力贷？贷款额度可以承受。

3、目前光谷东房价偏高，女方认为直接最光谷东最中心，绿地光谷中心城，龙湖光谷城（龙湖光谷城首开犹豫错过），联投驿园。

4、男方认为房价接近关山大道，投资不划算。男方认可花山地铁盘，如碧桂园左岸，关山大道学区房。请问如何选择？

工作在未来城，问下未来光谷东可能的学区，比较996，下班也近。

十七小，九峰的光谷一初是否会是光谷中心城的学区？

需要等多少年，网传华师一免推名额已经向九峰的光谷一初倾斜？

5、帮朋友问的，北辰优+与绿地国际理想城一路之隔，一个光谷东，一个光谷南，未来房价会差很多吗？

朋友中意绿地国际理想城的大户型小高层。

咏鑫：

一.能拿证的话没必要换。

太折腾，交易有成本，除非是换特别好的标的，才值得。

农泉社区地段比较偏，你考虑置换到光谷东核心区是值得的。

二.女方父母也可以做接力贷，只要你们的收入能够覆盖。

三.如果资产充足，建议优先入手光谷东核心区，单价不超过2w都可以考虑，距离公司更近。

四.光谷东未来最有可能逆袭的学校组合：

1.光谷17小+光谷一初：教科院挂牌，师资好

2.关谷18小+光谷一初：生源略好

至于光谷一初，虽然原来是九峰中学，但是未来有政策倾斜，部分生源可以直升华师一附中和华科附中。

五.关豹高速如同一道墙一般，将东湖高新区“南北切割”，当下的价格能买关豹北，不买关豹南。

提问：

咏鑫你好！我想在武汉买房主要用于投资。

社保己满两年，首付可付100万请推荐在哪个区块哪个现有的楼盘买最好！谢谢！

咏鑫：

武汉整体来分析，知识星球内推荐的洼地板块，可以持续关注。

武汉买房投资，逻辑也很简单，原则是目前因为处于调整期，新房仍然需要买高性价比楼盘，投资回报率最高的楼盘，详见知识星球内部分享。

二手还是非笋勿入的原则。

实际上，武汉二手最佳时机已经过去，新房的最佳时期也已经过去，目前只是机会的尾期，机会不多，但是仍然有。

提问：

咏鑫，您好

1，进入星球后，去年11月入手光谷东山水年华98平的小三房。

前后期算下地单价1.87万，长持5年的话，房龄也10年了，不知是否合适卖还是再等个5年？

2，山水贷款51万1月开始还款，利率5.93，怎么这么高？

这正常吗？银行理财都追不上，我应该提前还款吗？

3，我父母（80岁）在中南一路建工局宿舍有个100平的楼梯老破中，出租3000一月。

中介说可以卖200w，我手上现有60w，但是房票已经用完，只能用父母的名额全款再买个房，将来我来继承

困惑的是：老破中是收租好还是置换好？

置换的话该何时卖，全款房何时买在哪里买？

因为全款买房划不来，所以是置换好还是换钱理财好呢？

置换的话将来遗产税是不是又要被收割一次？

我目前没有月供能力，公积金还一套，商代还一套，还要养2岁孩子。

咏鑫：

你好！

1.光谷东这类优质资产，只要入手价格不虚高（低于2W）长持10年没问题。

2.利率不超过6%都可以接受。假如100w的房子，首付50w，贷50w。

5年后，你的总成本就是50w首付，以及5年的利息大概12w左右（我没仔细算，大概这么个数）。

如果房价上涨50%，也就是升值了50w，那么你的收益率就是 50/(50+12)= 80%。

5年的投资收益率80%，这很不错了吧？

即便房价只上涨30%，收益率也有50%，理财哪有5年50%收益率的？

另外你的租房收益也应该算进去。

房价不涨，就不存在买房投资这门技术。

没有通胀，租售比大于月供的部分就是毛利润。

纯利润，还要代入你的人工成本，机会成本。

3.二线城市价格不算太高，作为刚需入门产品，刚需的选择还是很多的。

老破只是其中一个，在一线城市，有一定的流动性往往是因为刚需选择不多，没有次新替代品。

而二线稍微远一点的次新，可能价格还更便宜，所以次新或者新房作为刚需入门产品，往往是第一考虑的。

即使在一线城市，目前老破行情慢慢也在变差。

不管是一线还是二线，老破的投资潜力跟次新差距很大，往往是跑输大盘的。

什么时候可以买老破，往往是楼市极初期，次新和老破差距数倍。

只要恢复了市场应有价值，老破就开始跑输大盘了。

老破大老破中老破小属于相近市场，武汉目前老房子流动性不强。

中南一路建工局宿舍如果不是对口武汉小学，建议出手换筹，可以用老人票全款买。