《深圳市住房发展2021年度实施计划》印发。
包括商品住房（6万套）、公共住房（4万套）、租赁住房（10万套），深圳计划一年推出20万套住房。
按七人普户均2.25人计算，这样的住房供应量，能满足45万人的居住需求，差不多能对应上深圳通常年份的流入人口数量。
自2018年深圳“二次房改”后，从住宅市场化转向着力构建多层次、差异化、全覆盖的住房供应与保障体系，住房体系正式分为市场商品住房、公共住房（人才住房、安居型商品房、公共租赁住房）。
其供应比值被确立为4:2:2:2。
而如今，住房体系聚焦商品住房、公共住房、租赁住房三类，单看年度目标，租赁住房要占到全部的50%！
“二次房改”新方向，日渐清晰。
这次《年度实施计划》，租赁住房单独被划入一类住房类型。
我认为，租房从来都不是市场属性，而是民生属性。前些年，不少住房租赁机构频出爆雷事件，就连上市公司也不能幸免，就可见一斑。
没有监管单位、事业单位、国企的参与，租房市场很难规范化发展，这里面比交易市场产生坑的可能性更大。
租赁住房，一定是保障性质的。
就在几天前，国办还印发了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，明确保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题。
这就很好理解了。
深圳15-59岁人口超过1396万人，占79.53%。这些劳动适龄人口大部分是新进入深圳的年轻人，如何满足他们的居住需求呢？
商品住房高房价，新市民、青年人根本买不起；公共住房大多要求在深圳工作、定居一定年限，就算现在轮候，也得轮候好几年，新市民、青年人不够格。
租赁住房成了唯一通路。
按照计划，2021 年深圳将计划建设筹集租赁住房 10 万套（间），龙岗有2.4万套、宝安有2.37万套、龙华有1.47万套。
我认为，深圳“二次房改”隐藏的大招，就在于彻底满足新进入深圳居民的居住需求！
市场的归商品住房、保障的归公共住房、新需求归租赁住房。
深圳“二次房改”新方向，真正意义填补了各类住房需求空缺。
接下来，住房用地的供应也就会快速跟上。
去年，深圳商品住房及公共住房用地，计划供应合计293.2公顷。在这个基础上，今年定的目标一下增加了24%！合计363.3公顷。
这里面，和去年一样，公共住房依旧是大头。
具体看，2019年，深圳计划供应的公共住房用地还是59公顷；2020年，这个数值一下增大到168.2公顷，目标翻了近三倍！
可是按计划目标，深圳实质上2020年公共住房用地只供应了134.3公顷，仅完成年度任务目标的79.8%。
用地需求多，任务很紧张，非常难完成。
2021年，公共住房用地定的目标是214公顷，实施难度更大，肯定要向其他用地要空间。
商品住房用地指标，是最容易腾挪的，不用改性质，不用调配套，只是把市场属性，改为保障属性。
我们看到，去年深圳新房批售面积为633.83万㎡、套数为64581套，可今年计划批售商品住房面积降至600万㎡、套数降至约6万套。
很明显，商品住房供应量出现压降趋势。
宅地供应越来越多，打新机会越来越少，这并不矛盾，“二次房改”后，居住用地会大量增加，但主要保公共住房。
有限的商品房供应，将会更有限。未来在深圳买房，终极目标还是二手房。
商品房有限，公共住房很多，租赁住房会更多。
我得提醒一下，带有保障性质的租赁住房，可能逐渐成为未来一段时间深圳住房供应的大头，这势必会和公共住房一样，挤压商品住房的空间。
20万套住房里面，可是有10万套是租赁住房啊！这么重的任务，新供应居住用地的指标大概率是要被压榨到极限的。
就算这样，租赁住房的来源，单单靠供地已经很难满足，还得多渠道筹集。
具体操作中，租赁住房不仅有利用新供应用地、存量用地或产业园区用地等开发建设的租赁住房，还有将商业用房、办公用房、城中村、闲置毛坯房等按规定改建而成的租赁住房，以及将闲置住宅（市场商品房、产业园区配套宿舍或其它类型存量住房）转化为租赁住房。
新方向很直接：新房机会更少，二手也会引导去租赁。
按照保障性租赁住房的性质，国办意见明确是以建筑面积不超过70㎡的小户型为主，以这个思路，未来深圳宅地的供应比例，将会出现大量小户型住宅。
深圳2035总规中，也明确在都市核心区内重点增加小户型和租赁性住房。
这就可怕了，都市核心区内大户型商品房的供应面临枯竭，只剩极少量的二手房可以交易。
看目前的供应状况，这样的商品房完全被逼成了稀缺品。这样的资产，大家都会死死摁在手里。
要怎么找到这样的房子？我们还是下来细聊。
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