文 张跃/实习律师
为了满足人民日益增长的美好生活需要，越来越多的新建小区为业主配套修建了停车位，选择“买车位”的业主也越来越多。小区车位为业主停车提供了便利的同时，因为购买、租赁、转让等行为产生的各种纠纷也逐渐浮出水面。
有些开发商为了促销，打出了“买房送车位”的口号，消费者购房的同时，也需要花点心思把车位的账算算清楚。否则，可能一不留神，你以为是你的车位，根本不是你的。
如果按照车位的权属性质来看，车位可以分为产权车位、全体业主共有车位、人防车位及开发商所有车位四种。
01产权车位
产权车位的最大特征，就是在规划设计之初即为产权车位，依法取得政府颁发的《建设规划许可证》，未计入业主公摊面积，单个业主购买产权车位的，可办理不动产权登记，取得不动产权证书。
《民法典》第275条第1款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。由此可见，小区规划的产权车位，开发商有权出售、附赠或者出租。
业主在购买车位前，一定要了解清楚车位的性质，只有产权车位，才可依法办理不动产权登记。
02全体业主共有车位
《民法典》第275条第2款规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
由此可见，在小区业主共有的道路、绿化或者其他场地修建的车位为小区业主共有。
利用共有部分从事经营活动的，由业主共同决定。业主共同决定的事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并且经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。也就是说，出租全体业主共有车位的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主可以通过支付一定对价取得车位的使用权，比如说通过租赁的形式。这种全体业主共有车位，业主无法获得所有权。
《民法典》第282条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
03人防车位
说到人防车位，可能很多人不太了解。大部分地下车位，都属于人防车位。
《人民防空法》第十八条：“人民防空工程包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。”
《人民防空法》第二十二条：“城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。”
《人民防空法》第二十六条：“国家鼓励平时利用人民防空工程为经济建设和人民生活服务。平时利用人民防空工程，不得影响其防空效能。”
人防车位，即人民防空工程车位，就是合理利用人民防空工程的有效成果，其出于战时的战备需要而建设，属于国防建设的一部分。
人防车位又分为两类，一是单独修建的人防车位，即单建人防车位，所有权人为国家，属于国防资产；二是结合地面建筑物修建的、战时用于防空、平时民用的人防车位，这类也是在现实中更容易引发权属争议的，我们下文着重讨论后者。
结合地面建筑物修建的人防车位（以下简称“结建人防车位”）的所有权归属如何？
《人民防空法》第五条规定，国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。
法律层面只规定了投资者对结建人防车位有使用管理权和收益权，并没有明确所有权。
而《民法典》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。结建人防车位的所有权归属，目前有几种不同的观点。
观点一 所有权不明，需立法明确
基于物权法定原则，《人民防空法》中并没有对结建人防车位的所有权做出明确规定，在没有其他法律有规定的情况下，不宜妄下定论。
观点二 所有权归国家
结建人防车位是国防建设的重要组成部分，由城市人民政府纳入城市总体规划，可以参照单建人防车位，所有权归国家。
结建人防车位战时可用于防空，平时可供日常经营使用，不同于一般不动产的性质。究其根本，其存在的主要目的是国家战备需要，在鼓励投资者进行建设的同时，为了避免平时闲置浪费，才将使用权和收益权交由投资者所有。如果国家没有所有权，那在战时，国家利益与所有者利益将会产生一定程度的冲突，也不利于安定团结。
观点三 所有权归投资者
广州、重庆、上海等地立法明确了结建人防车位的归属，为投资建设者。
例如，重庆市人民代表大会常务委员会制定的《重庆市人民防空条例》第七条第二款：“鼓励企业事业单位、社会团体和个人，以多种方式投资建设和利用人民防空设施，其所有权和收益归投资者。”
通过立法明确人防车位的所有权，有很大的现实意义，在实务中起到一定程度上的定分止争的作用。
地方立法对人防车位的所有权做出明确规定，是否违反上位法？
笔者的观点是，如果是由地方人大或人大常委会制定的地方性法规，在上位法没有明确规定的情况下，为了进一步明确权属而作出的规定，不应理解为违反上位法。上位法都没有明确规定，何来违反一说？
但若是地方政府、部门等无立法权的机关制定的地方政府规章、规范性文件对结建人防车位的归属做出规定的，笔者认为是与我国物权法定原则相悖的，是超越效力的规定。
04开发商所有车位
非占用人防工程，也未计入业主公摊面积，开发商在自留用地上，投资建设的机械车位等，属于开发商所有的车位，可出租给业主使用。
机械车位无法办理单个车位的产权登记，目前开发商一般都选择对外出租。开发商依法享有所有权和处分权。开发商与业主签订的车位使用权有偿转让协议及租赁协议均合法有效。
最后，给广大需要选购车位的业主们提个醒，选购车位时除了挑选合适的位置、考虑价格之外，还要重点关注一下车位能否办理不动产权证，到底是买卖车位还是长租车位？
不少人口中说的“买了个车位”，实质上很有可能是跟开发商签的是租赁合同，一次性缴纳20年的租金，获得的是车位20年的使用权。到期之后可以继续续约，只缴纳车位管理费，无需再次缴纳租金。
为什么一般会约定20年的租期呢？是因为《民法典》中有规定，“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”
还有一种形式是开发商与业主签订车位使用权转让协议，约定使用期限至土地使用权期限终结之日。
这两种形式，业主均无法取得车位所有权。业主应特别注意车位的使用年限、能否转租或再次转让使用权、免责条款等。
尤其是做投资之用的业主，更要考虑未来转让中可能遇到的问题，比如说所有权属，能否转租或者转让使用权。
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