9月28日网上传出了北京海淀二手房挂牌指导价的新政策，虽然不是官宣，但相信这并非空穴来风，北京又要出手了。
首批针对海淀29个重点小区（主要是学区溢价高的重点小区）分户型设定指导价，超过指导价1%不允许任何中介挂牌，且不能通过中介成交。
这29个小区过去一年二手房成交所表现出来的特点是：涨幅大、成交量大。
具体小区及对应学区，我特地做了整理如下表格，其中29个小区涵盖了海淀13个学区，赫然在目的有海淀学区的顶级小学中关村三小、中关村学区的中关村一小、羊坊店学区的翠微小学、八里庄学区的人大附小等。详细分区见下表。
01
北京这次政策又是“抄作业”
深圳于今年2月8号最早公布了二手房成交指导价，范围覆盖全市3595年小区。
随后，无锡、成都、西安、上海、宁波等城市陆续跟进。
3月2日，无锡跟进建立二手房价格信息发布机制，对已经成交的房源信息和明显异常的挂牌价格予以下架；
5月，成都建立二手住房成交参考价格发布机制，并公布首批201年住宅小区；
7月，上海对不通过价格核验的房源不允许挂牌。
这其中，宁波5月10日发布的新政精准针对9个热点区的112个小区，聚焦于学区房，与北京此次的试点行为趋同。
去年下半年以来，北京二手房市场热度不断提升，成交价格持续走高，尤其是以海淀热门学区为代表的二手房涨幅更加夸张。
图：北京二手房成交均价变化趋势
数据来源：国家统计局、贝壳 西瓜说房研究团队整理
以顶级学区中关村三小的“上车盘”蜂鸟家园44平一居为例来看，2020年6月成交价为736万，到9月份成交价涨到了796万，而到年底的时候成交价则跃升到860万。
春节过后，价格直接蹿升到960万，同比上涨超30%。下表是今年3月份蜂鸟社区的成交记录，单价最高已达20万/㎡。
在“房住不炒”的大背景下，海淀这一波学区房上涨与房地产市场平稳发展的目标相违背，尤其是部分房源的价格已经完全脱离了其“居住属性”，学区溢价过高，投机氛围浓重。
02
二手房挂牌指导价将对市场影响如何？
我们可以先看看同为一线城市的深圳和上海的情况。
深圳最早发布二手房成交指导价，进而限制贷款金额。2021年月均成交量不足4000套，仅为2020年月均成交量的一半。8月全市网签量仅有2043套，仅为2020年7月成交高点的16.6%，而成交均价从2月以来已经连续6个月下降。
图：深圳二手房成交量和成交价格变化趋势
数据来源：深圳住建局、网络、西瓜说房研究团队整理
而上海在7月政策出台后，8月网签不足16000套，较7月成交下降5000多套，而成交价格环比下降7%，量价齐跌，效果更加明显。
图：上海二手房成交量和成交价格变化趋势
数据来源：网络、西瓜说房研究团队整理
虽然上海、深圳市场的下行叠加了之前一系列限购政策的影响，但是二手房指导价对于市场的立竿见影的效果不容置疑。
北京西城今年7月德胜等学区“爆雷”后，学区房市场已经转冷，这条政策无疑将是“雪上加霜”。
而此次海淀学区二手房挂牌指导价引起的波澜将逐渐影响到东、西城甚至是全北京的二手房市场。
在政策实施后的几个月内，北京市场成交将继续下行，对于“学区溢价”过高的小区，价格或将出现大的波动。
03
学区房还能不能买？
随着政策落地，效果显现，市场上悲观的情绪蔓延，短期内将有业主降价抛售，特别是海淀的试点小区。
或许是购房者“捡笋”的好时机
同样是海淀的学区房，部分小区最近半年已经便宜了小200万，回到去年8月份的水平，相当于今年高点的7折甩卖。
对于这几年有学区需求的家庭来说可以择机入手，如果有其他想法的朋友自己谨慎判断。
学区房过热背后逻辑终究是对优质教育资源争夺，教育不均衡始终是矛盾的根源，只要这个矛盾存在，“学区溢价”就不会消失。
而政策调控是为了使其价格回归到合理范围，让更多有真实学区需求的家庭可以上到理想的学校！
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