图片来源：中房报图库

刘伟/发自北京

房企集中赎回境外美元债的行动，正在持续进行。

11月4日，雅居乐集团（03383.HK）公告称，截至当日，该公司已回购本金为1000万美元的优先票据加上应计及未付利息，该优先票据为本金总额2亿美元2021年11月18日到期的3.85%优先票据。

据记者不完全统计，近日，包括，旭辉控股集团、正荣地产、建业地产、弘阳地产、中梁控股、世茂集团等在内的多家上市房企公告回购美元债。

值得注意的是，内地房企的境外债券偿还高峰即将来临。机构统计数据显示，仅在2022年一季度，需要偿债的额度就逼近千亿元。

在刚刚过去的10月份，受部分企业债券违约的影响，不少行业企业的美元债券发行量萎缩，债券价格持续下跌。

一位券商从业人士在受访时称，此前出现的房地产企业债券违约事件，导致市场产生了看空情绪，对行业预期下降，债券价格跌下来。债券市场需要有买有卖，单方面挂单不成交，价格还得继续砸，这个时候折价回购比较划算。例如，对于一只100元的债券，正常要还100元，现在20元就可以买回来了，这是典型的垃圾债投资思维。

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房企回购美元债“成风”

在上述雅居乐回购美元债的公告中可以看到，其公布的一组数据显示，截至2021年6月30日，集团有现金及现金等值项目约人民币465亿元及有限制现金约人民币106亿元，当中集团于中国境外持有现金及现金等值项目约人民币33亿元。

在公告中，雅居乐还表示，公司向其投资者保证其有足够资金偿还到期债务。

与雅居乐同一日，正荣地产也发布公告，内容有关公司部分回购其优先票据。

公告显示，本次正荣合计回购3笔票据，分别为2022年到期本金总额为2.5亿美元的年息6.5%优先票据，回购金额为200万美元，占发行总额的0.80%；于2022年到期本金总额为3亿美元的年息8.7%优先票据，回购金额为200万美元，占发行总额的0.67%；于2022年到期本金总额为2.2亿美元的年息5.98%优先票据，回购金额为200万美元，占发行总额的0.91%。

除此之外，旭辉控股集团、正荣地产、建业地产等房企也都在近期对其发行的不同金额的美元债进行提前回购。

房企纷纷回购的行为离不开近期花样年、新力控股、当代置业等企业债券违约的背景。这三家企业分别于10月4日、10月18日和10月26日发生债券实质性违约。

中山大学银行研究中心高级研究员李宇嘉博士对记者称，对于部分企业债券违约、美元债违约的结果，导致了国际评级机构对内地房企的评级纷纷下调，从而引起市场预期转向悲观，甚至形成传染效应。

他解释称，市场认为很多房企的经营模式是一样的，其中一家出现了违约，其他企业也就不排除违约的可能性。当前，通过提前回购的行为，房企向市场来纠偏这种信息不对称，通过释放积极的信号，来表明该企业的资金链无虞。

中央财经大学副教授、中国城市与区域治理研究院执行院长柴铎认为，不同房企在回购美元债上的动机并不相同。他表示，部分前期经营策略比较稳健，资金量相对比较充足的企业，提前赎回美元债，是为了避免自身的股票、债券价格，被行业的一些企业连续的美元债违约，导致信用评级下降拖累，通过回购展现出自身资金量的充裕，也提升了投资者的信心。

对于另外一些企业而言，该行为可能还出于对未来的考虑，柴铎举例，企业下年度要偿还的债务，会影响到下一年投资者对于企业的价值评估，如果把这部分债务算到今年，提前还账，就会让明年的财报好看一些，这是一种会计上的处理方式。

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千亿海外债即将来临

美元债是房地产企业的重要融资渠道。Wind数据显示，截至今年11月初，中资美元地产债存量为616只，规模达2094亿美元，占所有中资美元债规模的21.49%，是仅次于金融债的第二大中资离岸债品种。

值得注意的是，10月份房企债券接连出现的违约事件，对行业产生了普遍影响。

最直接的影响是新发行的债券数量锐减。数据显示，今年10月，中国内地房企共计发行美元债5只，合计金额10.97亿美元。较去年同期44.14亿美元的发行规模，大幅下滑75.15%。环比9月的融资规模，也显示出明显下滑的迹象——9月，中国内地房企共发行美元债15只，合计金额39.86亿美元。

从净融资额来看，10月，房企美元债净融资额为-26.17亿美元。而去年10月，该数据为29.28亿美元。

自2012年首只地产美元债面世以来，在不到十年的时间里，地产美元债存续规模不断攀升。

李宇嘉告诉记者，其中，2016年到2019年，是房企发行美元债券的一个集中期，因为2016年10月份以后启动新一轮调控，整个房地产境内融资开始收紧。境内的去通道政策要求，比如信托融资不能增长；反过来，美元债的融资就增加很多，这样计算，2021年到2023年都是海外融资债券到期的高峰期。

机构统计数据显示，2022年-2024年，房企海外债到期分别为3544.2亿元、2878亿元、2263亿元。其中，2022年第一季度到期为983.3亿元，占当年的27.8%。

不过，2021年前9月，房企境外发债2379亿元，同比下降24%。房企境外发债融资额仅占2021年全年到期金额的75%，72%的房企新发行债券小于2021年到期债券总额。如果继续保持新的债券发行量持续萎缩的态势，如何面临新的偿债高峰，将成为一个巨大而待解的难题。

借新还旧，滚动融资是房企一贯的融资策略。一位基金从业人士表示，房企此时集中提前赎回美元债，既能给市场信心，实际上也在一定程度上帮助企业再发新债。

据媒体报道，10月26日，国家发改委召集部分房企在京开会，相关分析人士认为，国家发改委在目前的时间节点，召集部分美元债发行规模较高的房企开会，除了排摸房企境外债到期情况及房企存在的压力，在一定意义上释放出维稳信号。

柴铎认为，由于很多房企出现了债务违约，特别是美元债出现了连续违约，导致金融市场的大幅度波动，者也对于行业整体的信用评级呈现出负面效应。在这样的背景下，监管层包括证券部门对房地产企业，应该有一个内部督导的过程。

不过，截至目前，房企在债券市场上的表现继续维持疲态。

11月4日，在离岸债市，佳兆业、世茂集团发行的美元债下跌，宝龙地产2022年4月到期美元债跌至91.5美分，单日跌幅为该债上市发行以来最大；11月5日，碧桂园2025年到期债券每1美元面值下跌6美分至81.1美分。