一、基本案情
2020年4月，杨某经房产中介介绍，决定购买位于福建省厦门市思明区的一套房产。4月13日，杨某与卖方陈某某签订买卖合同，约定房产总价940万元，定金150万元。但因房子存在违建，被限制交易，所以双方约定先付20万元定金，等交易限制解除后再支付130万元。
签约次日，市教育局发布一则听证会公告，这套房子很可能被划入厦门市某重点小学的招生片区内。买家杨某说，卖家陈某某得知后表示不会反悔。此后，杨某多次催促陈某某解除交易限制。5月16日，市教育局正式发布公告，这套房产确认位于厦门市某重点小学招生片区内。
房子直到2020年8月中旬解除了交易限制，在准备办理贷款的前一天，杨某接到中介的电话，称陈某某已于6月份将自己和儿子的户口迁入该房屋，并且使用了该重点小学的学位。杨某说，自己始料未及，第二天赶去看房，发现对方正在里面办午托班。
因双方协商未果，杨某起诉至法院，要求办理过户手续，但是房产总价应减少80万元，另外还要求陈某某支付40万元的违约赔偿。
二、双方争辩
卖方陈某某辩称杨某购房不是为了子女就学，并没有这么大的损失，主要有以下几点理由：一是杨某的孩子已经在思明区入学，不符合转学条件；二是签合同时，杨某要求增加约定，允许将房屋转售给亲戚或朋友；三是在8月中下旬，已经过了各小学招生报名、转学申请的时限，双方仍在对接交易事宜。
陈某某还称，签合同时，他曾表示自己的小孩马上要上小学了，如果是该重点小学的学位，自家要用。陈某某认为，房子交易的价格是每平方米7万多元，如果卖房时确定被划入厦门某重点小学的招生范围，价格还会更高。
房产中介的工作人员作为证人出庭，表示，根据房产此前派位的小学，每平方米单价7万多元符合市场行情，如果是空户可读该重点小学，同户型成交的每平方米单价是9万多元。房子如果学位名额被使用了，成交价格必然受影响。
法院还委托鉴定机构对房产学位未占用和已占用两种状态下的市场差价进行评估。鉴定机构认为，该鉴定事项难以准确量化，退回鉴定。
三、法院判决
法院经审理认为，签约时，陈某某及其子女的户口未迁入房屋，学位未被占用，根据双方的合同和交易习惯，应认定双方约定的交易标的是户口和学位未占用的房屋，购房总价是户口和学位未占用时的价格。合同履行中，陈某某迁入户口并占用学位，根据目前的招生政策，房子6年内不再享有学位权益，客观上产生了市场价值贬损。陈某某履行合同存在瑕疵，应承担违约责任。最终，判决双方买卖合同价款减少37.6万元，陈某某赔偿杨某定金的占用利息。
四、律师点评
上海湾谷律师事务所王鑫律师认为，本案中，在鉴定机构无法鉴定损失的情况下。房产减少的价款及违约责任由法院行使自由裁量权进行酌情认定。法院的判决，根据“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，以及促进教育资源均衡配置、防止学区房炒作的审判价值导向，应当排除市场局部过热环境下非理性成交案例、从业人员的不合理价格认知、鼓吹房价的评论报道等因素干扰，审慎认定学位价值并依法认定违约责任，充分救济守约方，有效惩戒违约方，向社会传递反对炒作学区房的明确信号。本案中，原告提出高达一百二十万元的“学位损失”诉求并不合理，最终法院酌情支持三十余万元，占房屋总价的4%。判决作出后，双方服判息诉，判决已生效。目前，双方正在主动履行判决，杨某先履行支付义务，双方再共同办理贷款、过户手续。
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