房贷利率大涨了，很多城市甚至直接暂停了二手房和新房的贷款，以广州为例，目前房贷利率已经普遍到了5.4%，部分银行甚至超过了6%。注意，这种现象在以后可能会成为常态，因为在去年的最后一天，央行发布了一份关于房贷集中度的文件，要求银行的个人住房贷款不能超过一条红线，经过半年时间，大部分银行已经到了红线附近，这个时候银行自然收紧房贷规模，确保不会碰到红线。
那这个时候，大部分人都想知道两个问题，第一，现在房地产还能不能投资？第二，未来房价会下跌吗？
首先回答第一个问题，银行惜贷意味着接盘方减少，全款买房的人毕竟是少数。而买方减少，直接扼杀的就是炒房客和投资客。缺乏流动性的房地产资产，投资属性自然会大打折扣。但对于刚需的购房者来说，该买就买，如果房贷暂时下不来那就等一等，千万不要说等房价下来跌多少才出手，因为房地产大跌30%的概率是极低的。这么说吧，我国房地产相关贷款占到银行业贷款的39%，房价若全面跌个百分之二三十，就等于把所有老百姓的首付跌没了，这种系统性金融风险哪个国家的银行都承担不了。
第二个问题，长期来看，房价会不会下跌？先给结论，一线城市和核心二线城市的房价还会稳定上涨，但其他城市的房价会变得非常宜居。
大家都知道，房价长期走势看人口。过去三十年房价的飞速上涨基本依赖于城镇化率的突飞猛进，但现在中国的城镇化率已经到了63%，发达国家的城镇化率普遍也就在70%左右，十年内中国就会基本完成城镇化，而依附于城镇化的土地财政也将会走向终结。现在大部分城市的财政有一半是靠卖地来维持的，到时候没法卖地了怎么办？答案就是房产税，发达国家地方政府的财政有超过40%来自于房产税，中国未来也将会走这条路。越是大的城市越有钱来维持他教育、医疗、就业等方面的优势，人就会源源不断的从小城市流向一二线的核心城市，房价也因此产生相应的变化。
而且进一步看，这件事还会产生两个终极影响：
第一，因为住宅房价可能长期小涨小跌，出租的收益率也就1%到2%之间，相对而言商业地产会爆发自己的吸引力。举个例子，为什么前段时间黑石要收购SOHO？因为SOHO手里掌握着北京上海大量核心地段的商业地产，光收租就能有6%~10%的收益率，老百姓总不可能永远不出门或者只靠电商活着，所以这些核心地段商业地产的租金会随着通胀刚性上涨，这种高息资产其实就具备很高的吸引力。
第二，中国两大资金蓄水池，一个楼市一个股市。楼市的投资属性打折，那蓄水池的功效也会大打折扣，资金总得有地方去，股市开始替代楼市成为下一个资金蓄水池。资金多了，注册制铺开，上市公司也变来越多了，A股很可能会迎来一个惊人的长牛。
特别提醒：本文为投资逻辑分享，不构成任何投资建议。股市有风险，投资需谨慎。
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