首批公募REITs上市在即，具体应该投资哪个，我们捋捋思路|reits|公募|私募|私募基金

前两天牛哥写了一篇公募REITs的科普文章《千呼万唤始出来的公募REITs有投资价值吗？会不会像固收爆雷？》，大家反响强烈，很多朋友都私信说想了解首批公募REITs的发行细节，让牛哥帮忙详细地分析分析。既然大家热情度这么高，那么牛哥今天趁热打铁，再发一篇公募REITs第二弹，满足大家的求（tou）知（zi）欲（xu）望（qiu）。

首批9只公募REITs在5月17日终于被证监会获准注册，其中上交所5只，深交所4只。它们分别是：华安张江光大园、浙商浙江杭徽高速、富国首创水务、东吴苏州工业园、中金普洛斯仓储物流；博时招商蛇口产园、平安广州广河高速、红土创新盐港仓储物流、中航首钢绿能。

公募REITs发行与IPO规则类似，先由网下投资者进行询价和认购（5月24日至5月25日），随后在网上面向公众投资者发售（5月31日至6月2日）。根据中国证券业协会发布的《公开募集基础设施证券投资基金网下投资者管理细则（征求意见稿）》规定，券商、基金、信托、财务公司、保险公司、合格境外机构投资者、银行及其理财子公司才可以注册为网下投资者，因此普通投资者参与公募REITs只能通过网上认购。

先来看看这9只公募REITs的定价情况：

通过认购价格可以看出，首批公募REITs发行都存在溢价情况，其中以广州广河和首钢绿能的溢价最高。究其原因，一方面来自于底层资产未来收益的可预见性，另一方面，高比例的战略配售也可以看出融资方和机构们的信心。当初《公募REITs发行指引》要求战略配售比例不低于20%，实际上这9只公募REITs战略配售比例均超过了50%。而广州广河更是接近80%，可见机构的投资热情很高。牛哥去年做培训的时候就说过，首批公募REITs的资质肯定不会太差，毕竟要开个好头嘛。

首批公募REITs预计总募集规模大概在314亿元，其中广州广河、普洛斯和浙江杭徽三只募集规模最大，占据半壁江山。而首钢绿能募集金额最少，只有13.38亿元。不过由于网下投资者参与热情极高，9只公募REITs均出现了超额认购。符合资格的网下投资者比如公募专户、私募基金、券商资管和保险资管等都在积极参与，其中私募参与程度最高。通过公开的报价信息统计，像石峰资产、明汯投资、保银投资等知名私募都有参与询价。相信网下认购火爆场景会延续到网上，预计首批公募REITs在网上发行都会出现比例配售（如果资金超募，就会按认购金额的比例分配额度，公募基金发行的常规操作）。

了解完首批公募REITs的网下发行情况，接下来我们来了解下公募REITs的分类。公募REITs主要分为两类：产权类和特许经营权类。

1、产权类，顾名思义就是获得某项资产的所有权。比如张江光大园和苏州工业园，我们持有这类公募REITs就相当于拥有了这块工业用地，未来的每年分红主要来自于园区的租金收入。除此之外，还有可能获得土地增值带来的附加收益，因此产权类的公募REITs成长性较好。不过由于工业用地不能等同于住宅用地，分析这类资产还需要关注地理区域、园区出租率、租金水平等因素，因此这类资产波动也相对大一些。比如去年疫情，很多园区的出租率不及预期，租金收入水平一下子下降很多。

2、特许经营权类，简单来说，就是该类资产具有垄断特征，一般都是由地方政府运营。由于地方政府财力有限，所以需要社会资本出资兴建。作为投资回报，地方政府会给社会资本一定期限的特许经营权。一般PPP项目采用这种方式居多。比如高速公路、污水处理等，都属于特许经营权类的资产。由于特许经营权类的资产大多都具有垄断性质，因此收益更加稳定。