喜欢看财经新闻的小伙伴最近应该经常看到一个词—公募REITs。因为现在公募基金市场和代销机构都在大力宣传公募REITs。那么公募REITs究竟是什么东西？它是否值得投资呢？今天牛哥就跟大家分享一下公募REITs的情况。

一、什么是公募REITs？

公募REITs的全称叫做公开募集基础设施证券投资基金，顾名思义它是投资仓储物流、收费公路、机场港口、水电气工程、污水处理等基础设施的基金。由于REITs（Real Estate Investment Trusts，即不动产投资信托基金）主要面向专业投资者（金融资产大于500万人民币）募集，因此普通投资者很难参与。而公募REITs是基金公司发行的，就像我们买卖公募基金一样，因此普通投资者也能参与。

公募REITs的特点：

1、投向明确：国家规定REITs资产投向不动产或不动产相关资产的最低比例是80%。这样投资者就不用担心底层资产投啥了，简单透明；

2、强制分红：公募REITs要求每年最少分红1次，分配比例不得低于可供分配金额的90%，这一点可比持有上市公司股票分红强多了；

3、流动性强：由于公募REITs是在交易所上市流通的，因此普通投资者买卖很方便。

二、公募REITs的产品结构

公募REITs属上市交易的封闭式公募基金，采用“公募基金+基础设施资产支持证券（ABS）”的产品结构。具体产品结构图如下：

单看产品结构图是不是有点复杂？因为这个是牛哥给同事培训的时候画的图，所以产品走向比较细致。简单来说，就是将基金设施等底层资产打包做成ABS，然后由公募基金拿钱认购ABS。由于ABS属于私募性质，因此需要合格投资者（至少100万起）才能购买，而设计成公募REITs后，投资者就可以通过购买公募基金的方式间接持有ABS的底层资产了。

如果把份额全卖给投资者的话，大伙也慌啊。万一融资方拿钱跑路怎么办？所以一般会让融资方（也就是原始权益人）自己也认购20%（战略配售），这样大家就都是一条绳上的蚂蚱了。

在产品层面上，公募基金和资产支持专项计划（ABS）是两个独立的产品，所以由两个管理人分别管理。但是为了防止产品出问题后大家互相扯皮，所以监管要求两个管理人必须都是同一个大老板，这样有问题谁都跑不了。

这时候有懂行的小伙伴说了，公募基金公司不是主要做二级市场投资的嘛。正所谓术业有专攻，这种基础设施的项目他们行不行啊。这个问题监管也想到了，所以监管同意公募基金公司聘请专业的管理机构对底层资产进行运作管理，同时还可以聘请券商等第三方财务顾问做尽调指导。目的就是为公募REITs保驾护航。

三、公募REITs有投资价值吗，会不会像固收一样爆雷？

相信很多朋友还是比较关心公募REITs是否具有投资价值，毕竟能不能赚钱才是最重要的。先说结论：公募REITs有投资价值，收益可以对标银行理财产品。由于公募REITs的底层资产是基础设施，它跟股票、债券的关联性低。因此它可以作为大类资产配置，有效规避系统性风险。这也是为什么很多机构推崇公募REITs的原因。

一般来说，公募REITs的底层资产都是比较优质的资产。比如首期在交易所注册的5家：华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金、浙商证券沪杭甬杭徽高速封闭式基础设施证券投资基金、富国首创水务封闭式基础设施证券投资基金、东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金和中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金。都是资质不错，收益稳定的资产。相对来说，违约风险比较低。

此次公募REITs的投资范围不包含房地产，底层标的都是大中城市发展比较好的资产，整体来看，公募REITs的风险可控。像一般固收产品那样爆雷的可能性很低。固收产品爆雷最大的原因是底层资产不透明，而且资金流向不易监控。而公募REITs在最初设计时，就利用制度规则杜绝了这一点，因此公募REITs像一般固收产品那样爆雷的可能性很低。

四、公募REITs具体怎么参与？

投资者可以通过股票账户购买，首先需要开通“基础设施基金”的权限，开通之后就可以购买公募REITs基金了。公募REITs的收益预计在4-6%之间，由于每年分红，所以综合收益能在7%左右。投资者除了长期持有享受分红之外，还可以通过二级市场买卖赚取价差。

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