中国城市的几种功能区
中国城市一般有哪些功能区？分布是怎样？哪些区现在有价值房产价格高？哪些区未来有发展房产升值幅度大？这些房产知识对于买房是非常重要的，先确定区域再决定小区楼盘。今天先介绍城市的几个常见的功能区。再对最核心价值几个功能区的优劣比较。
中国各级政府都是规划小能手，从市中心，3环市区，5环各区，5环外依次规划一般是下图这样的。
城市功能区分布
大城市内部一般分为中心商业区、行政区、工业区、文化(娱乐)区、居住区、仓库码头区、游憩区和郊区。中小城市的分区则相对简单或不明显，工业区、居住区和商业区是各类城市共有的、基本的功能区。
城市各功能区介绍如下：
1．城心商业街（市中心）。市中心一般为高级百货商场、各类专业商店、文化娱乐场所集中的地区，也是市内地价最高的地区。这里会吸引四周大量的居民来此购物、观光，因此，人流量最大。同时由于人流量过大，许多城市都将城心商业街定为步行街。
2．行政区。该区往往分布于城市重要街道。高级行政机构都集中于这里。昼夜人口差异大，交通、通讯机构发达是其主要特征。现在的新行政大楼，大都是从以前的旧市中心大楼搬出来去了支持其他新区域的发展了，比如搬到中央商务区或研发开发区旁边区域。
3．中心商务区。一般位于城市的3环内重要地区。这里一般集中了全国性和国际性的大公司、大集团、大银行的总部。其建筑物多为高层，并用高级耐火材料建成。另外，交通便利、通讯发达、昼夜人口差异大也是中心商务区的突出特征。
4．批发商业街。在许多大城市，同类的或者各种各类的批发商都集中于固定的街区，以便于零售商和中小企业洽谈贸易。
5．混合地区。为住宅、工厂、商店混合分布的地区。在一个建筑物中，往往一楼为工厂或商店，二楼以上为居室。其工厂多属污染较轻的轻工业。
6．工厂地区。多位于大江大河旁、港口、铁路及公路运输便利的地区，环境质量较差。
7．市域周边住宅区。为中产阶层居住地，白天到企事业单位上班，晚上回来居住。
8．市域周边商店街。配合市域周边住宅区，在交通便利的地点建立的蔬菜、副食品商店。一般商店档次比较低。大马路旁小区开发商自建的街边商铺就是这种级别。
9．副城市中心区。随着城市的扩大和各大公司业务的扩展，中心商务区已拥挤不堪，在中心商务区周边交通便利的场所建立副城市中心区是许多城市，特别是特大城市发展的基本规律。
老市中心，3环内中央商务区，5环外的新开发区，这三个区域在各种工业区，非开发区方向住宅区，偏远郊区，风景区等区域脱颖而出，将是接下来文章比较的重点区域。
老市中心
上面介绍可知，在中国城市，城心商业街和中心商务区往往不是一个地方。城市最中心的商业街，旁边是老破小小区。中国城市的市中心往往是上世纪50年代甚至更早就有建筑，那是老房产和年代久远基础设施的聚集地。一座城市最早的医院，政府行政楼，学校可能都在市区。老市区的路会比较窄，虽然主干道会扩建但是小路还是会很窄。但随着城市的发展，特别是中央商务区，火车站，医院。新区开发后，政府也会搬离市区。
3环内中央商务区
从2003年开始，各个城市就争先恐后地设立中央商务区。其实相对比老区，这已经是新区开发了。这是乘着中国改革开放发展，特别是2000年后的发展时期形成的新商务区。
2003年，40多个城市包括一些县级市提出要建自己的CBD；到2009年，全国已经有70多个城市提出兴建自己的CBD。这些CBD中的房产正好在2009年那波房产四万亿大涨之前，在很多城市，这些房产的涨价幅度是3倍。
一方面是为了支援这些中央商务区，很多行政区的政府大楼都会出现搬到附近去。当然，另一个原因也是老市区太旧道路太窄。行政区一旦搬到新区，也迅速能激活一片新区。
开发区或新区或XX新城
开发区，为了完成伟大的产业升级，产业外溢和新区开发，把工业，研发和消费合一成一个新区。这就是2020年产业升级箭在弦上的。这次五年计划，产业升级和产业外溢排在了很多城市的首位。
至于这个5环外的新开发区到底是什么功能区域？各个城市发展的不一样，可以是高新科技区，工业区，贸易区，物流区，新农业区，甚至风景区。
很多新区不一定会用开发区的名头，而是用了其他什么科技城未来城的更洋气的名头（当然开发区是要国家和省级批准的）。如武汉的光谷（武汉的商务区是王家墩中央商务区），杭州的大江东新城（杭州：钱江新城CBD。杭州钱江新城和钱江世纪城奥体中心是中央商务区）。
政府固定资产基建投资是最大的动向和证明。如果一个城市的市政府把很高比例的财政收入都投入一个新开发区中，那么无疑，它承接的是城市的升级希望。很多时候并不是国家批准的开发区就有基建投资有未来，而是有大笔基建投资的新区才有未来。
比如这里的副城市中心区，其实就有新区开发的最强代表。其他小城市也不敢说自己是副城市中心。但是未来科技城这种口号还是敢喊的。
随着城市的扩大和各大公司业务的扩展，中心商务区已拥挤不堪，在中心商务区周边交通便利的场所建立副城市中心区是许多城市，特别是特大城市发展的基本规律。
当然城市功能区还有：
工业区
以前的工业区会出现在市中心较近的地方。但随着城市的发展，工业区会被搬移到郊区或其他区（县级区）。因为行政区，中央商务区，市域周边住宅区都比工业区的地理位置好（对应房产中所说的地段好），相比于工业区，会出现在离市区更近的地方。
高教园区
这是个新概念，一般会规划到离市区不近，和工业区一样的郊区。自从大学扩张后，大学都群体性地从市区搬出去到高教郊区，激活一片新区。那里的商业不见的繁华，工业也少，但是大学和职业学校多啊。但是，房租房价不高，因为学生们不需要租房买房啊。
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