提问：

咏鑫你好，新人首问。

我住在汉口江岸，目前手上有450资产，差不多考虑700的房子，想买汉口的房子自住和保值，目前看了华润幸福里和二期滨江。

想问一下咏鑫买哪最优，是幸福里新房，中信泰富新房，还是华发，万科，绿地，天地的二手。

选哪个，多大面积入手最合适，后期车位值不值得入手。

因为在江岸，所以尽量考虑江岸资源配置较好的，其他区就不考虑了，感谢！

咏鑫：

你好，幸福里是汉口核心区，成熟板块，适合自住发展基本定型，放眼全是老破小，浓浓的老汉口烟火气。

二七滨江是增量板块，概念足预期正在实现中，学区好和圈层都更好。

武汉的CEO盘如何选择？

核心地段，江/湖景，学区(真伪名校)，物业品牌，产品力，板块增量，流动性，市场预期等因素必须同时满足3个以上的条件，才能考虑。

幸福里未来大概率表现一般。

这几个楼盘对比，优先天地万科，其次是中信。

以武汉天地二手成交为例：

1.面积越大，单价越高，其中5居室单价最高。

2.成交占比最大的面积段是140-200平，其次是90-120平。

以上可以作为选筹参考。

提问：

咏鑫，您好！我毕业后一直在广州工作，未来几年内考虑回武汉。

目前家里2套房都是住汉口古田江边，预计以后如果回武汉上班大概率是在武昌或者洪山片区，考虑总价在200-300多万的一个区间。

可能短期内2-3年不一定入住哈，请问可以帮我推荐一下么？

房子希望是保值和未来自住兼顾的哈，谢谢。

咏鑫：

你好，武昌和洪山房价过去3-4年，次新房价涨幅最稳的板块：

1.关山大道

2.楚河汉街

3.虎泉杨家湾

4.金融港

5.中北路

上一轮涨幅透支，目前止跌缓涨的板块：杨园，徐东

这些板块中，支撑力价格支撑力最强的是关山大道。

所以如果在武昌工作，可以优先考虑关山大道，租售比也是相对高的。

投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。

提问：

1.首付40～70万，可以做首套。

2.投资选光谷东还是武汉其他区域？

3.光谷东片区如何选？是选花山还是光谷中心城，还是光谷中心城南区（新希望那一片）？还是左岭地铁沿线？

咏鑫：

你好，投资可以优先光谷东。

未来关山大道和光谷东是东湖高新房价的第一梯队，花山光谷南是光谷房价的第二梯队。

左岭是第三梯队。

光谷东规划比较早，已经属于发展中期，利好正在加速兑现，目前的价格也是水涨船高。

光谷东目前的单价1.8-2W，可以选择的性价比项目越来越少，这也意味着光谷东的投资收益不如从前，但是涨幅会比较稳。

花山也并不是什么项目都能买，价格尽量控制在1.5以内。

投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。

提问：

咏鑫您好！我是新人，我08年毕业在深圳招行工作到现在，然后明年年后决定回武汉招行工作，举家搬回武汉。

明年武汉的公司会搬到花山，我11月在花山看了房，看中了万科紫悦湾。

看花山房主要有两个考虑：一是工作日上下班近，免得从市政府到花山每天两头跑，一方面考虑把手上闲置的资金拿来买房，不图大赚只图保值。

我在武汉市政府旁柏林公寓自住房，应该不会考虑卖，因为面积比较大且附近学位还可以，生活配套，医疗和亲戚也在附近，比较方便。

如果买花山，也暂时没有打算全家搬花山常住。

我目前手上可用于购房（首付或全款）的资金约100万左右。

我的问题是：

1、针对我的上述情况，您觉得我在花山买房合适吗？如果合适，您觉得我看中的万科紫悦湾如何？或者您有什么其他推荐的？

2、如果您也觉得我在现有武汉自住房（市政府旁柏林公寓）和公司所在地（花山）之间的地段买一套房，您有什么推荐的地段和房子吗？

咏鑫：

你好！

其实你已经分析的很好了，内心有倾向的。

1.城区通勤距离是始终存在的问题；

2.入手价格是否有性价比，衡量一是产品本身的品质，二是价格是否具备竞争力；

3.思考一下板块未来发展和二手市场是否发展成熟。

4.板块居住环境如何？

花山未来发展如何：

1.花山市区较远，未来的规划是成为城市副中心。

在光谷中心城快速发展的当下，无论是地铁建设，还是商业建设，亦或是相关配套的建设，光谷中心城都是热火朝天，争分夺秒。

但是当年跟光谷中心城并驾齐驱的花山区域并不是这样。目前有规划和概念，但是进展缓慢。

2.花山这个片区的背后大庄家是：联投。

花山经过十多年的发展，软件新城的建设，严西湖周边的开发，联投功不可没。

但是，随着土地的水涨船高，联投逐步减缓了建设花山的步伐。

花山的基础配套实施，几乎都没有什么进程的情况下，在炒地一本万利的情况下，联投开始了炒地的路程。

地块的低价一度破万，还要众多国有企业捧场，于是，在光谷中心城快步发展的情况下，联投专心炒地，促使两地的差距逐渐加大。

3.一个区域有没有前途，要看3个东西：

产业及产业档次、交通配套以及跟市中心的联系。

这3个东西现在看来，花山极其彪悍的操盘者，非常强势，无限拉高地价的同时，没有任何配套和建设的落地。

虽然地铁19号线，是目前花山为数不多的在建工程的利好，但是这样的速度太过缓慢。

4.我们知道，花山的环境好，有山有水，但短期内自住缺乏配套。

5.考虑到你在花山工作，自住能不能买？

可以买，但是花山入手价格一定要控制在1.4以内，这个价格入手风险不大，年底建议淘淘笋。