大家好，我是西瓜姐！
“西瓜说房”每周发布房价数据，时刻监测市场变化。
第一时间给大家带来最新的北京楼市分析。西瓜助你买房心中有“数”，不踩坑！
本周西瓜说房研究团队优化了房价的算法，更能反映真实的市场。
01
成交量不足万套，回暖迹象不明朗
上周（10月25-10月31日）北京二手住宅成交3207套，较前一周的成交量回升，但考虑到月底集中网签的影响，市场回暖的迹象还不太明朗。
图1：2021年北京二手住宅周成交量
数据来源：北京住建委
整体来看，10月份北京二手住宅成交量9331套，较上月下降25.8%。不仅仅是北京，一线城市十月份二手住宅成交量普遍都下降，深圳更是创近10年最低，月成交量只有1605套。市场进入了博弈阶段，购房者观望情绪浓重。
图2：北京二手住宅成交量变化趋势
数据来源：北京市住建委
02
西城成交均价超12万元/平，居各区之首
成交价方面：
上周北京整体成交均价61902元/平方米。
其中，西城依然高居各区之首，均价124038元/平方米；
其次是东城区，成交均价为106325元/平方米；
海淀由于区域范围比较大，不同价格水平的商圈都有，故整体成交均价为95408元/平方米，低于东、西城的水平。
图3：北京各行政区的成交均价
03
北京最贵商圈Top10
金融街和德胜门的价格在今年7月份达到高点后，这几个月开始下降，但依然位居前二，超过15万元/平方米。成交均价排在前十的商圈中，西城就占据了7个席位.
其次是东城，从这点来看，二环里的房子永远是购房者追逐的宠儿。
海淀只有万柳上榜，依靠着中关村三小的学区加持，以及商圈内小区整体质量上乘，成为海淀区最贵的商圈，现在价格已经较7月份高点下降了3.6个百分点，随着市场成交热度减弱，价格或许还将有所下调。
图4：成交均价top10的商圈
注：部分商圈分属于不同行政区，故在价格统计时按行政区作了拆分
04
海淀实行指导价后的挂牌价格变化
截至10月底，二手房指导价执行1个月后，海淀29个小区的挂牌价格有何变化？
表1：29个实行指导价的小区挂牌价格变化趋势
数据来源：贝壳网
注：凯盛家园由于没有挂牌房源，故无法关注到小区的挂牌价格变化趋势
从表中可以看出，只有蜂鸟家园一个小区的挂牌价格微涨了0.4%，其它27个小区除了4个小区的挂牌均价没有变化之外，均有不同程度的下降。
其中，双榆树东里降幅最高，达到4.7%，晨月园、上地东里、吴家村路10号院下降幅度也接近4%，可以看出这些小区业主心态已经绷不住了。
随着市场成交暗淡，这些小区的业主或将继续看空后市，挂牌价格还有可能继续下降，由此波及海淀其他小区价格下行。
05
市场走势
目前金融层面的政策已经见底，央行反复强调“两个维护”，部分开发商资金短缺的现状将得到缓解，部分城市将加快个人房贷放款速度。
但是由于北京调控房价过快上涨，过年前冷淡的市场行情不会扭转。随着明年3-4月份个人房贷放款加快，市场或将迎来转变。
现阶段部分小区业主开始降价，年前这个阶段购房者要多关注、多踩盘、多出价，可以捡笋。
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